검인계약서의 금액을 취득가액으로 한 처분의 당부

청구인은 1999.8.21. ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ***-1번지 주택 85.34㎡와 그 부속토지(대지 338㎡, 이하 주택과 그 부속토지를 합하여 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 2004.8.19. 쟁점주택을 양도하였고, 2004.9.1. 양도소득세를 기준시가(양도가액 34,390천원, 취득가액 25,923천원)로 예정신고하였다. 처분청은 2006.1.16. 쟁점주택 양도당시 청구인 명의로 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 1477-1번지 주택(148.4 ㎡, 이하 “쟁점외주택”이라 한다)과 청구인의 배우자 명의로

○○시 ○○구 ○○동 ***-1 주공아파트 407동 1511호 아파트(이하 “쟁점외아파트”라 한다)를 보유하고 있어 청구인은 1세대 3주택 소유자이므로 쟁점주택을 실거래가액으로 수정신고할 것을 안내하였고, 청구인은 2006.2.26. 위 수정신고안내에 따라 쟁점주택의 양도가액은 실거래가액인 105,000천원으로 신고하였으나 취득가액은 환산가액(79,147천원)으로 신고하였다. 처분청은 쟁점주택을 청구인에게 양도한 청구외 김○○ (이하 “김○○”이라 한다) 이 쟁점주택의 양도소득세 신고시 양도가액을 25,000천원으로 신고한 사실과 그 당시 검인계약서(이하 “쟁점검인계약서”라 한다)의 양도금액 25,000천원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 2006.10.17. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 15,948,720원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.29. 이의신청을 거쳐 2007.1.11. 이 건 심사청구를 하였다.

처분청은 청구인이 1세대 3주택 소유자라고 보고 쟁점주택에 대하여 실거래가액으로 과세하였는바, 다음과 같은 사유로 부당하다.

• 가. 쟁점주택은 청구인이 주택으로 사용한 것이 아니고 농어촌 민박용 펜션으로 사용하여 주택이 아니므로 양도소득세를 기준시가로 결정하여야 한다.
• 나. 쟁점주택을 주택으로 사용하였다 하더라도 쟁점외주택은 펜션(○○산장이라는 명칭)으로 사용하던 건물로 주택이 아니므로 청구인은 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택 소유자가 아니므로 쟁점주택의 양도소득세를 기준시가로 결정하여야 한다.
• 다. 청구인이 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택 소유자라고 하여 쟁점주택의 양도소득세를 실거래가액으로 결정하더라도 취득가액은 25,000천원이 아닌 76,400천원{계약금 10,000천원(증빙 없음), 중도금 30,000천원(영수증 사본 제출), 잔금 35,000천원(15,000천원은 영수증 사본 제출, 20,000천원은 증빙 없음), 중개인 수수료 1,400천원(무통장입금증 사본 제출)}이다. 쟁점검인계약서는 사실과 다르므로 청구인 제시한 증빙을 믿지 못한다면 취득가액이 불분명한 것이니 환산가액으로 결정하여야 한다.

청구인은 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택 소유자로서 쟁점주택을 실거래가액으로 결정하여야 하며, 청구주장은 다음과 같은 사유로 받아들일 수 없다.

• 가. 청구인은 처분청의 수정신고안내를 받고 세무대리인의 조력을 받아 스스로 1세대 3주택 소유자임을 자인하여 쟁점주택의 양도소득세를 실거래가액으로 신고하였고, 처분청이 ○○군에 조회한 결과 청구인은 쟁점주택을 민박용으로 신고한 사실도 없으며, 처분청 공무원이 현지확인한 결과 현재도 쟁점주택의 양수인 청구외 ○대○이 주택으로 사용하고 있다.
• 나. 처분청이 ○○군에 조회한 결과 쟁점외주택은 민박용으로 신고한 사실이 없고, 청구인이 2004.1.8. 전입하여 현재도 거주하고 있는 점 등에 비추어 쟁점외주택은 펜션이 아니고 주택이다.
• 다. 청구인은 쟁점검인계약서가 사실과 다르다고 주장만 할 뿐 실계약서 등 증빙을 제시하지 못하고 있고, 김○○은 쟁점주택을 1999.8.16. ○○농업협동조합으로부터 24,997천원에 취득하여 1999.8.21 청구인에게 쟁점주택을 양도하고, 쟁점주택의 양도소득세를 실거래가액으로 신고하면서 양도가액을 쟁점검인계약서 양도금액인 25,000천원으로 신고하였는바, 설령 쟁점주택의 취득가액이 불분명하다 하더라도 1999.8.16. ○○농업협동조합이 김○○에게 양도한 거래금액 24,997천원은 매매사례가액이므로 이 거래금액을 쟁점주택의 취득가액으로 결정하여야 한다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택 양도시 ① 청구인이 3주택 소유자인지 여부와 ② 쟁점주택의 취득가액을 쟁점검인계약서상의 취득가액으로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】(구법:2002.12.18 법률 제6781호, 개정)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제162조 의 2【양도가액】(구법:2003.12.30 소득세법 시행령 제령령18173호, 개정)

① ～④ 생략

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】(구법:2002.12.18 법률 제6781호, 개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② ～⑥ 생략

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 18 개정) 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】(구법:2000.12.29 법률 제6292호, 개정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) (이하 생략) 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 (구법:2001.12.31 법률 제6557호, 개정)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 먼저 청구인이 쟁점주택 양도시 1세대 3주택 소유자인지 여부에 대하여 살펴본다. 가) 처분청은 2006.1.16. 쟁점주택 양도당시 청구인 명의로 쟁점주택과 쟁점외주택을 보유하고 있고, 청구인의 배우자 명의로 쟁점외아파트를 보유하고 있어 청구인은 1세대 3주택 소유자이므로 쟁점주택을 실거래가액으로 수정신고할 것을 안내하였고, 청구인은 2006.2.26. 위 수정신고안내에 따라 쟁점주택의 양도가액은 실거래가액인 105,000천원으로 취득가액은 환산가액(79,147천원)으로 신고한 사실에 대해서는 다툼이 없다.

