청구인은 쟁점건물을 신축하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 임대기간을 2년으로 하여 임차인과 임대차계약을 한 점과 쟁점부동산 이외의 다른 부동산을 양도한 사실이 없는 점 등으로 볼 때 임대목적으로 취득하여 양도한 것으로 봄이 타당
청구인은 쟁점건물을 신축하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 임대기간을 2년으로 하여 임차인과 임대차계약을 한 점과 쟁점부동산 이외의 다른 부동산을 양도한 사실이 없는 점 등으로 볼 때 임대목적으로 취득하여 양도한 것으로 봄이 타당
○○세무서장이 2006.5.30. 청구인에게 한 2002년 과세연도 양도소득세 171,206,530원의 부과처분은
1. 청구인이 2002.12.20. 양도한 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 195㎡ 및 근린생활시설 395.02㎡ 부동산에 대하여 토지 및 건물 양도가액 780,000,000원을 양도당시 토지 및 건물의 기준 시가에 의하여 토지와 건물의 양도가액을 구분 계산하고, 토지의 취득가액은 300,000,000원으로 하고, 구분 계산한 건물 양도가액을 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하여 환산한 가액을 건물의 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하고
2. 나머지 청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 2002.2.27. ○○시 ○○동 ○○번지 대지 195㎡를 3억원에 취득 하여 위 토지위에 근린생활시설 395.02㎡(지상4층, 이하 “쟁점부동산” 또는 “쟁점건물”이라 한다)를 2002.8.21. 신축한 후 2002.12.20. 청구외
○○○ (이하 “매수인” 이라 한다)에게 양도하였으며, 2003.2.25. 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액 446,000천원으로, 취득가액을 실지거래가액 419,300천원(토지가액 3억원, 건물 신축비용 119,300천원) 으로 하여 양도소득세를 예정신고 및 자진납부하였으나 2005.7.12. 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는 것으로 보아 수입금액을 실제 양도가액인 780,000천원 으로 하여 종합소득세 기한 후 신고 및 종합소득세 27,070천원을 자진납부하였다.
○○세무서장은 2005.7.19. 매수인에 대한 양도소득세 실지조사 결과 쟁점 부동산의 실제 양도가액을 780,000천원으로 확인하여 청구인의 주소지 관할인 처분청에 통보 하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 780,000천원 으로 경정하여 2006.5.30. 청구인에게 양도소득세 171,206천원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.1 이의신청을 거쳐 2006.12.29. 이 건 심사 청구를 하였다.
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】 법 제19조 제1항 제12호에서 "대통령령이 정하는 부동산매매업"이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2005.12.31. 개정 전의 것)
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분 명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 6) 소득세법 시행령 제176조 의2【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정 평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. (생략)
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
○○ 시
○○ 동 358-5 소재 대지 195㎡를 청구외
○○○으로부터 3억원에 취득한 후 2002.3.12. 경기도 ○○시장으로부터 건축허가를 얻고, 2002.8.21. 쟁점건물을 신축하여 사용승인을 받은 후 2002.10.4. 매수인에게 780,000천원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하여 2002.12.20. 매수인에게 양도하였음이 청구인이 제시한 매매계약서, 등기부등본, 건축물대장 등에 의하여 확인된다. 2) 그러나 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 허위로 작성된 검인계약서 금액 446,000천원으로 하고, 취득가액은 토지매수금액 3억원에 건물신축비용 상당액 119,300천원을 더한 419,300천원으로 하여 2003.2.25. 양도소득세 예정신고 및 양도소득세 494천원을 자진납부한 사실이 양도소득세 예정신고서 및 국세 통합전산망에 의하여 확인된다.
3. ○○세무서장은 2005.6.22.부터 2005.7.19.까지 매수인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 후 쟁점부동산의 실제 양도가액이 780,000천원임을 확인하여 2005.12.29. 처분청에 과세자료로 통보하였음이 확인되고, 청구인은 쟁점부동산을 신축하여 일시적으로 임대한 후 판매하였으므로 부동산매매업에 해당한다고 보아 수입금액을 780,000천원으로 하고, 단순경비율 88.7%(부동산매매업, 업종 코드: 703021)를 적용하여, 2005.7.12. 종합소득세 기한 후 신고 및 종합소득세 27,070천원을 자진납부하였음이 ○○세무서 조사공무원의 조사복명서 및 청구인이 제시한 종합소득세 신고서 등에 의하여 확인된다.
