농지 대토에 의한 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는지 여부

처분청이 2006.10.12. 청구인에게 고지한 2005년 과세연도 양도소득세 23,673,380원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 하○○리 155-9번지 답 529㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 동소 155-15번지 잡종지 631㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다), 동소 155-2번지 잡종지 827㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 1989.2.27. 취득하여 2005.12.14. 양도한 후, 2006.2.27. 위 양도토지에 대하여 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점토지 전부와 쟁 점1토지 중 285㎡를 8년 이상 자경농지로 감면신청 하였다. 처분청은 2006.3.28. 청구인이 8년 이상 자경농지로 신고한 쟁점토지와 쟁점 1토지의 일부가 농지가 아니라는 과세예고통지를 하자, 청구인은 2006.6.1. 위 양도토지 3필지 중 쟁점토지만을 농지의 대토로 인한 비과세로 하여 기준시가로 양 도소득세 확정신고를 하고 자진납부할 세액 47,070,900원을 납부하였다. 처분청은 쟁점토지가 양도당시 농지가 아니어서 비과세가 아니라고 보고 2006.10.12. 청구인에게 2005년 과세 연도 양도소득세 23,673,380원을 경 정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.1.9. 이 건 심사청 구를 하였다.

쟁점토지는 지목이 농지(답)이고, 청구인이 쟁점토지 인근에 거주하면서

토지를 자경한 사실이 농지원부 및 농지위원의 자경사실 확인서 등에 의 하여 확인된다. 청구인은 쟁점토지를 1989.2.27. 취득하여 농사를 짓다가 2005.12.14. 양도한 후 2006.2.10. 대토농지인 ○○도 ○○군 ○○면 하○○리 154-3번지 답 192㎡와 동소 155-2번지 답 211㎡, 합계 403㎡의 농지(이하 “대토농지”라 한다)를 180백만원에 취득하여 농지의 대토에 의한 비과세 요건을 구비하였다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 비과세로 신고한 것은 정당하므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

• 가. 처분청 공무원이 쟁점토지의 농지 여부를 확인하기 위하여 2006.3.28.과 2006.6.20. 2차에 걸쳐 현지확인한 바에 의하면 쟁점토지는 농지가 아닌 것으로 확인되었고,
• 나. 현지확인시 쟁점1토지에서 ○○○셀프세차타운(1996.8.23. 개업, 이하 “세차타운”이라 한다)을 운영하던 청구외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)의 진술에 의하면(문서로 확인한 내용은 없고 휴대전화번호가 기재되어 있어 전 화로 확인한 듯함) 쟁점토지는 세차타운 옆에 위치하고 있으며, 세차타운 건축시 김○○은 청구인의 동의를 받아 쟁점토지상에 아스콘을 시공한 후 스노 우체인 적재 등을 위한 간이창고로 사용하고 있었다.
• 다. 청구인과 쟁점토지를 매수한 ○○농업협동조합(이하 “○○농협”이라 한다)의 부동산매매계약서 제5조에 『매매부동산의 인도시 매매부동산에 부 속된 물건은 전부 철거한 후 이전한다.』라고 명시하고 있는 것으로 보아도 쟁점토지상에 건축물이 소재하였음을 알 수 있다.
• 라. ○○군의 ‘개별공시지가 산정조서’ 상의 토지특성조사표에 의하면 쟁점토지는 나대지로 확인된다.
• 마. 따라서 쟁점토지는 양도시 농지가 아니므로 농지 대토에 의한 비과세를 적용할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지가 양도시 농지로서 농지 대토에 의한 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22 개정)

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정)

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22 개정) 2) 소득세법시행령 제153조 【농지의 비과세】

① 생략

② 법 제89조 제4호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 (2000. 12. 29 개정)

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 경우

③ 제1항 제3호 단서 및 제2항 제1호에서 “농지소재지”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)을 말한다. (2001. 12. 31 개정)

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역 (1995. 12. 30 개정)

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역 (1995. 12. 30 개정)

3. 삭 제 (1995. 12. 30)

④ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 동 각항에 규정된 농지에서 제외되는 농지는 다음 각호와 같다.

1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시지역(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 대규모개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다)안에서 개발사업의 시행으로 인하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 되는 농지를 제외한다. (2005. 2. 19. 개정)

• 가. 사업지역내의 토지소유자가 1천명 이상인 지역 (1996. 12. 31 신설)
• 나. 사업시행면적이 재정경제부령이 정하는 규모 이상인 지역 (1998. 4. 1 직제개정)

