상속재산을 양도한 경우 소급 평가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 1997. 8. 26. 상속으로 취득한

○○ 도

○○ 시

○○ 구

○○ 동 000

○○ 마을

○○ 파트 000동 0000호(토지 89,859㎡, 건물164.77㎡이고, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2003. 10. 10. 양도한 후,

2003. 10. 25. 기준시가(양도가액 425,000,000원, 취득가액 330,000,000원)에 의해 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 양도당시 쟁점아파트를 포함하여 3주택을 보유한 사실을 확인하고 소득세법 시행령 제162조 의 2 제5항에 따라 실지거래가액을 조사 확인하여 양도가액은 590,000,000원으로, 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 상속세 결정시 평가한 가액인 330,000,000원으로 보아 2006. 11. 5. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 71,517,280원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 12. 20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

1. 상속 또는 증여받은 재산에 대하여 소득세법 제163조 제9항 에 따라 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 시가가 원칙이므로 부동산뱅크의 시세가액 또는 감정평가법인(

○○ 감정원,

○○ 감정평가법인)의 소급평가가액인 510,000,000원(

○○ 감정원 500,000,000원,

○○ 감정평가법인 520,000,000원)을 취득가액으로 인정하여야 한다.

2. 상속․증여를 원인으로 취득한 쟁점아파트의 실거래가액이 없어 시가를 파악하기 어려운 경우에도, 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조에 의해 평가한 금액을 취득가액으로 적용하는 것은 소득세법 제100조 제1항 의 양도․취득가액의 동일원칙(양도가액이 실가이면 취득가액도 실가, 양도가액이 기준시가이면 취득가액도 기준시가)에 위배되어 효력이 없으므로 양도가액을 기준시가비율에 의하여 환산한 458,100,000원(590백만원×330백만원/425백만원)이 취득가액이 되어야 한다.

소득세법 제97조 제1항 제1호 단서조항 및 동법 시행령 제163조 제9항에 의하면 1세대 3주택자가 상속받은 주택을 양도할 경우, 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이 타당하므로 상속세를 결정시 평가한 330,000,000원을 취득가액으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 1) 상속으로 취득하여 양도한 경우, 감정평가법인이 소급하여 평가한 가액을 상속개시일 현재 시가로 보아 취득가액으로 볼 수 있는지 여부 2) 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조에 의해 평가한 금액을 취득가액으로 본 처분이 타당한지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 시행령 제162조 2【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.(이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(『상속세 및 증여세법』제33조 내지 제42조 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 『상속세 및 증여세법』제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략) 4) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상 속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 5) 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 6) 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간중 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산에 대하여 2 이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인이 쟁점아파트를 1997. 8. 26. 상속으로 취득하여 2003. 10. 10. 양도하고 2003. 10. 25. 양도차익을 기준시가에 의하여 산정(양도가액 425백만원, 취득가액 330백만원)하여 양도소득세 12,919,900원을 납부한 사실이 국세통합전산망 양도소득세 신고내역조회에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 청구인이 양도당시 아래 〔표1〕과 같이 3주택을 보유한 사실을 확인하고 소득세법 시행령 제162조의2 제5항 에 따라 실지거래가액을 조사 확인하여 양도가액은 590,000,000원으로, 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 상속세 결정시 평가한 가액인 330,000,000원으로 보아 2006. 11. 5. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 71,517,280원을 결정고지하였음이 양도소득세 경정결의서 등에 의하여 확인된다. 〔표1〕쟁점아파트 양도당시(2003. 10. 10) 청구인 주택보유 현황 부동산소재지 주택면적 취득일자 비고

○○ 구

○ 동 911

○○ 아파트 608동 1005호 115.19㎡

1988. 04. 14 매매취득

○○ 구

○○ 동296

○○아파트 102동 1601호 156.58㎡

2002. 12. 10 매매취득

○○시 ○○구

○○동 200

○○ 아파트 104동 2002호 164.77㎡

1997. 08. 26 쟁점아파트 유증취득 3) 상속 또는 증여받은 재산에 대하여 소득세법 제163조 제9항 에 따라 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 시가가 원칙이므로 부동산뱅크의 시세가액 또는 감정평가법인의 소급평가가액을 시가로 보아 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하며 부동산뱅크의 시세변동내역, 2006. 11. 3.과 2006. 11. 21.

○○ 감정원과 주식회사

○○감 정평가법인이 평가한 감정평가서를 제출하고 있어 보면 아래와 같다.

