관할세무서장이 평가한 가액을 양도가액으로 볼 수 있는지 여부

청구인 외 9인이 공유하고 있던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 임야 737㎡ (이 하 면적 737㎡ 중 9 /10를 “전체토지”라 하며, 청구인 지분 1/10에 해당하는 토지 는 “쟁점토지”라 한다)를 2003.7.28. 청구외 김○○(591105-1***) 외 6인(이하 “매수인들”이라 한다)에게 양도한 후 양도가액을 기준시가로 신고하였으나, 쟁점토지 는 2003.3.11. 지번 분할 및 2003.9.26. 등록전환된 토지로 양도 당시 개별공시지가가 존재하지 않았다. 처분청은 토지 소재지 관할 세무서장이 전체토지에 대한 공시지가를 평가 하 여 통보 한 자료 에 의하여 당초 청구인이 쟁점토지에 대하여 양도가액으로 신고한 ㎡당 개별공시지가 14,200원(2003.1.1. 공시)을 부인하고 통보받은 공시지가인 ㎡당 359,000원을 기준시가 로 산정하여 2006.7.1. 양도소득세 8,332,338원을 청구인에게 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.9.19. 이 건 심사청구 를 하였다.

청구인이 쟁점토지를 양도한 시기는 소유권이전등기 접수일인 2003.7.28.이 아니 라 실지 잔금청산일인 2003.6.16.이므로 이때의 공시지가인 ㎡당 14,200원을 양도가액으로 적용하여야 할 것임에도 처분청은 이를 무시하고 ○○세무서장이 평가하여 통보 한 359,000원을 ㎡당 양도가액으로 하여 양도소득세 부과하였는바, 이는 사실관계를 오인한 부당한 처분이므로 취소되어야 할 것이다.

• 가. 전체토지는 공인중개사인 청구외 김●●(이하 “김●●”이라 한다)의 중개로 청구인을 포함한 김●● 외 8인(이하 “양도자들”이라 한다)이 청구외 김●● 외 6인(이하 “양수인들”이라 한다)에게 양도하는 것으로 하나의 매매계약서로 작성되었고, 대금청산일이 특약사항으로 2003.6.15.자로 변경되었으나 양도자이자 중개인 인 김●●의 날인만 되어 있을 뿐 양수인 및 나머지 양도자에 대한 날인이 없어 매매계약서의 신빙성이 없고 대금청산의 증빙으로 제시한 자기앞 수표로 입금된 통장 사본만으로는 대금청산의 여부를 판단하기에 불충분하다.
• 나. 또한 청구인의 청구사유를 인정하여 청구인의 지분에 대한 매매대금의 잔금 수령일을 2003.6.16.로 본다고 하더라도 하나의 매매계약서에 의한 거래를 양도자별로 각각 잔금청산일을 기준으로 양도시기를 판단할 수 없으므로 쟁점토지에 대한 매매대금 590,000천원을 청산한 날이 당해 자산의 대금을 청산한 날로 보아야 할 것이다. 따라서 총 매매대금 590,000천원에 대한 잔금청산일이 2003.6.16.로 확인되지 않고, 청구인이 주장하는 자기앞수표로 입금된 39,100천원이 쟁점토지의 양도 로 인한 잔금임이 확인되지 않는 이상 소유권이전등기 접수일을 양도일로 하여 양도소득세 부과한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 2003.3.11. 별도의 필지로 분할되어 지번을 달리함으로써 양도 당시 공시 지가가 없는 토지의 양도가액을 분할되기 이전 토지의 공시지가를 적용하여 야 하는지 또는 공시지가가 없기 때문에 별도로 평가한 가액으로 양도가액을 산정함이 타당한지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도 시기에 관하여는 대통령 령으로 정한다. (94.12.22. 개정) 3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외 하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득 세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도 소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (98.12.31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 4) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한

• 다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생 하는 소득 5) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산 의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우 에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) 6) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우 에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당 하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산 한 금액 (1999. 12. 28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12. 28 개정) 7) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정)

• 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 8) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지관할세무서장은지방세법제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006.2.9. 개정) 2.지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지 9) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고 를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28 개정) 10) 소득세법 제118조 【준용규정】 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조의 규정은 양도소득세에 이를 준용한다. (99.12.28. 개정) 11) 소득세법 제43조 【공동소유 등의 경우의 소득분배】

① 제87조에 규정하는 공동사업장에 대한 소득금액계산에 있어서는 당해 공동사업장을 1거주자로 본다. (94.12.22. 개정)

② 사업자가 자산을 공유 또는 합유하거나 공동으로 사업을 경영하는 경우에는 그 지분 또는 손익분배의 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산한다. (94.12.22. 개정) 12) 민법 제263조 【공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익】 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 청구인과 김●●외 7명은 2003.3.31. 전체토지를 590,000천원에 김○○ 외 6인에게 양도하기로 하고 계약금 6천만원은 계약 당일, 중도금 170,000천원은 2003.4.10. 잔금 360,000천원은 2003.5.15. 지급 하는 것으로 계약을 체결한 사실이 이 건 부동산매매계약서에 나타난다.

