부동산 취득가액 산정방법의 적정 여부

청구인은 1994.5.21. 청구외 권○○(1991... 미국으로 이민, 이하 “권○○”이라 한다)으로부터 서울특별시 ○○구 ○○동 **-1 소재 2층 상가건물(대지 330.4㎡, 건물 246.9㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후 2004.5.14. 쟁점 부동산을 청구외 ◎◎주식회사에 양도하였는바, 쟁점건물에 대한 양도가 액은 실지거래가액인 2,400백만원으로, 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액인 2,833,014,866원으로 하여 쟁점건물의 양도에 따른 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 □□지방국세청장으로부터 청구인이 쟁점부동산을 취득한 실제 가액이 1,126,006,004원이라는 과세자료를 통보 받고, 2006.9.18. 2004년 과세연도 양도소득세 494,074,679원을 청구인에게 결정․고지한 후, 납부불성실 가산세가 과다하게 부과되었음을 이유로 2006.11.13. 청구인에게 결정․고지한 양도소득세를 454,008,620원으로 감액하여 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.13. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 매매예약에 의한 가등기를 거쳐 본등기로 소유권 이전하는 형식으로 쟁점부동산을 취득하였는바, 처분청은 본등기 이전과 관련한 판결문에 명시된 매매가액을 기초로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하고 있으나, 매매예약에 의한 가등기를 거쳐 본등기로 이전함은 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 부담을 최소화하기 위한 양도자 권○○의 요구와 청구인의 쟁점부동산 취득에 따른 취득세와 등록세의 부담을 줄이기 위한 것일 뿐, 실제 취득가액은 권○○과의 금전거래로 선 지급된 18억원과 청구외 주식회사△△에 권○○의 채무를 대위변제한 금액 6억원의 합계인 24억원이며, 청구인과 권○○ 사이에 쟁점부동산 양도에 따른 매매계약서를 작성하지 않았으므로 기준시가로 환산하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여 신고한 것은 달리 잘못이 없는바, 처분청이 실지매매계약서를 확보하지 못한 상태에서 가등기의 본등기 이전 판결문에서 확인되는 매매예약금액 등을 근거로 하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 청구인에 대한 양도소득세 결정이 정당하다고 하더라도 청구인은 양도소득세 납세고지서를 받은 사실이 없이 양도소득세 납부에 대한 독촉장을 받고 나서야 청구인에 양도소득세가 과세되었음을 알았으므로 당해 처분은 취소되어야 한다.

• 가. 청구인의 쟁점부동산에 대한 취득금액 1,126,006,400원은 1994.5.21.에 결정된 쟁점부동산에 대한 본등기 이전 관련 판결문 사본에서 확인된 실지 현금 지급액 646,006,400원(계약금 100,000,000원, 중도금 515,006,400원, 잔금 31,000,000원)에 쟁점부동산 취득시 청구외 주식회사△△에 대한 근저당 채무 인수분 480백만원을 더하여 산정한 것인바, 이를 실지거래가액으로 보아 양도소득세 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
• 나. 이 건 납세고지서는 등기우편으로 송달되었는바, 청구인의 수령사실을 확인한 결과 청구인이 거주하고 있는 아파트의 경비원이 수령한 것으로 확인되므로 청구인의 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점

1. 처분청이 쟁점부동산에 대한 청구인의 취득가액을 적정하게 산정하였는지의 여부와

2. 이 건 납세고지서가 청구인에게 적법하게 송달되었는지의 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～ ⑪ (생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① (생략)

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. (생략)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(괄호 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

5) 국세기본법 제8조 【서류의 송달】

① 이 법 또는 세법에 규정하는 서류는 그 명의인(괄호 생략)의 주소ㆍ거소ㆍ영업소 또는 사무소［괄호 생략］에 송달한다. (이하 생략) 6) 국세기본법 제12조 【송달의 효력발생】

① 제8조의 규정에 의하여 송달하는 서류는 그 송달을 받아야 할 자에게 도달한 때로부터 효력이 발생한다. (단서 생략, 이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 2,400백만원으로, 취득가액은 기준시가에 의한 환산가액인 2,833,014,866원으로 하여 쟁점건물의 양도에 따른 양도소득세를 신고한데 대하여, 처분청이 □□지방국세청장으로부터 통보된 과세자료를 토대로 2004년 과세연도 양도소득세 494,074,679원을 청구인에게 결정․고지한 후 454,008,620원으로 감액하여 경정한 사실이 처분청의 양도소득세 경정결의서 등을 통해 확인된다.

2. 권○○은 쟁점부동산을 1974.5.58. 취득하여 1997.5.21. 청구인에 양도하였음이 쟁점부동산의 등기부등본을 통해 확인된다.