4. 2006.3월 작성된 처분청 조사공무원의 조사복명서에 의하면 처분청은 쟁점부동산의 실제 양도가액을
○○ 세무서장이 과세자료로 통보한 780,000천원 으로 재차 확인하여 양도소득세를 경정․결정하기로 하는 한편, 쟁점건물에 대하여는 사업용 고정자산의 양도로 보아 부가가치세 46,438천원을 고지하기로 한 사실이 확인되나, 2005.7.12. 청구인이 쟁점부동산의 양도에 대하여 부동산매매업으로 신고 납부한 사실에 대하여는 전혀 검토한 내용 없이 조사종결 하였음이 확인된다.
5. 청구인의 부동산거래내역을 보면 쟁점부동산과 청구인이 1998.6월에 취득하여 거주하고 있는 주택 외에는 다른 부동산을 취득하였거나 양도한 사실이 없는 것으로 확인되며, 국세통합전산망에 의하면 청구인은 2002.8.1. 부동산․임대업으로 사업자등록을 하였고, 상가건물 2층을 청구외 ○○○와 2002.8.17. 임대차계약(계약기간: 2002.9.10～2004.9.10.)을 한 사실이 확인되고, 2002.10.4. 작성된 쟁점부동산의 매매계약서에는 특약사항이 아래와 같이 기재되어 있다. < 특약사항 > 1층 보증금 3,000만원 월세 150만원, 2층 1,500만원에 월세 120만원, 3층은 현재 임대 못하고, 4층은 보증금 2,500만원에 월세 30만원하고, 보증금은 잔금에서 공제하고 현 상태에서 계약 체결한다.
6. 청구인은 쟁점부동산의 매도당시 거래를 중개한 하남시 ○○○동 ○○○소재 ○○공인중개사 사무소 공인중개사 ○○○이 2006.10월에 작성한 사실 확인서를 인감증명을 첨부하여 제시하였는데 그 내용은 다음과 같다. 상기인(청구인)은 경기도 ○○시 ○○동 ○○ 소재 대지 195㎡에 건물을 신축하였고 건물이 준공되기 전인 2002년 7월경부터 최소 8억원 정도를 받아달라고 매도를 의뢰한 바 있고 준공 후 2개월 뒤인 2002.11.20에 매매가액 780,000,000원에 중개한 사실이 있었음을 확인합니다.(인감증명첨부)
7. 쟁점부동산은 취득 후 1년 이내에 양도한 자산으로 양도가액 및 취득 가액을 실지거래가액에 의하는 바, 청구인은 2003.2.25. 양도소득세 신고시 쟁점건물의 취득가액을 토지매수가액 3억원에 건물신축비용 119,300천원을 더한 금액으로 신고하였으며, 건물신축 비용에 대한 증빙으로 공사명을 ○○○동 ○○○ 근린생활신축공사로 기재한 견적서를 첨부하였는 데, 견적서에는 공사종별로 재료비, 노무비, 경비 금액과 합계금액이 기재되어 있고, 공사금액 총 합계가 119,300천원으로 기재되어 있으나 공사도급계약서의 제시가 없어 공사를 도급받은 자의 인적사항 및 실제 도급금액, 공사기간은 물론 공사를 도급하였는지, 직영하였는지 조차 확인되지 아니하고 있다. 8) 처분청은 쟁점부동산 양도에 대하여 실지거래가액으로 경정․결정하면서 토지와 건물을 구분하지 아니하고, 양도가액은 실제 확인된 780,000천원으로 하였으나, 취득가액은 청구인이 신고한 토지가액 3억원 및 견적서에 기재된 건물신축비용 상당액 119,300천원을 그대로 인정한 사실을 알 수 있으며, 쟁점 건물의 취득당시 ㎡당 기준시가는 396천원이고, 쟁점건물의 기준시가 합계 금액은 156,427천원 임이 건물기준시가 계산서에 의하여 확인된다.
- 라. 판단 쟁점①: 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업에 해당하는지 여부에 대하여 살펴보면 1) 부동산 양도를 부동산매매업으로 보기 위하여는 사업성이 전제되어야 하는 것이고, 부동산을 거주 목적으로 사용하거나, 사업용 고정자산을 임대목적 또는 영업활동의 장소로 상당기간 사용하다가 일시적으로 양도하는 경우에는 사업성이 없는 것으로 보아 양도소득에 해당하는 것으로 구분하여 볼 수 있다. “부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모·회수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고, 부동산매매업자로 등록된 여부나 매매의 등기 등은 이를 판단함에 있어서 하나의 참고자료에 지나지 않는다고 하여야 할 것이다.”(대법86누138, 1987.4.14)라는 판례의 예와 같이 부동산의 양도를 명확한 기준에 의하여 사업 소득인지, 아니면 양도소득인지를 확연하게 구분할 수 있는 것은 아니다.
