무등록 중개업자에게 지급한 거액의 중개수수료를 양도소득 필요경비로 산입여부

ㅇㅇ 세무서장이 2006. 6. 1. 청구인에게 결정고지한 2003년 과세연도 양도소 득세 202,609,690원은 2003.10.31. 양도한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 193-1번지 대지 279.6㎡ 건물 145.45㎡, 동소 193-12번지 대지 12.3㎡의 양도가액에서 필요경 비 212,000,000원을 추가로 공제하여 양도소득금액을 계산하고, 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것으로 합니다.

청구인은 ㅇㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 193-1번지 대지 279.6㎡, 건물 145.45㎡ 및 동 소 193-12번지 대지 12.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2003.10.31. 청구외 ㅇㅇㅇ에게 양도한 후 2004.5.31. 실지거래가액에 의한 양도가액을 1,712백만원으로, 취득가액을 1,810백만원으로 하고 필요경비 72,627,720원을 공제한 후 양도차 손 170,627,720원으로 양도소득세 과세표준 신고를 하였다. ㅇㅇ지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 양도소득세 조사 시 쟁점부동산을 2,112백만원에 양도하고 양도소득세를 과소신고한 사실을 확인하고 다른 누락소득과 함께 처분청에 양도소득세 결정결의서(안)을 통보함에 따라 처 분청은 통보받은 내용에 의해 2006.6.1. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 202,609,690원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.25. 이의신청을 거쳐 2006.12.15. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액에 대해서는 이의가 없으나, 쟁점부동산 양도당시 개인적인 사정으로 급히 처분하여야 할 입장이어서 쟁점부동산의 세입자였던 청구외 xxx(이하 “xxx”이라 한다)에게 매매 알선을 의뢰하면서 19억이상의 양도가액에 대해서는 일체관여하지 않겠다 는 약정을 하고 xxx이 이행각서를 요구하여 작성하여 주었으며, xxx은 중개수수료를 계좌이체의 방법으로 받을 경우 사후에 문제가 발생할 것을 우려하여 현금으로 인출하여 xxx의 계좌에 현금입금하여 줄 것을 요구하여 2003.10.31. 오후5시20분경 쟁점부동산의 잔금이 입금된 청 구인의 계좌에서 277백만원을 인출하여 212백만원(이하 “쟁점입금액”라 한다)은 중개수수료로, 6천만원은 임차보증금 반환금으로, 나머지 5백만원 은 기타비용으로 xxx 소유의 계좌(ㅇㅇ은행 ㅇㅇㅇ지점, 계좌번호: 017-18--) 로 입 금한 사실이 금융자료에 의해 확인되고 있으므로 일반적인 상식이 통하지 않는 거액의 부동산 중 개 수수료이나 양도당시 급 박한 사정으로 매도할 수 밖에 없었기 때문에 실제 지급한 쟁점중개수수료 를 쟁점부 동산의 양도차익에 계산시 필요경 비로 산입하여야 한다.

청구인은 쟁점부동산의 양도를 중개한 xxx에게 쟁점입금액을 중개수수 료 명목으로 지급하였다고 주장한 데 대하여, 금원의 입금사실은 확인되나 중 개수수료 명목으로 지급된 것인지, 개인간 금전대차관계인지 여부가 명확하지 않고 그 사실을 알수 있는 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있을 뿐만 아 니라, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 2건의 부동산을 모두 실지거 래가 액으로 신고하면서 계약서 4건 중(양도2건, 취득2건) 3건의 허위계약서를 제 출하는 등 청구인 주장은 신빙성이 없으므로 받아들이기 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점입금액이 쟁점부동산을 양도하면서 지출한 중개수수료로서 양도소득계 산시 필요경비로 인정할 수 있는 지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다 음 각호에 규정하는 것으로 한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증 권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 쟁점부동산을 2003.10.31. 청구외 ㅇㅇㅇ에게 양도한 후 2004.5.31. 실지거래가액에 의한 양도가액을 1,712백만원으로 신고한후 ㅇㅇ지방국세청장의 세무조사결과, 실제양도가액은 4억원을 누락한 2,112백만원임이 확인되어 양도차익을 재계산하여 처분청에 통보하자 처분청은 2006.6.1. 2003년 과세연도 양도소득세 202,609,690원을 경정․고지한 사실이 조사복명서 및 양도소득세 결정결의서 등의 심리자료에 의하여 확인된다. 2) 조사청이 원시자료로 확보한 쟁점부동산의 실거래 매매계약서에 의하면, 계약일은 2003.9.26.이며, 총매매대금은 2,112백만원, 2003.10.10. 계약금 4억원, 2003.10.10. 중도금 2억원, 2003.10.31. 잔금 1,512,백만원으로 기재되어 있으며, 특약사항 ③번에 “매매시 소개인 xxx씨에게 모든 것을 일임을 한다”라는 내용이 기재 되어 있고, 중개인란에는 중개인의 상호 및 등록번호없이 xxx의 서명과 지 장날인이 되 어 있는 사실이 확인된다. 3) 청구인은 중개수수료 지급근거로 제출한 청구인의 ㅇㅇ은행 ㅇㅇ지점 계좌(계좌번호: ㅇㅇㅇ-ㅇㅇ--*)출금내역에 의하면, 2003.10.31. 16시01분에 쟁 점부동산 매수인인 청구외 이ㅇ애가 312백만원을 입금한 후 17시20분에 외환은행 동대문지점에서 277백만원을 현금인출한 사실이 확인된다.