2. 이 건 토지등기부등본에 의하면 전체토지는 2003.3.15. 매매를 원인으로 소유권 이전된 것으로 등기접수일은 2003.7.28.로 확인된다.

3. 청구인은 2003.9.23. 쟁점토지의 양도소득세를 기준시가에 의하여 처분청에 신고하였는바, 그 내용을 보면 양도가액을 30,781,340원으로, 취득가액은 12,184,640 원으로 하여 양도소득금액을 12,761,814원으로 신고하였음이 양도소득세 신고서에 의하여 확인된다.

4. 2003.6.30. 고시된 쟁점토지가 분할되기 전의 직전 토지의 기준시가는 14,200원임이 공시지가조회에 의하여 확인된다. 5) 쟁점토지의 잔금이 청산된 2003.6.16. 및 소유권 이전등기된 2003.7.28.에는 지번분할 로 쟁점토지에 대한 개별공시 지가를 알 수 없어 처분청이 쟁점토지의 소재지 관할인 북인천 세무서장에게 개별공시지가가 없는 토지의 평가를 요청하자 동 세무서장은 2003.7.28. 쟁점토지의 공시지가는 ㎡당 359,000원으로 평가하여 통보 하였음이 동 통보공문에 의하여 확인된다. 6) 청구인은 쟁점토지의 양도대금 65,555천원이 입금(2003.4.1. 7,500천원, 2003.4.11. 18,000천원, 2003.6.16. 39,100천원, 중개수수료 955천원) 된 통장사본 과 잔금으로 받은 자기앞수표 사본 (○○은행 발행 1천만원권 3매 번호 라가0000000～라가0000000, 1백만 원권 9매 번호 라가0000000～라가0000000, ○○은행 발행 1십만원권 1매 사00000000 합계 39,100천원)을 제시하였다.

• 라. 판 단

1. 처분청과 청구인은 쟁점토지의 양도일을 잔금청산일로 볼 것인지 또는 등기접수일로 볼 것인지를 쟁점으로 다투고 있으나, 쟁점토지는 2003.3.11. 지번이 분할되어 잔금청산일인 2003.6.16.이나 등기 접수일인 2003.7.28. 당시에는 모두 기준시가가 없는 토지이기 때문에, 설사 양도 일 을 청구인이 주장 하는 잔금청산일로 본다고 하더라도, 쟁점토지로 볼 수 없는 분할되기 직전의 토지인 ○○시 ○○구 ○○동 00번지 임야 18,757㎡(이하 “직전토지”라 한다)의 공시지가 14,200원을 쟁점 토지의 기준시가 로 보아 양도가액을 산정하기는 어려운 것으로 보이는바, 양도 일을 어느 시점으로 보아야 할 것인지는 아무런 의미가 없어 이 건 심사청구의 쟁점이 될 수 없는 것으로 판단된다.

2. 그 이유는 청구인이 주장하는 공시지가 14,200원은 쟁점토지의 공시지가 가 아니라 직전토지에 대한 것으로 여기서 분할된 쟁점토지는 직전토지와는 별개의 토지로 이에 대한 공시지가를 쟁점토지의 기준시가로 적용할 수 없기 때문이다.

3. 따라서 쟁점토지의 양도일을 청구인이 주장하는 대로 2003.6.16.로 인정한다고 하더라도 당시에는 쟁점토지의 기준시가로 볼 수 있는 공시지가가 없었기 때문에 소득세법 제99조 제1호 가목 단서 및 동 시행령 제164조 제1항 에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 가액 을 기준시가로 적용할 수밖에 없다.

4. 또한 쟁점토지는 그 지목이 임야로 되어있으나 지번 분할된 2003.3.11.부터 3개월 후인 2003.6.30. 도시관리계획상 용도지역이 준주거지역으로 변경 됨으로 인하여 2003.7.1. 기준으로 개별공시지가가 ㎡당 349,000원으로 상향조정 되어 고시(2003.10.31. 수시고시)된데 반해 직전토지는 2003.10.1. 수시고시 시 ㎡당 13,900원으로 인하 조정되었는바, 위와 같은 사실에 비추어보면 쟁점토지는 2003.3.11. 이미 준주거지역으로 변경될 것으로 전제로 하여 분할된 것으로 이러한 사유로 인하여 2003.7.1.을 기준으로 공시지가가 상향조정된 것으로 볼 수 있는바, 쟁점토지의 기준시가를 용도지역변경이 없는 직전토지의 공시지가인 14,200원으로 보아 양도가액을 산정하는 것은 불합리한 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 토지소재지 관할세무서장이 통보한 쟁점토지의 평가액 ㎡당 359,000원을 양도 당시의 기준시가로 적용하여 이 건 양도소득세 부과한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없어 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.