• 가) (주)부동산뱅크에서 게시한 시세변동 내역에 의하면,

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 마을 59평형의 1997년 7월 내지 9월의 시세가액을 아래〔표2〕와 같이 게시하고 있다. 〔표2〕부동산뱅크의 시세가액 구 분 하한가(원) 상한가(원) 비 고

1997. 7월 450,000,000 490,000,000

1997. 8월 480,000,000 530,000,000

1997. 8. 26. 취득

1997. 9월 480,000,000 530,000,000

• 나) ○○감정원이 2006. 11. 3. 작성한 감정평가서(가격시점 1997. 8. 26)에 의하면, 부동산뱅크의 1997. 8월부터 12월까지 시세(○○마을 59평형, 4.8억원 내지 5.3억원 수준)와 아래〔표3〕과 같이 인근지역 유사물건의 평가사례를 참고하여 500백만원으로 평가한 것으로 확인된다. 〔표3〕인근지역 유사물건 평가전례 구 분 시점 소재지 구분건물명 동호수 평형 금액 평가전례 (담보)

1997. 2. 21

○○동 197번지

○○아파트 405동 101호 58 4억 평가전례 (담보)

1997. 7. 21

○○동 192번지

○○아파트 505동 801호 59 4억 3천 평가전례 (담보)

1997. 9. 3

○○동 200번지

○○아파트 106동 602호 59 4억 7천 평가전례 (담보)

1997. 11. 3

○○동 197번지

○○아파트 405동 202호 58 4억 3천 평가전례 (담보)

1998. 1. 19

○○동 192번지

○○아파트 503동 1002호 59 4억 5천

• 다) 주식화사 ○○감정평가법인이 2006. 11. 21. 작성한 감정평가서(가격시점 1997. 8. 26)에 의하면, 부동산뱅크의 1997. 1. 1.부터 1997. 9. 10.까지 시세와 아래〔표4〕와 같이 인근지역 유사물건의 평가사례를 참고하여 520백만원으로 평가한 것으로 확인된다. 〔표4〕인근지역 전례 구 분 시점 소재지 구분건물명 동호수 평형 금액 평가전례 (담보)

1997. 9. 3

○○동 200번지

○○아파트 106동 602호 59 4억 7천 평가전례 (담보)

1997. 11. 3

○○동 197번지

○○아파트 405동 202호 58 4억 3천 평가전례 (담보)

1998. 1. 19

○○동 192번지

○○아파트 503동 1002호 59 4억 5천

• 라. 판 단

1. 쟁점①에 대하여 청구인은 쟁점아파트의 취득가액을 ○○감정원과 주식회사 ○○감정평가법인의 평균가액인 510,000,000원(500,000,000원 + 520,000,000원)으로 계산하여야 한다고 주장하고 있으나, 상속세및증여세법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 감정가액을 시가로 보기 위하여는 당해 재산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가기준일 전후 6월(시가적용시 평가기준일은 감정가액평가서를 작성한 날임, 국세청 통칙 60-49…2)내에 감정한 가액이어야 하는 바, 청구인이 제시하는 감정가액은 평가기준일로부터 9년 이상 경과하여 감정한 것이어서 이들 감정가액은 관련법령에서 규정한 요건을 충족하지 못하고 있고(국심 2006전1604, 2006. 9. 4. 같은 뜻임), 또한, 청구인이 제출한 감정평가액은 쟁점아파트를 양도하고 나서 사후에 조세 목적으로 감정의뢰하여 받은 감정가액으로서, 인근지역 유사물건의 평가전례(○○마을 ○○아파트 106동 602호 59평형 470,000,000원, 1997. 9. 3)와 비교할 때 쟁점아파트의 여건이 더 불리함에도 더 높은 가격으로 평가한 사실과 ○○감정원과 (주)○○감정평가법인이 가격산출의 기준으로 삼은 인근지역 평가전례의 해당물건이 동일한 사실로 볼 때 객관적이고 합리적인 가액이라고 인정하기 어려우므로 쟁점아파트의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산함에 있어서 이를 취득가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

2. 쟁점②에 대하여 상속․증여를 원인으로 취득한 쟁점아파트의 실거래가액이 없어 시가를 파악하기 어려운 경우에도, 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조에 의해 평가한 금액을 취득가액으로 적용하는 것은 소득세법 제100조 제1항 의 양도․취득가액의 동일원칙(양도가액이 실가이면 취득가액도 실가, 양도가액이 기준시가이면 취득가액도 기준시가)에 위배되어 효력이 없으므로 양도가액을 기준시가비율에 의하여 환산한 458,100,000원(590백만원×330백만원/425백만원)이 취득가액이 되어야 한다고 주장하나, 상속 받은 재산의 경우 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에 의해 상속세를 납부하므로 이 평가액을 실지취득가액으로 정한 소득세법시행령 제163조 를 적용하는 것이 타당하다. (같은 뜻, 국심2006서2246, 2006.8.22, 국심2003서3799, 2004.4.3 등 다수) 따라서 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법시행령 제163조 제9항 에 의해 상속개시일 현재의 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.