4. 청구인은 청구인계좌에서 인출한 277백만원을 xxx의 계좌에 입금하였 다는 주장에 따라 당심에서 인출시 출금전표 및 xxx소유 계좌에 대한 입금전표, 계좌 거래내역을 금융조회한 결과, 동 인출대금은 모두 xxx의 계좌에 박정 순이 현금으로 입금하였으며 xxx은 계좌입금된 277백만원을 2003.11.3. 16시 27분에 전액 현금으로 인출한 사실이 확인된다.

5. 쟁점부동산의 임대차계약서에 의하면, 청구인은 xxx에게 2003.1.3. 쟁점부동산에 대해 임대보증금 6천만원, 월세 4백만원에 임대계약을 하였으며 임대기간은 계약일로부터 60개월로 계약한 사실이 확인된다.

6. 당심에서 쟁점입금액에 대해 금융조회전 xxx에게 전화로 쟁점입금액 과 청구인의 주장내용에 대해 문의한 바, (가) xxx은 쟁점부동산을 청구인으로부터 임차하여 한정식 음식점을 운영하던 중 청구인이 은행대출 등을 연체하여 금융기관으로부터 경매예정 통지를 받게 되어 임차보증금을 돌려 받지 못할 수 있어 본인이 나서서 쟁점부동산의 매수인인 청구외 이ㅇ애를 소개하여 매매가 이루어 졌으며, 청구인에게서는 보증금 반환금과 부동산 수리비조로 약간의 금원을 받았을 뿐 212백만원의 중개수수료와 이행각서는 전혀 아는 바가 없다는 진술을 하였으나, (나) 이후 당심에서 금융조회를 통하여 청구인이 277백만원을 xxx의 계좌 로 입금한 후 xxx이 현금으로 인출한 사실에 대해 xxx에게 금원의 명목 및 용도입증자료를 서면으로 요청하였으나 xxx은 미회신 하였다.

7. 청구인은 약정매매가액 이상 매도시 차익을 xxx에게 분여한다는 이행각 서 및 약정내용을 확인할 수 있는 객관적인 입증서류는 양도당시 부도 등으로 정 신이 없어 미처 챙기지 못하였다 하면서 제출하지 못하고 있다.

8. 청구인의 국세통합시스템의 개인별 사업내역 및 체납유무조회에 의하면, 청구인은 남편 ㅇㅇㅇ와 함께 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 소재 귀금속세공업체 인 ㅇㅇ공방(주)를 운영하다가 부도 등의 사유로 폐업된 것으로 확인되고, 법인의 체납액에 대하여 제2차 납세의무자로 지정된 후 결손처분된 사실이 확인된다.

9. 쟁점부동산의 실제매매가액에 따른 부동산중개수수료의 법정상한 금액은 19,008,000원임(6억이상 주택외 1천분의9 이내)이 확인된다.

10. 위와 같은 사실관계를 종합하여 보면, (

• 가) 청구인은 쟁점부동산을 양도할 당시 사업체의 부도 등으로 금융기관에 강 제경매 등의 압박을 받고 있었으며, 실거래 매매계약서상 중개인이 xxx로 날인되 어 있고 특약사항 3번란에 매매에 대한 모든 것을 xxx에게 일임한다는 약정 을 하고 있는 점, 청구인이 중개수수료를 xxx에게 지급하였다고 제시한 금융계좌 를 조회한 결과 청구인은 매매잔금일인 2003.10.31.에 매수인 청 구외 ㅇㅇㅇ가 입 금한 잔금계좌에서 277백만원을 인출하여 xxx 소유의 ㅇㅇ은행 ㅇㅇ지점 계 좌 에 현금으로 입금한 사실이 확인되는 점, xxx은 보증금반환금 6천만원 외 에 입금된 쟁점입금액에 대해 처음에는 수령사실을 부인하다가 금융조회자료와 함께 쟁점입금액에 대한 수령명목에 대하여 개인적 금전대차 여부 등의 별다른 입증자 료를 제시하지 못하고 있는 점으로 볼 때, (나) 청구인이 근저당권자의 임의경매통지와 사업의 부도 등으로 압박을 받 은 상태에서 쟁점부동산의 매매목표액을 정하여 xxx에게 중개를 일임하여 매매가 이루어진 후 xxx에게 임차보증금 반환액 6천만원 및 기타비용을 제외한 쟁점입금액 212백만원을 xxx에게 쟁점부동산의 중개수수료 명목으로 실제 지급 한 것으로 보이므로, xxx에게 쟁점입금액을 쟁점부동산 매매에 따르는 중개수 수 료 수입으로 보아 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 쟁점입금액을 청구인이 양도 한 쟁점부동산의 양도소득 계산시에 필요경비로 산입하여 계산함이 타당하 다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.