2. 사업성 유무를 판단하기 위하여는 계속성과 반복성이 있다면 사업성이 있는 것으로 볼 수 있으나, 계속성과 반복성이 없다고 하여 사업성을 부인할 수 있는 것은 아니며, 영리추구가 모든 사업의 목적은 아니지만 대다수의 사업은 영리추구를 목적으로 하는 것이 보편적이므로 영리추구 여부에 의하여도 사업성 유무를 판단할 수 있다.
3. 또한 관련예규(서면1팀-176, 2006.02.09 외 다수)에서 보듯이 판매를 목적으로 신축한 건물이 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하다가 양도하는 경우 사업소득에 해당하나, 임대목적으로 신축한 건물을 임대사업에 사용하다 양도하는 경우 양도소득에 해당하는 것인 바, 청구인은 2002.2.27. 쟁점부동산의 토지를 취득한지 10여일 후인 2002.3.12. 건축허가를 얻어, 2002.8.21. 쟁점건물을 신축하였고, 사용승인을 받은 지 2개월이 채 안되어 2002.10.4. 매수인에게 매도하기로 하는 매매계약을 체결한 사실로 비추어 볼 때 쟁점부동산은 단기간에 영리추구를 위한 판매목적으로 양도가 이루어 졌음을 부인할 수는 없으나, 청구인은 쟁점건물을 신축하여 부동산 임대업으로 사업자등록을 하고 임대기간을 2년으로 하여 임차인과 임대차계약을 한 점과 쟁점부동산 이외의 다른 부동산을 양도한 사실이 없는 점 등으로 볼 때 쟁점부동산을 판매목적으로 취득하여 양도하였다고 단언하기도 어려운 것이다. 따라서 쟁점부동산을 임대목적 으로 취득하여 임대사업에 사용하다가 양도 하였다고 보아 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 쟁점②: 쟁점부동산 양도에 의한 소득을 부동산매매업 소득이 아닌 양도 소득 으로 본다면, 건물 양도가액(실지거래가액)을 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 환산한 가액을 건물의 취득가액으로 할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면
1. 청구인은 양도소득세 신고시 신축건물의 취득가액에 대한 증빙으로 견적서를 첨부하였으나 이를 뒷받침할 수 있는 공사도급계약서를 첨부하지 아니함으로써 공사를 도급받은 자의 인적사항 및 실제 도급금액, 공사기간은 물론 공사를 도급하였는지, 직영하였는지 조차 확인되지 아니하고 있으며, 처분청도 청구인이 신고한 건물 신축비용의 적정여부 또는 청구인이 첨부한 견적서의 진위여부에 대하여 조사한 사실이 없이 청구인의 신고금액을 그대로 인정하였다.
2. 쟁점부동산의 양도는 취득후 1년 이내의 부동산을 양도한 것으로 실지 거래가액에 의하여 과세하여야 하고, 청구인도 양도소득세 신고시 실지거래 가 액을 확인할 수 있는 증빙을 첨부하여 신고하여야 하나, 대개의 소규모 건물을 직영으로 신축함에 있어서는 비사업자인 개인이 거래상대방으로부터 노무비 및 세금계 산서 등의 건축 관련 증빙을 일일이 챙기기가 현실적으로 어렵다는 점, 청구인이 건물을 신축하여 1년 이내 양도함으로써 건물의 양도에 대하여 부득이 실지거래가액으로 신고할 수 밖에 없었던 점 등으로 볼 때 청구인이 조세부담을 회피하기 위하여 고의적으로 건물신축에 대한 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 아니한 것 으로는 보여지지 않는다.
3. 청구인이 신축한 쟁점건물은 철근콘크리트 구조의 연면적이 395.02㎡(약119평)인 근린생활시설로서 청구인이 제시한 견적서 금액은 119,300천원으로 ㎡당(평당) 건축비용이 302천원(1,002천원)에 불과하여 쟁점건물의 취득당시 ㎡당 기준시가인 396천원에도 미치지 못하고 있으므로 이러한 금액을 실지 거래가액으로 인정할 수도 없을뿐더러, 견적서를 작성한 자의 인적사항 및 실제 공사금액, 공사기간과 이를 확인한 사실 등의 기재가 없는 견적서만 가지고 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 볼 수 없는 것이다. 따라서 취득후 1년 이내 양도하는 부동산의 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이 원칙이나, 쟁점건물의 양도는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것이므로, 쟁점부동산의 실제 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 구분한 쟁점건물의 양도가액을 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 규정에 의하여 취득 및 양도당시 건물의 기준시가에 의하여 환산한 가액을 쟁점건물의 취득가액으로 하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.