기준시가 결정 당부

청구인은 2005.9.2. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 2**-4번지 답 1,950㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 유○○에게 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지 양도소득세를 기준시가로 결정하여 2006.7.1. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 3,158,320원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.6. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지는 ○○온천지구 인근에 있고, ○○온천지구 인근 토지는 1991년 당시에는 온천이 성업 중이어서 토지가격이 최고조에 이르렀으나 IMF사태로 지가가 떨어졌다가 요즈음의 지가는 전반적으로 상승하여 1991년 시세와 비슷하다. 청구인은 쟁점토지를 1991.2.15. 평당 370,000원에 매입하여 2005.9.2. 양수인에게 평당 370,000원에 양도하였으므로 양도차익이 없고, 따라서 당초처분을 취소하여야 한다.

소득세법 제96조 에 의하면 양도소득세의 결정은 원칙적으로 기준시가에 의하나, 예외적으로 양도시 및 취득시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에 한하여 실지거래가액에 의하는바, 청구인은 쟁점토지에 대하여 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 청구인이 제출한 거래사실확인서만으로는 쟁점토지 취득가액을 확인할 수 없으므로 쟁점토지에 대하여 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청이 쟁점토지의 양도소득세를 기준시가로 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) (이하 생략) 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과표와 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

②,③,④ (생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정)

• 가. 토 지(1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (이하 생략)
• 다. 사실관계 및 판단 1) 소득세법 제96조 제1항에는 『제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.』고 규정되어 있고, 같은 항 제6호에는 『양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정되어 있어, 납세자가 양도시 및 취득시의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 확정신고기한까지 신고한 경우에 한하여 실지거래가액으로 결정하고 그 이외에는 기준시가로 결정하도록 규정되어 있는바, 청구인은 쟁점토지의 양도소득세를 확정신고기한까지 실지거래가액으로 신고한 사실이 없다.

2. 청구인은 쟁점토지를 1991년 2월에 평당 370,000원에 취득하여 2005.9.2. 평당 370,000원에 양도하였다고 취득시 쟁점토지의 양도인 청구외 이○○의 거래사실확인서(이하 “쟁점확인서”라 한다)와 양도시 쟁점토지의 매매계약서를 제출하고 있다. 대법원의 다수 판례에 의하면, 납세자가 양도소득세를 신고하지 아니하였다 할지라도 기준시가 결정에 의한 양도차익이 실거래가액 결정에 의한 양도가액을 초과할 수 없고, 기준시가 결정에 의한 산출세액이 실거래가액 결정에 의한 양도차익을 초과할 수 없는바, 이 건 심사청구가 이에 해당되는지에 대하여 살펴본다. 쟁점확인서를 보면, 청구외 이○○가 확인한 토지의 지번은 ○○시 ○○면 ○○리 2번지와 동소 2-1번지(이하 위 2필지 토지를 합하여 “확인지번토지”라 한다)로서 쟁점토지와 지번이 다르고, 쟁점토지가 분할된 확인지번토지의 일부라 하더라도 그 위치에 따라 가격이 다를 수 있으며, 평당 거래금액이 370,000원이라면 전체 거래금액은 확인지번토지 면적이 1,051평인 것을 감안하면 388,870천원이 되어야 할 것이나 전체매매금액은 390,000천원으로 기재되어 있고, 15년 이전에 거래된 내용을 대금지급증빙이나 매매계약서 등의 증빙도 없이 기억만으로 확인서를 작성한 점 등에 비추어 쟁점확인서는 신빙성이 없다고 보여진다. 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 기준시가 결정에 의한 양도차익이 실거래가액 결정에 의한 양도가액을 초과하지 아니하고, 또한 기준시가 결정에 의한 산출세액이 실거래가액 결정에 의한 양도차익을 초과한 것도 확인할 수 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다 할 것이다.

3. 따라서 처분청이 전시 한 관련 법규에 의하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 기준시가로 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.