실지거래가격에 의한 취득가액 결정 여부

청구인은 1세대 3주택자로 2004.7.1.에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○ 아파트 207호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도하고 2004.9.30. 실지거래가액에 의하여 양도가액은 88,700,000원, 취득가액은 77,800,000원으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인을 1세대 3주택에 의한 실지거래가액 신고대상자로 보 아 2006.6월에 실지거래가액확인 서면 조사를 실시하였으며, 그 결과 취득매매 계약서를 허위계약서로 판단하고 취득가액을 40,058,000원으로 환산하여 양도차익을 결정하여 2006.8.1. 양도소득세 27,689,710을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.9. 이의신청을 거쳐 2006.11.17. 이 건 심사청구 를 하였다.

• 가. 쟁점아파트의 전 양도자인 청구외 진○○(이하 “진○○”라 한다)는 쟁점아파트 의 양도 당시 사업의 실패로 쟁점아파트의 융자금에 대한 이자지불 능력도 없고, 자금사정이 급박한 상황에 있었다. 그 상태에서 쟁점아파트를 인수하지 아니하면 진○○에게 빌려준 대여금을 반환 받을 수 없을 것 같아서 쟁점아파트의 전세금 및 담보된 채무를 인수하고 진○○ 가 급히 필요로 하는 자금의 일부를 현금으로 지급하는 조건으로 양수받은 것이다.
• 나. 쟁점아파트의 거래가액은 다음의 합계액이다.

1. 당시 쟁점아파트에 전세로 살았던 김○○(000000-0000000)의 전세보증금 30,000천원

2. 쟁점아파트에 설정된 ○○은행 대출금 12,475,515원

3. 2001.3월 진○○에게 대여한 대여금 7,330천원

4. 2001.6.27. 쟁점아파트 대금의 일부로 지급한 7,450천원 따라서 처분청이 쟁점아파트의 취득가액이 불분명하다 하여 기준시가로 환산한 가액으로 양도차익을 산정한 것은 부당하므로 실지거래가액으로 경정되어야 할 것이다.

• 가. 쟁점아파트의 취득시기인 2001.6.29일 국세청 및 부동산정보의 거래시가는 48,000,000원～52,000,000원으로 확인되나, 당초 청구인이 양도소득세 신고시 제시한 취득계약서는 거래대금이 77,800천원 으로 거래시가에 비해 현저히 높으며, 계약서를 보면 계약일자도 미기재된 쌍방계약서이고 대금지급 관련증빙도 제시하지 못하여 허위계약서로 판단된다.
• 나. 청구인은 불복청구과정에서 전세보증금이 30,000천원이라고 하고 있으나 관련증빙의 제시가 없고 그 외 추가로 지급되었다는 대여금이나 통장인출금 등이 실제 쟁점아파트의 대금으로 진○○에게 지급되었는지 불분명하다. 따라서 쟁점아파트의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항의 규정에 의한 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 취득당시의 실지거래가액이 적정한지의 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우 에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정 에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액이 적용 되는 경우 당해 매매사례가액감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득 가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정 에 의하여 매매사례가액감정가액환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 감정가액환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우 에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정 신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양초가액 또는 취득 가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정 가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 발한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

5. 소득세법제176조의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (99.12.31. 신설)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정) 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × ───────────────────── 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 또는 동항 제2호의 감정가액 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2004.7.1. 쟁점아파트를 양도하고, 실지거래가액에 의거 양도가액을 88,700,000원으로, 취득가액을 77,800,000으로 양도차익을 계산하여 양도소득 세 3,564,000원을 예정신고한 사실이 동 신고서 및 국세청통합전산망의 신고서조회에 의하여 확인된다. 2) 처분청은 2006.6월 1세대 3주택 실가대상자로 실거래가액확인 자료처리 서면 조사에서 취득매매계약서가 사후에 작성된 허위계약서로 판단하고 취득당시 실 거래 가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산한 가액으로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정한 사실이 양도자료 처리보고서 및 결정결의서에 의거 확인 된다.

3. 청구인은 청구주장을 입증하는 서류로 아파트 잔금인출 통장 사본, 쟁점아파트의 등기부등본, 진○○의 차용증, 진○○의 양도금액확인서 등을 제시하였다.

• 라. 판 단

1. 청구인이 쟁점아파트의 취득가액을 77,800,000원이라고 주장하면서 그 세부적인 지출내역을 다음과 같이 주장하고 있으나

• 가) 당시 쟁점아파트에 전세로 살았던 김○○(000000-0000000)의 전세보증금 30,000천원
• 나) 쟁점아파트에 설정된 국민은행 대출금 12,475,515원
• 다) 2001.3월 진○○에게 대여한 대여금 7,330천원
• 라) 2001.6.27. 쟁점아파트 대금의 일부로 지급한 7,450천원 위 금액을 합하면 57,255,515천원으로 취득가액인 77,800,000원에도 미치지 못하고 있으며,

2. 청구인은 이 건 이의신청시에는 전세보증금을 40,000천원이라고 주장하였다가 심사청구시에는 30,000천원 이라고 주장하고 있으며, 전세계약서도 제시하지 못하고 있는바, 청구주장을 신뢰하기 어렵고,

3. 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시의 시세는 부동산전문지 및 국세청전산망 에 의하면 48,000천원～52,000천원으로 형성되고 있었음을 알 수 있는데, 달리 청구인 이 쟁점아파트의 실지 거래가격을 입증할 수 있는 증빙의 제시없이 취득가격을 77,800,000원이라고 주장하는 것은 당시 거래시세에 비하여 턱없이 높아 이를 실지 거래가액으로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 실지거래 가액 을 확인할 수 없는 경우에 대통령령이 정하는 환산가액으로 한다고 규정하고 있는 소득세법 시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 부과한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 여겨진다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.