입주자에게 지급한 명도비용이 필요경비에 해당하는지 여부

청구인은 경기도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 부동산(대지 490.8㎡, 건물 1140.36㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2000.11.10. ○○지방법원 경매에 의하여 441,221천원에 취득하였으며 2001.1.16. 청구외 신○○(이하 “매수자”라 한다)에게 양도한 후 양도가액을 490,000천원으로하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 세무조사에 의하여 실제 양도가액이 640,000천원임을 확인하여 2006.7.14. 청구인에게 양도소득세 105,969,870원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.25. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점부동산을 경락받은 후 기존 입주자들이 건물명도를 거부하여 차입금이자 등 과다한 비용발생이 예상되어 ○○종합컨설팅(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)의 중개 및 컨설팅을 받아 단기간에 양도하게 되었으며 실제 양도금액은 553,000천원으로서 2000.12.19. 계약금 70,000천원을 수령하였고, 2001.1.16. 매수자로부터 중도금으로 현금 58,000천원을 수령하고 은행대출금 310,000천원은 매수자가 승계하는 것으로 하고 나머지 115,000천원은 쟁점 부동산에 청구인 명의로 전세권 설정을 한 후 건물명도가 완료된 시점에서 정산하기로 하여 동일자로 소유권 이전등기를 완료하였다.
• 나. 이러한 사실은 쟁점부동산의 매매를 중개한 청구외법인 및 입회인 이

○○(이하 “입회인”이라 한다)의 거래사실확인서에 의하여 확인되므로 매수자의 확인서만으로 양도가액을 640,000천원으로 결정한 처분청의 부과처분은 부당하므로 실질과세원칙에 의하여 양도가액을 결정하여야 한다.

• 나. 청구외법인에 지급된 부동산 중개 및 컨설팅비용 38,500천원 및 입주자들에게 쟁점부동산 명도비용으로 지급된 이사비 등 합의금 23,000천은 부동산매매와 관련하여 실제로 지급된 비용이므로 필요경비로 인정되어야 한다.

• 가. 매수자가 제출한 확인서에 의하여 실제 매매금액이 640,000천원임이 확인 되고 이는 쟁점부동산 소재지 인근 중개사사무소에 시세를 탐문한 바 신빙성있는 금액이며 실제 양도가액이 553,000천원이라는 청구인의 주장은 은행대출금과 전세보증금 외에는 양도대금 수수에 대한 구체적인 증빙 제시가 없으므로 양도가액을 640,000천원으로 결정한 부과처분은 정당하다.
• 나. 청구외법인에게 지급하였다고 주장하는 중개수수료 등 38,500천원은 세금계산서외 대금수수에 대한 증빙이 없으며 청구외법인의 부가가치세 및 법인세 신고내역에 나타나 있지 아니하여 필요경비로 인정할 수 없으며, 입주자에게 지급한 이사비용 등 23,000천원은 경락부동산을 점유하고 사용하고 있는자를 철거시키기 위하여 제3자에게 지급하는 비용과 전소유자를 대신하여 임차인에게 지급하는 이주비 등으로 필요경비에 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점부동산의 양도가액을 640,000천원으로 결정한 부과처분의 당부

2. 부동산 중개 및 컨설팅비용과 입주자에게 지급한 이사비용 등 합의금의 필요경비 해당여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2002.12.18. 개정 전의 것) 1.～3. (생략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. (생략)

② ～④ (생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (2002.12.18. 개정 전의 것)

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

② (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ ～⑦ (생략) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정 전의 것)

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. (생략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3.～4. (생략) 4) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점①: 쟁점부동산의 양도가액을 640,000천원으로 결정한 부과처분의 당부에 대하여 살펴보면

1. 청구인은 쟁점부동산을 2000.11.10. 경매로 취득한 후, 2001.1.16. 매수자에게 1년이내에 양도하였고, 매수자는 다시 2001.9.25. ○○종중에게 750,000천원에 양도하였음이 등기부등본 및 거래사실확인서 등에 의하여 확인된다.

2. 청구인에 대한 세무조사시 매수자는 실제 매매가액을 640,000천원으로 진술하고 자필 서명한 거래사실 확인서를 처분청에 제출하였으며 매수자가 확인한 금액은 아래와 같은 정황으로 볼 때 신빙성이 있는 금액으로 여겨진다.

