부동산매매 해지 계약 내용이 사회통념에 어긋나 신빙성이 없는 점과 청구인이 고령인 점으로 보아 최초거래를 실거래로 본 사례
부동산매매 해지 계약 내용이 사회통념에 어긋나 신빙성이 없는 점과 청구인이 고령인 점으로 보아 최초거래를 실거래로 본 사례
○○○ 세무서장이 2006.9.1. 청구인에게 경정․고지한 2005년 과세연도 양도 소득세 106,456,310원의 부과처분은 이를 취소하고, 위 부과처분의 과세물건인 ○○시 ○○구 ○○동 번지외 4필지 토지 4,175㎡의 양도가액을 1,326,000,000원으로, 양도일자를 2004.12.7.자로 하여 2004년 과세연도 양도소득세를 결정합니다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) (이하 생략) 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) 3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (이하 생략) 4) 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
1. 처분청이 제출한 양도소득세 과세표준 및 자진납부계산서와 조사서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2005.4.26. 양도하고 2005.6.30. 쟁점토지에 대한 양도차익을 예정신고하면서 양도가액을 1,010백만원으로, 취득가액을 환산가액인 340,970천원, 양도소득을 464,736천원, 산출세액을 154,525천원, 8년 이상 자경농지 감면세액 100,000천원(법정 한도액), 납부할 세액 49,072천원으로 신고하였음이 확인되는바, 위 신고서와 감면신청서에는 청구인의 서명․날인이 없으며, 컴퓨터로 작성되어 있다. 2) 청구인은 쟁점토지 대금을 받아 금융기관 등에 입금하였다는 증빙으로 청구인이 2004.11.11. 청구외 조××(지인)에게 송금한 5억원의 무통장입금증 사본, 2004.12.1. 170백만원이 입금된 청구인의 국민은행 예금계좌(계좌번호: 000000-00-00000) 사본, 2004.12.7. 4억원이 입금된 농협 예금계좌(계좌번호: 000-00-000000) 사본을 제출하고 있는바, 쟁점토지에 대한 최초 계약이 2004.10.21. 체결된 점에 비추어 쟁점토지 계약금은 입금되지 아니한 것(청구인은 당심과의 통화에서 계약금 129,850천원은 부동산 소개료 등으로 사용하였다고 주장)으로 보이고, 통상 계약금은 총 거래대금의 10% 수준인 점과 위 입금된 금액이 모두 1,070백만원인 점을 감안하면 쟁점토지의 거래대금이 평당 95만원 정도인 거래금액 1,199,850천원이라는 청구주장은 설득력이 있어 보이나 계약서 등 다른 증빙은 일체 제시하지 못하고 있다. 3) 처분청이 제출한 ‘양도소득세 조사종결 보고서’에 의하면 아래와 같이 조사 내용이 기술되어 있다.
○ 심○○은 쟁점토지 매매에 대하여 청구인으로부터 일체의 행위를 위임받은 대리인으로서, 2004.10.21. 쟁점토지를 윤○○외 4인에게 매매가액 1,326백만원(평당 105만원)에 계약하고 거래대금 1,326백만원을 청구인에게 전달함. 심○○은 2004.11.30.에 쟁점토지의 매매계약을 취소하고, 심○○이 직접 자금을 융통하여 당초 매매대금 1,326백만원과 위약금 126백만원을 윤○○에게 추가 지급함. 심○○은 이후 청구인을 대리하여 쟁점토지를 최종매수자 정○○ 외 3인에게 총매매대금 1,578백만원에 양도하고 126백만원(1,578백만원-1,326백만원-126백만원)의 차익을 수취함. 126백만원에 대하여 기타소득으로 자료 통보하고 중개업법 위반으로 심○○을 강동구청에 통보하고자 함.
○ 중간 매수자 윤○○에 대하여 윤○○은 청구인의 대리인 심○○을 통해 쟁점토지에 대하여 총매매가액 1,326백만원에 매매계약을 체결하고 쟁점토지를 담보로 ○○농협으로부터 4억 원을 대출받아 잔금까지 지불하였으나, 쟁점토지에 대한 토지거래 허가를 받지 못해 소유권이전등기를 하지 못하게 되자 심○○을 통하여 계약해지를 하고, 당초 매매대금과 위약금조로 126백만원을 지급받음. 윤○○이 당초 매매대금 반환과 별도로 받은 126백만원은 계약해지에 따른 기타소득으로 자료를 파생함.
