증여로 등기 이전된 토지를 양도로 볼 수 있는지

청구인의 배우자 청구외 최○○은 경기도

○○ 시

○○ 동 351-1 대지 321㎡와 건물 166.53㎡의 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2004.4.16. 청구외 이○○(이하 “이○○”라 한다)에게 매매를 원인으로 소유권이전등기를 하였으며, 청구인은 쟁점주택에 부수(한울타리내의 주택에 포함된 부속 토지)되는 같은동 351-4 토지(田) 247㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 2004.4.12. 청구외 ○○옥(이하 “○○옥”이라 한다)에게 증여를 원인으로 소유권이전 등기를 하였음에도 기준시가(양도가액 27,170천원, 취득가액 21,884천원)로 2004년 과세연도 양도소득세 851천원을 2004.7.31. 신고하였다. 처분청은 쟁점주택 양도소득세 실지조사과정에서 매수인 이○○로부터 쟁점토지매매계약서에 청구외 박○○(○○옥, 이○○의 모, 이하 “박○○”이라 한다)을 매수자로 하여 작성된 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)가 수집되어 이를 근거로 실지거래가액인 양도가액 200백만원, 취득가액 30백만원(청구인에게 양도한 정○○의 확인서에 의함)으로 하여 2004년 과세연도 양도소득세 78,849천원을 2006.8.16. 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 10. 4. 심사청구를 하였다.

쟁점계약서는 청구인이 ○○옥에게 증여를 원인으로 소유권이전 등기하면서 취소된 계약서로, 토지거래 허가구역 내 토지는 허가관청에 신청하여 허가를 받아야 하지만, 토지거래허가를 득하지 못하여 매매계약은 효력은 발생하지 아니하였고 쟁점토지는 형식상 증여를 원인으로 소유권이 이전되었다.(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 118조 제6항) 따라서 쟁점토지는 양도로 볼 수 없으므로 이 건 과세처분은 부당하다.

쟁점토지는 등기부상에는 증여를 원인으로 소유권이 이전되어 있으나, 쟁점토지 소유권 이전의 배경이 매매거래로서 이○○는 취득가액에 대한 증빙으로 쟁점계약서를 제출하고 있는 점에 비추어 실제로는 증여가 아닌 이면계약을 통하여 소유권이전 되었음이 확인되고, 토지거래허가를 득하지 못하여 매매계약은 효력이 발생하지 아니하였다고 주장하나, 쟁점계약서에 의해 실질적인 소유권이 이전되어 양도소득이 발생하였으므로 국세기본법 제14조 실질과세원칙에 의해 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지거래허가를 받지 못하여 증여로 등기 이전된 쟁점토지에 대하여 양도로 보고, 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(이하 생략) 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22.)

4. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약” 이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.

② ～⑤(생략)

⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인 소유의 쟁점토지가 등기부상에는 증여를 원인으로 ○○옥에게 소유권이 이전된 것에 대하여는 다툼이 없다. 처분청이 2006년4월 쟁점주택에 대하여 양도소득세 세무조사를 실시하는 과정에서 이○○가 처분청에 제출한 쟁점계약서에는 계약일 2004.4.8. 매도인은 청구인, 매수인은 박○○으로 기재되어 있다.

• 가) 세무조사시 이○○가 제출한 쟁점주택에 대한 매매계약서(이하 “쟁점주택계약서”라 한다)도 계약일 2004.4.8. 매도인은 청구인, 매수인은 박○○으로 기재되어있다.
• 나) 쟁점주택은 2004.4.16 매매를 원인으로 이○○에게 소유권이 이전되었고, 쟁점토지는 2004.4.12. 증여(증여계약일 2004.4.12)를 원인으로 소유권이 ○○옥에게 이전된 것이 등기부등본에서 확인 된다.
• 다) 쟁점계약서와 쟁점주택계약서가 모두 매수인이 박○○으로 되어있고, 소유권이전은 쟁점토지와 쟁점주택이 각각 박○○의 자녀 ○○옥, 이○○ 명의로 등기되어 있다. 쟁점주택계약서 진위에 관하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 거론하면서 쟁점토지는 증여를 원인으로 소유권이 이전되었으나, 토지거래 허가구역내의 토지에 대하여 체결한 계약은 효력을 발생하지 않으므로 토지거래계약은 무효이며 자산의 양도가 아니므로 과세가 부당하다고 주장하는 바, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 쟁점계약서 특약 사항으로 토지거래 허가가 나지 않으면 계약 무효이고, 토지거래가 유효할때 잔금전액을 지불함이라는 단서가 표시되어 있으며, 쟁점토지는 20002.11.20～2004.11.30까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있다. 나) 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의한 양도란 자산의 등기 등에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하는바, 쟁점토지의 경우 유상으로 사실상 이전되었다면, 양도소득세 과세대상으로 보고 있다.(같은 뜻, 국심2006중2500, 2006.9.26외 다수)
• 라. 판단

1. 청구인은 매수인이 같은 쟁점계약서와 쟁점주택계약서중 쟁점주택계약서는 실계약서로 인정하면서도, 유독 쟁점계약서만 취소되어 효력이 발생되지 않았다고 주장하고 있으나, 토지거래 허가구역 내에서는 토지거래허가 기관으로부터 허가를 득하는데 어려움이 있어 매매계약서의 단서 규정을 이행하기 위한 수단으로 증여를 원인으로 소유권이전등기를 한 것으로 보여지며, 매수자가 처분청에 제출한 계약서가 실제계약서가 아니라고 입증할 만한 객관적인 증빙이 없으므로 쟁점토지는 증여를 가장한 매매거래로 판단된다.

2. 그렇다면, 형식상 증여형태로 쟁점토지의 소유권이 이전되었다 하더라도 그 실질은 청구인이 쟁점토지를 양도한 것이고, 이에 따라 청구인에게 쟁점토지의 양도소득이 귀속되었으므로 처분청이 실질과세원칙에 따라 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.