• 가) 쟁점부동산의 양도당시 공시지가 및 건물과세시가표준액으로 산정한 기준시가는 754,221천원이고, 매수자가 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 후 8개월 만에 ○○종중에게 양도한 금액은 750,000천원으로서 매수인이 확인한 금액 640,000천원은 청구인의 사정을 고려하여 볼 때 정상가액 으로 보여진다.
• 나) 또한 세무조사당시 조사공무원이 쟁점부동산 소재지 인근에 위치한 ○○ 공인중개사 이

○○ (경기도

○○시 ○○동

○○번지 소재)에게 쟁점부동산 양도당시 주변시세를 탐문한 바 대지는 평당 약 4～4.5백만원으로서 건물을 제외한 대지가액이 600～675백만원으로 추정되므로 매수인이 확인한 매매가액 640백만원에 근접한다.

3. 청구인은 당초 양도소득세 신고시 양도가액을 490,000천원으로 신고하였으나 처분청의 세무조사결과통지 이후 실제 양도가액이 553,000천원이라고 주장하며 이에 대한 입증자료로 당시 거래를 중개하였다는 청구외법인 및 입회인의 거래사실 확인서를 제출하였으나 이를 뒷받침하는 실제 매매계약서는 제출하지 아니하였다.

4. 청구인이 양도대가로 지급받은 대금의 수령에 대하여는 매수자가 승계 하기로 한 대출금 310,000천원을 청구인이 매수인으로부터 수령하여 2001. 4.20. ○○ 농협

○○ 지점에 상환한 것과 잔금지급에 대신하여 쟁점부동산에 전세권이 설정된 115,000천원을 수령하여 2001.9.25. 전세권이 말소된 사실외에는 나머지 금액에 대하여 구체적인 금융자료를 제시하지 아니하고 있다. 따라서 세무조사시 조사공무원이 매수자로부터 확인한 양도가액은 시세에 근접한 금액으로 신빙성이 있어 실제 거래금액으로 보여지나 청구인이 주장하는 양도가액은 중개업소와 입회인의 확인서만 제시하였을 뿐 이를 입증 할 수 있는 매매계약서 및 금융자료 등 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 일반적으로 매수자로부터 확인한 거래금액을 신뢰성이 있다고 보아 이를 양도가액으로 결정한 처분청의 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 쟁점②: 부동산 중개 및 컨설팅비용과 입주자에게 지급한 이사비용 등 합의금의 필요경비 해당여부에 대하여 살펴보면

1. 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련한 필요경비로 2000.12.19. 청구외법인에게 경매임차인 명도비용 및 컨설팅 용역수수료 38,500천원을 지급한 내용의매입 세금계산서를 제시하였으나 이와 관련된 용역계약서 및 대금지급 영수증 등을 제시하지 못하고 있으며 청구외법인은 2000년 제2기 부가가치세 및 2000년 사업연도 법인세 신고서상 이를 수입금액으로 신고하지 아니하였다.

2. 또한 세무조사 당시 청구인이 거래를 중개한 업소가 있다고 하여 조사공무원이 청구인이 지시한 입회인을 따라 청구외법인을 현지확인하려고 하였으나 입회인이 청구외법인의 사무실을 찾지 못하고 인적사항 및 연락처도 알지 못한 사실이 있는 점등으로 보아 청구인이 청구외법인에게 지급하였다고 주장하는 중개료 및 컨설팅비용 38,5000천원은 실제 지급여부가 불분명하여 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

3. 청구인은 쟁점부동산의 명도를 위하여 청구외 이

○○ 등 입주자들에게 지급한 이사비용 및 합의금 23,000천원을 필요경비로 인정하여 달라는 주장이나 소득세법 제97조 제1항 과 같은법 시행령 제163조 제1항 및 제4항의 규정에 의하면 부동산을 취득, 양도하는 과정에서 쟁송이 있는 경우에 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 및 화해비용을 필요경비로 산입할 수 있는 것으로서, 청구인이 주장하는 명도비용 23,000천원은 청구인이 쟁점부동산을 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 비용이며, 이러한 비용은 소유권의 확보를 위한 직접비용에 해당하지 아니하므로 이를 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. (국심2003서2031, 2003.10.21. 같은 뜻임)

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.