○ 조사공무원은 심○○이 제출한 증빙서류를 조사서에 첨부하였는바, 그 내용을 보면, 최종매수자 정○○ 외 3인과 체결한 총 매매대금 1,010백만원의 계약서를 제출하였는바, 그 내용은 필지별로 매수자가 각각 달라 매수인별로 계약서 4종류(200백만원 3종류, 410백만원 1종류)로 작성되었으나, 총 거래대금이 1,010백만원으로 양도소득세 신고시 허위의 계약서를 제출한 것으로 확인되었음. 심○○과 윤○○이 2004.11.30. 작성한 것으로 표기된 ‘부동산매매 해지 계약서’를 보면, 특약사항에 『1. 상기 매도자와 매수자는 상기 소재지 부동산을 거래함에 있어 매수자의 사정으로 계약은 해지하고 매매대금을 매도자에게 위 임을 받은 심○○을 통하여 매도자에게 지급하고 매도자의 위임인 심○○은 윤○○에게 매매대금 전액을 2005.3.31.까지 반환하기로 한다.』고 기재되어 있고, 위 해지계약서에 첨부된 심○○과 윤○○이 2004.11.30. 작성한 ‘각서’에는 각서인으로 심○○이 기재되어 있으며, 그 내용은 『상기인은 ○○시 ○○구 ○○동 101번지 토지 매매에 관하여 토지 소유자 청구인으로부터 매매에 관한 행위일체를 위임받은 자로 매수자였던 윤○○씨에게 매매계약을 해지하고 각 서인 심○○은 매수자 윤○○이 매도자 청구인에게 매매대금으로 지급한 1,326,000,000원을 위임받은 심○○이 책임지고 반환해 주는 조건으로 이에 각서 합니다.』라고 기재되어 있다. 2006.6.30. 윤○○이 처분청 조사공무원에게 작성하여 제출한 확인서에는 『상기 본인은 2004.10.21. ○○구 ○○동 101번지 답 4,175평방미터(1,263평)를 청구인으로부터 매매대금 1,326백만원에 매매계약을 체결하여 매수코자 하였으나, 본인의 사정으로 인하여 2004.11.30. 계약을 해지하고 계약해지에 따른 위약금 126,300,000원을 청구인의 위임인 심○○으로부터 수령하였음을 확인합니다.』라고 기재되어 있는바, 일반적으로 계약해지시에 해약금은 해약의 귀책 책임자가 부담하는 점에 비추어 위 확인서는 신빙성이 없어 보인다. 4) 청구인은 청구주장에서 심○○과 윤○○이 청구인이 고령(1930년생, 거래 당시 75세)으로 글씨를 제대로 보지 못할 뿐만 아니라 업무를 꼼꼼히 챙기지 못한다는 사실을 십분 활용하여 거래대금을 현금으로 인출하여 청구인에게 지급 하는 방식으로 거래내역을 숨기고자 의도하였고, 복수의 계약서상에 거래대금을 기재하지 아니한 상태로 인감을 날인하도록 하기도 하였으며, 양도소득세 신고시에도 양도가액을 평당 80만원 정도인 1,010백만원에 기재하여 신고하도록 교사하기도 하였다고 주장하고 있는바, 조사공무원의 조사서와 심○○, 윤○○이 작성한 ‘부동산매매 해지 계약서’ 등 서류 등에도 청구인은 쟁점토지 최초 계약 이후의 계약해지와 최종매수자와의 또 다른 매매계약에는 관여하지 아니한 것으로 확인되고, 매매대금도 처음 받은 금액에서 추가로 받거나 해약금조로 반환하지 아니한 사실이 확인된다.
- 라. 판 단
1. 청구인은 양도대금을 받아 금융기관 등에 입금하였다는 증빙을 제출하고 있으나, 처분청이 제출한 ‘양도소득세 조사 종결 보고서’와 심○○ 윤○○ 등이 작성한 서류와 진술 등에 의하면, 2004.10.21. 쟁점토지를 윤○○외 4인에게 매매 가액 1,326백만원(평당 105만원)에 계약하고 거래대금 1,326백만원을 청구인에게 전달하였다고 확인하고 있고, 청구인이 쟁점토지를 매매가액 1,199,850천원(평당 95만원)에 계약하였다는 증빙을 제출하지 못하고 있어 쟁점토지의 최초 양도가액은 1,326백만원으로 볼 수밖에 없다고 판단된다. 2) 심○○과 윤○○이 부동산매매 해지 계약서와 각서 및 윤○○의 확인서는 당초 쟁점토지 매매계약 해지 책임이 매수자인 윤○○에게 있음에도 오히려 계약해지시에 해약금을 청구인이 지급한 것으로 되어 있어 사회통념에 어긋나 신빙성이 없는 점, 청구인은 고령(1930년 생, 거래당시 75세)인 점, 조사공무원의 조사서와 심○○, 윤○○이 작성한 ‘부동산매매 해지 계약서’ 등 서류에도 청구 인은 쟁점토지 최초 계약 이후의 계약해지와 최종매수자와의 또 다른 매매계약 에는 관여하지 아니한 것으로 확인되는 점, 청구인은 쟁점토지 매매대금을 처 음 받은 후 추가로 받거나 해약금조로 반환하지 아니한 사실이 처분청의 조사 관계 서류 등에 의하여 확인되는 점 등에 비추어 청구인은 2004.10.21. 쟁점 토지를 윤○○ 등에게 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 있어 보인다.
3. 그렇다면, 심○○과 윤○○이 쟁점토지 매매과정에서 수취한 것으로 시인한 각각 126백만원, 합계 252백만원은 사례금이나 해약금으로 볼 수 없고, 쟁점토지 의 미등기 전매차익으로 보이며, 심○○과 윤○○은 쟁점토지를 공동으로 미등기 전매한 후, 고율로 과세되고 부동산 중개 관련법에 의하여 중하게 처벌되는 부동산 미등기전매 사실을 감추기 위하여 고령으로 판단력이 부족한 청구인을 속여 위임계약서를 작성하고 부동산매매해지계약서를 작성하여 해 약금을 지급하는 방법으로 증빙서류를 준비한 것으로 판단된다. 5) 따라서 쟁점토지는 양도가액이 1,326백만원으로, 양도시기는 잔금지급일인 2004.12.7.로 하여 양도소득세를 부과함이 타당하다고 판단된다. 다만, 윤○○과 심○○에게 2005년 과세연도 기타소득으로 과세하였던 소득을 양도소득(부동산 미등기 전매차익)으로 과세하는 것은 별론으로 한다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.