2. 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지 (1995. 12. 30 개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인과 처분청간에 청구인의 자경농민자격에 대해서는 다툼이 없고, 쟁점토지가 양도당시에 농지인지 여부에 대해서만 다툼이 있는바, 이에 대하여 살펴본다.
• 나) 청구인이 제출한 주민등록초본을 보면, 청구인은 쟁점토지의 인근인 ○○도 ○○군 하○○리(중도에 2번 주거이전하였으나 지번만 변경됨)에서 1973.6.18. 이후 현재까지 거주한 것으로 확인된다.
• 다) 청구인이 제출한 농지원부에는 쟁점토지는 청구인의 자경농지로 기록되어 있고, ○○도 ○○군 ○○면 하○○리 이장 청구외 전환일이 농지위원 자격으로 서명․날인한 ‘농지이용 및 경작 사실 확인서’에는 청구인이 쟁점토지에서 고추 등을 재배하였으나, 쟁점1토지와 쟁점외토지는 임대한 것으로 기록되어 있는 반면, 처분청이 제출한 ‘개별공시지가 산정조서’에는 쟁점토지의 이용상태를 주거나지 코드인 15로 기록되어 있다.
• 라) 처분청은 쟁점토지가 농지가 아니라는 증빙으로 2006.6.20.(쟁점토지 양도일 이후 7월 후) 현지확인시 촬영한 사진 4장을 제출하고 있는바, 그 중 1장에는 철구조물에 천막이 씌워진 사진으로 견출지로 쟁점토지라 표기하고 있다.
• 마) 청구인은 쟁점토지가 농지라는 증빙으로 쟁점토지 인근의 지적도와 2005년 4월(쟁점토지 양도일 이전 8월 전)에 국토지리정보원에서 촬영한 항공 사진(2007.7.6. 국토지리정보원 민원실에서 교부)을 제출하고 있는바, 지적도에는 쟁점1토지 서쪽(당심이 한국지적공사 관계자에 문의한 바에 의하면 지적도의 상단이 북쪽이라 함)으로 쟁점토지가 연접하여 있고 동쪽으로 쟁점외토지가 연접되어 있으며, 항공사진을 보면, 쟁점1토지와 쟁점외토지 위치에는 천막 등 시설물이 설치되어 있고, 시설물이 없는 부분도 인근의 농지보다 명암 농도가 짙은 반면, 쟁점토지 위치에는 시설물이 설치되어 있지 않으며 인근의 농지와 명암 농도가 비슷하다.
• 바) 처분청이 제출한 증빙서류와 국세청 전산조회에 의하면, 김○○의 세차타운은 쟁점1토지상에 사업자 등록이 되어 있고, 쟁점1토지와 쟁점외토지는 지목이 잡종지로 되어 있는 반면, 쟁점토지는 답으로 기재되어 있다.
• 사) 청구인이 제출한 대토농지 부동산 매매계약서와 등기부등본을 보면, 청구인은 2006.6.10. 대토농지를 180백만원에 구입하였음이 확인된다.
• 아) 청구인이 제출한 부동산 매매계약서를 보면, 청구인은 ○○농협에 쟁점토지, 쟁점1토지, 쟁점외토지 3필지 모두를 1,200백만원 양도한 것으로 확인된다.
• 자) 처분청이 제출한 과세관련 서류에 의하면, 쟁점토지의 공시지가는 94,162천원(㎡당 178천원), 쟁점1토지의 공시지가는 321,703천원(㎡당 389천원), 쟁점외토지의 공시지가는 253,031천원(㎡당 401천원), 3필지 공시지가 합계는 668,896천원으로 확인되는바, 3필지 토지 양도금액 1,200백만원을 공시지가로 안분계산할 경우 쟁점토지에 배분될 금액은 168,926,710원이다.
• 차) 만일 쟁점토지가 농지라면, 청구인은 3 년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 쟁점토지의 양도일부터 1년내에 쟁점토지 가액(168,926천원)의 2분의 1(84,463천원) 이상인 대토농지(180백만원)를 취득하여 비과세 요건을 구비하였음이 확인된다.

2. 판단 쟁점토지가 양도시 농지인지 여부를 처분청의 조사관련 서류와 청구인이 제출한 증빙을 중심으로 살펴보면, 가) 처분청은 처분청 공무원의 현지확인시 쟁점1토지에서 세차타운을 운영하던 김○○의 진술을 근거로 쟁점토지는 세차타운 옆에 위치하고 있으며, 세차타운 건축시 김○○은 청구인의 동의를 받아 쟁점토지상에 아스콘을 시공한 후 스노 우체인 적재 등을 위한 간이창고로 사용하고 있었다고 주장하고 있으나, 국세청전산조회에 의하면 세차타운은 쟁점1토지상에 설치되어 있고, 항공사진에 의하면 세차타운이 위치한 쟁점1토지 동쪽에 있는 쟁점외토지도 세차타운의 부속토지로 이용된 것으로 보이나 쟁점1토지 서쪽에 있는 쟁점토지는 인근농지와 사진 명암이 비슷하여 농지로 보이는 점 등에 비추어 김○○이 쟁점토지와 쟁점외토지를 혼동한 것으로 보인다.

• 나) 처분청은 쟁점토지 등을 매수한 ○○농협과 체결한 부동산매매계약서 제5조에 『매매부동산의 인도시 매매부동산에 부 속된 물건은 전부 철거한 후 이전한다.』라고 명시하고 있는 것으로 보아도 쟁점토지상에 건축물이 소재하였음을 알 수 있다고 주장하고 있으나, 위 계약서의 계약 물건은 쟁점토지 외에도 쟁점1토지와 쟁점외토지도 포함되어 있어 쟁점토지에 시설물이 설치되었다고 보기는 어렵다고 판단된다.
• 다) 처분청은 ○○군의 ‘개별공시지가 산정조서’ 상의 토지특성조사표에 의하면 쟁점토지는 나대지로 확인된다고 주장하고 있으나, ○○군의 또다른 공부인 농지원부에는 쟁점토지가 농지로 기재되어 있고, 쟁점토지와 쟁점1토지, 쟁점외토지가 연접되어 있어 용도가 같다면 개병공시지가도 비슷해야 하나 쟁점토지의 공시지가는 ㎡당 178천원에 불과한 반면, 쟁점1토지의 공시지가는 ㎡당 389천원, 쟁점외토지의 공시지가는 ㎡당 401천원으로 쟁점토지 공시지가보다 훨씬 높은 점에 비추어 위 3필지 토지이용상태가 모두 같다고 보기는 어렵다고 판단된다. 라) 청구인은 쟁점토지 인근에 3년 이상 거주하면서 농사를 지은 점, 쟁점토지는 항공사진 등에 의하여 농지로 보이는 점, 청구인은 쟁점토지를 양도 후 1년 이내에 쟁점토지 가액의 1/2 이상의 대토농지를 취득한 점 등에 비추어 쟁점토지는 농지 대토에 의한 비과세 요건을 구비하였다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.