• 나) 처분청이 제출한 처분청 공무원의 출장보고서에 의하면, 처분청 공무원이 2007.1.18. 쟁점주택에 임하여 확인한 결과 『쟁점주택은 조적조 슬래브 주택으로 전형적인 농어촌 주택의 형태로 출입문은 가족구성원만 출입이 가능하도록 되어 있으며, 1거실에 방이 3개 있고, 출장일 현재 주택 공터에 농업용 경운기 1대가 주차한 상태로 주차장 시설은 없는 상태임.』이라고 보고하고 있다.
• 다) 처분청이 제출한 증빙서류에 의하면, ○○세무서장은 2007.1.17. ○○군에 쟁점주택과 쟁점외주택 및 또 다른 청구인의 배우자(정○○)의 주택(○○도 ○○군 ○○읍 1477-49번지 주택, 쟁점주택 양도 후 취득)에 대하여 ‘농어촌지역 민박업 신청내역’에 대하여 조회하였고, 이에 대하여 ○○군은 2007. 1.18. 조회한 주택 모두에 대하여 농어촌민박을 지정하지 아니하였다고 회신하고 있다.
• 라) 국세청 전산조회에 의하면, 청구인은 2004.1.8. 쟁점외주택에 전입하여 현재까지 거주하고 있음이 확인된다.
• 마) 위의 사실관계를 모아보면, 청구인이 쟁점주택 양도시 1세대 3주택 소유자이므로 쟁점주택의 양도소득세를 실거래가액으로 수정신고할 것을 안내한 처분청의 권유에 응한 것은 쟁점주택과 쟁점외주택이 주택이라는 것을 스스로 시인한 것으로 보여지고, 쟁점주택과 쟁점외주택에 대하여 관할 군청에 민박업을 신청한 사실도 없으며, 처분청 공무원의 현지확인 결과 쟁점주택은 주택으로 확인되었고, 쟁점외주택은 현재에도 청구인이 거주하고 있는 점으로 보아 주택으로 판단되므로 쟁점주택 양도시에 청구인은 1세대 3주택 소유자라고 판단된다.
• 바) 따라서 처분청이 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택과 이에 부수되는 토지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 실거래가액으로 결정하도록 규정되어 있는 소득세법 제96조 제1항 제7호 와 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항에의 규정에 따라 쟁점주택의 양도소득세를 실거래가액으로 결정한 것은 잘못이 없다 할 것이다.

2. 쟁점검인계약서상의 거래금액 25,000천원이 쟁점주택의 취득가액으로 인정될 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

• 가) 처분청이 제출한 증빙서류에 의하면, 김○○은 쟁점주택을 1999.8.16. ○○농업협동조합으로부터 24,997천원에 취득하여 1999.8.21 청구인에게 양도하고, 쟁점주택의 양도소득세를 실거래가액으로 신고하면서 양도가액을 쟁점검인계약서 양도금액인 25,000천원으로 신고하였음이 확인된다.
• 나) 청구인은 심사청구시 실제 쟁점주택의 취득가액이 25,000천원이 아닌 76,400천원이라고 주장하면서 증빙을 제출하고 있는바 이에 대하여 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점주택의 계약금은 10,000천원을 지급하였다고 주장하면서도 이에 대한 증빙이 없어 제출하지 못한다고 하고 있고, 중도금 30,000천원에 대한 증빙으로 1999.8.13. 청구외 김○○(청구인은 쟁점주택 부동산 중개인이라고 주장, 이하 “김○○”이라 한다)이 서명하고 내역에 ‘주택계약 중도금대’라고 기재된 영수증 사본을 제출하고 있으며, 잔금 35,000천원 중 15,000천원의 증빙으로 청구외 김△△(청구인은 청구외 김○○과 동일인이라고 주장, 이하 “김△△”이라 한다)이 서명하고 내역에 ‘○○리 주택 매매 잔금대’라고 기재된 영수증 사본을 제출하고 있고, 나머지 잔금 20,000천원은 증빙 없어 제출하지 못한다고 하고 있으며, 쟁점주택 중개수수료의 증빙으로 청구인이 김○○의 예금계좌에 1,400천원을 입금한 무통장입금증 사본을 제출하고 있

• 다. (2) 청구인이 제출한 증빙을 보면, 청구인은 취득시 쟁점주택의 매매계약서 등 중요한 증빙을 제출하지 못하고 있고, 제출한 대금지급에 대한 증빙도 청구인이 주장하는 쟁점주택의 취득가액 중 일부만을 제출하고 있으며, 제출한 영수증은 쟁점주택의 양도인 김○○이 서명․날인함이 정상적임에도 중개인이 서명하고 있고, 그 중개인도 김○○과 김△△으로 성명이 다르며, 청구인은 위 김○○과 김△△이 동일인이라는 주장만 할 뿐 이에 대한 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구인이 제출한 증빙도 신빙성을 인정하기는 어렵다고 판단된다.
• 다) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 함(대법원93누2353, 1993.4.9. 같은 뜻)에도 청구인은 쟁점검인계약서가 사실과 다르다고 주장만 할 뿐 쟁점주택에 대한 실제 매매계약서등 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

3. 따라서 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 실거래가액으로 과세하면서 취득가액을 청구인이 서명․날인한 쟁점검인계약서상의 금액 25,000천원으로 본 것은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.