3. 청구인은 매매예약에 의한 가등기를 통해 본등기에 이전하여 형식으로 쟁점부동산에 대한 소유권을 취득하였음이 쟁점부동산에 대한 등기부등본 및 관련 판결문을 통해 확인되는바, 판결문에는 원고인 청구인이 1994.3.23. 피고인 권○○과 쟁점부동산을 646,006,400원에 매수하는 내용의 매매예약을 하고, 매매예약 당일에 계약금 100백만원을, 다음날에 중도금 515,006,400원을 지급하였으며, 잔금 31백만원을 지급한 후 쟁점부동산에 대한 소유권을 취득하기로 권○○과 약정하였다고 주장한데 대하여 권○○은 이의를 제기하지 않고 있으며, 잔금을 지급하는 조건으로 2004.5.21.자로 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 내용이 기재되어 있다.

4. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 쟁점부동산에는 청구외 주식회사△△ 명의로 근저당이 설정되어 있었으며, 이에 대한 채권최고액은 672백만원, 대출잔액은 480백만원이었던바, 청구인이 이를 대위변제하여 2005.12.13. 쟁점부동산에 설정된 근저당권이 말소되었음이 쟁점부동산에 대한 등기부등본, 처분청이 제출한 금융증빙 등을 통해 확인된다.

5. 청구인은 매매예약에 의한 가등기를 거쳐 본등기로 이전하는 형식으로 쟁점부동산에 대한 소유권을 취득한 것은 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세 부담을 최소화하기 위한 양도자 권○○의 요구와 청구인의 쟁점부동산 취득에 따른 취득세와 양도세 부담을 줄이기 위한 의도에서 비롯된 것이며, 실제 취득가액은 권○○과의 금전거래로 선 지급된 18억원과 청구외 주식회사△△에 대위변제할 금액 6억원을 포함한 24억원이라고 주장하고 있으나 이에 대한 증빙은 제시하고 있지 않다.

6. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 쟁점부동산에 대한 개별공시지가는 3,250,000원이었으며 양도당시의 개별공시지가는 2,680,000원이었음이 확인된다.

7. 청구인은 이 건 양도소득세 납세고지서를 수령한 사실이 없이 2006.11.13. 체납을 이유로 한 압류예고통지서를 통해 이 건 과세가 되었음을 알게 되었고, 2006.11.16. 처분청을 방문하여 세금납부방법을 상의하는 과정에서 이 건 고지 서가 정상적으로 발부된 사실이 없음을 알았다고 주장하는바, 이 건 양도소득세 납세고지서는 2006.9.18. 청구인에 발송되어 2006.9.20. 청구인이 거주하는 아파트의 경비원이 수령하였음이 인터넷을 통한 등기우편조회에 의해 확인된다.

• 라. 판 단

1. 처분청이 쟁점부동산에 대한 청구인의 취득가액을 적정하게 산정하였는지의 여부에 대해 살펴본다. 청구인은 처분청이 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 확보하지 못하였으므로 기준시가에 의한 환산가액으로 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 기준시가에 의한 환산가액의 적용은 소득세법 제97조 의 규정에 따라 실지 거래가액을 확인하지 못하였을 경우에 하는 것으로서, 매매계약서를 확보하지 못한 경우에도 다른 자료를 통해 실지 거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 취득가액으로 하여야 하므로 청구인의 주장은 이유 없다고 판단된다. 청구인은 또한 쟁점부동산의 실제 취득가액은 24억원이라고 주장하고 있으나 이를 뒷받침할 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 받아들일 수는 없다고 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점부동산을 취득한 대가로 권○○에 646,006,400원을 지급한 외에도 쟁점부동산에 설정되어 있는 근저당권에 대응하는 권○○의 채무 480백만원을 대위변제한 사실이 확인되며, 이외에 청구인이 권○○에 추가로 지급한 부분이 있는 것으로 판단할 만한 증빙이 없는바, 쟁점부동산의 취득가액은 권○○에 실제 지급한 금액과 대위변제한 권○○의 채무의 합인 1,126,006,400원이라고 할 수 있으므로, 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 청구인의 2004년 과세연도 양도소득세를 결정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

2. 이 건 납세고지서가 적법하게 송달되었는지에 대해 살펴본다. 청구인은 이 건 양도소득세 부과 사실을 처분청이 송달한 체납을 이유로 한 압류예고통지서를 통해 2006.11.13. 알게 되었으며, 2006.11.16. 처분청을 방문하여 세금납부방법에 관하여 상의하는 과정에서 이 건 납세고지서가 적법하게 송달되지 않았음을 알게 되었다고 주장하고 있으나, 청구인이 이 건 심사청구를 한 일자가 2006.11.13.인바, 이를 통해 청구인이 이 건 양도소득세 부과 사실을 2006.11.13. 이전부터 알고 있었다고 해석할 수 있으므로 청구인의 주장이 신빙성이 있다고는 판단되지 않으며, 인터넷을 통한 등기우편조회에 의한 확인 결과 당해 고지서가 고지서 수령에 대한 묵시적 위임관계가 설정되어 있는 청구인이 거주하는 아파트 경비원이 수령한 것으로 나타나고 있는 점에 비추어 볼 때 고지서 송달과정에 달리 하자가 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.