실거래가액으로 신고시 상속재산의 취득가액은 환산가액으로 하는 것이 아님

청구인은 1998.1.9. 상속으로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 **-1번지 대지 198.3 ㎡ 및 위 지상 건물 140.8㎡ (이하 “쟁점상속부동산”이라 한다)을 2004.7.30. 양도하였고, 2004.8.22. 쟁점부동산의 양도소득세를 양도가액은 실거래가액인 300,000천원으로 취득가액은 환산가액인 347,758천원으로 하여 과세미달로 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점상속부동산의 취득가액을 환산가액으로 신고한 착오를 발견하고, 취득가액을 기준시가인 172,887천원으로 양도가액은 실가인 300,000천원으로 하여 2006.10.9. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 39,953,950원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.11.13. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점상속부동산은 청구인의 부친이 1960년에 취득하여 보유하다가 청구인이 1998.1.9. 상속받은 부동산인데, 청구인은 청구인의 주소지와 쟁점상속부동산이 멀리 떨어져 있어 관리가 힘들고 금전도 필요하여 2004.8.22. 쟁점상속부동산을 3억원에 양도하였다. 청구인은 쟁점상속부동산을 양도한 후, 양도소득세가 궁금하여 쟁점상속부동산 인근 세무사사무실에 문의한 바, 쟁점상속부동산은 기준시가로 신고하든 실거래가로 신고하든 간에 양도소득세가 과세미달이라는 세무사의 답변을 듣고, 청구인은 세무사에게 쟁점상속부동산의 양도소득세 신고를 의뢰하고 신고대행수수료 10만원을 지급하였다. 처분청은 쟁점상속부동산의 취득가액을 기준시가로 하여야 한다고 하면서 청구인에게 4천만원이 넘는 엄청난 세금을 부과하였다. 신고를 대행한 세무사는 쟁점상속부동산이 상속받았다는 사실을 순간적으로 잊고 취득가액을 환산가액으로 잘못 신고하였는바, 쟁점상속부동산이 소재하던 지역은 투기지역이 아니고 보유기간도 6년이 넘어 양도소득세를 기준시가로 결정하는 것이 원칙이고, 기준시가로 신고하였다면 과세미달인 사안에 대하여 세무사가 착오로 실가로 신고하여 청구인에게 불이익을 초래한 것이므로 기준시가로 경정하여야 한다.

청구인은 쟁점상속부동산에 대한 양도소득세 신고대행을 맡은 세무사의 실수로 청구인에게 불이익이 초래되었다고 주장하고 있으나, 청구인의 의뢰한 세무사가 신고한 것은 청구인 본인이 신고한 것으로 보아야 한다. 청구인은 쟁점상속부동산의 양도소득세를 실가로 신고하면서 취득가액은 상속으로 취득하여 상속세과세가액인 기준시가로 하여야 함에도 환산가액으로 신고하였으므로 쟁점상속부동산의 취득가액은 기준시가로 양도가액은 실가로 양도소득금액을 산정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도소득세를 기준시가로 계산하면 과세미달이나, 양도가액을 실가로 취득가액을 환산가액으로 잘못 신고하여 처분청이 취득가액을 기준시가로 하여 경정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999.12.28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정) (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～ ⑧ 생략

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2003. 12. 30. 신설)

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2003. 12. 30. 신설) (이하 생략) 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28 개정)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (이하 생략) 5) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) (이하 생략) 6) 소득세법 제105조【양도소득과세표준예정신고】

① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2003. 12. 30. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다. (2002. 12. 18. 단서개정)

2. 제94조 제1항 제3호 각목의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2월 (2000. 12. 29. 신설)

② 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 예정신고라 한다. (1999. 12. 28. 개정)

③ 제1항의 규정은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 적용한다. (1994. 12. 22. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점상속부동산을 1998.1.9. 상속으로 취득하여 보유하다가 2004.7.30. 300,000천원에 양도하였음이 쟁점부동산의 매매계약서 등에 의하여 확인되고, 이에 대해서는 다툼이 없다. 2) 청구인은 2004.8.12. 쟁점상속부동산의 양도소득세를 예정신고하면서 쟁점상속부동산의 양도가액을 실거래가액인 300,000,000원, 취득가액을 환산가액인 347,758,130원으로 하여 과세미달로 신고한 사실에 대해서는 다툼이 없다. 다만, 청구인은 쟁점상속부동산은 실가로 신고하든 기준시가로 신고하든 간에 과세미달이 되는 것으로 세무사가 착각하여 기준시가가 아닌 실가로 신고하였다고 주장하고 있는바, 이에 대하여 쟁점상속부동산의 신고를 대행한 세무사도 이를 시인하고 있고 신고대행수수료 10만원에 대한 영수증을 제출하고 있어 청구주장은 사실로 보여진다. 3) 쟁점상속부동산의 양도시 기준시가를 계산해 보면, 토지가 139,404,900원(703,000원×198.3㎡)이고, 건물의 양도시 기준시가는 10,982,400원(78,000원×140.8㎡)으로 이를 합한 양도시 기준시가는 150,382,400원이다. ※ 양도시 ㎡당 건물 기준시가: 460,000(건물신축가격기준액) × 0.9(구조지수) × 1(용도지수)×0.95(위치지수)×0.2(경과연수잔가율) =78,000원 쟁점상속부동산의 취득시 기준시가를 계산해 보면, 토지가 162,606,000원(820,000원×198.3㎡)이고, 건물이 10,137,600원{72,000원×1.141(기준시가산정기준율)×140.8㎡}로 이를 합한 취득시 기준시가는 172,737,600원이다. ※ 취득시 ㎡당 건물 기준시가: 400,000(건물신축가격기준액) × 0.9(구조지수) × 1(용도지수)×0.95(위치지수)×0.2(경과연수잔가율) =72,000원 ※ 기준시가산정기준율: 2000.12.31. 이전 취득 건물기준시가 산정시 곱하는 기준율 4) 소득세법 제96조 제1항 제6호 에서 『양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』는 양도소득세를 실거래가액으로 결정하도록 규정되어 있고, 소득세법 시행령 제163조 제9항 에는 『상속 또는 증여(괄호 생략)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.』고 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에는 토지와 건물의 경우에는 기준시가를 그 평가액으로 하도록 규정하고 있다. 청구인은 쟁점상속부동산을 1998.1.9. 상속받아 2004.7.30. 300,000천원에 양도하였음이 매매계약서 등에 의하여 확인되고, 청구인은 양도소득세를 양도가액에 대해서는 실거래가액으로 신고하였으나, 취득가액에 대해서는 기준시가가 아닌 환산가액으로 신고하였다. 따라서 처분청이 전시한 관련 법령에 취득가액을 기준시가로 하여 경정한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.