신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 2006.6월 청구인의 양도소득 신고에 대한 실지조사에서 신고서에 첨부하여 제출한 계약서(매매가액 825백만원)는 신빙성이 없다고 판단하였고, 2006.6.29. 자체 과세쟁점심의위원회의 의결을 거친 후, 2006.8.16. 기준시가를 적용하여 경정․결정한 양도소득세 109,752천원을 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.

9. 13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청은 쟁점부동산의 매매대금(825백만원)과 양수인의 대출금액이 일치하는 등 청구외 성○○이 자신의 자금은 전혀 없이 쟁점부동산을 매입하였다는 것은 이해할 수 없다고 하나, 청구인등 공동 소유자들은 양도 당시 고령으로 쟁점부동산을 관리할 능력도 없었고, 임차인인 청구외 김○○(청구외 성○○의 남편)가 임차료도 제대로 내지 않아 임대보증금 조차 거의 상계되었던 상황이어서 부득이 처분할 수밖에 없었다.
• 나. 처분청은 청구인 등 공동소유자들과 취득자인 청구외 성○○(남편 김○○ 포함)에 대한 금융조사를 할 수 있음에도 불구하고 금융조사와 취득자에 대한 조사를 하지 않았기 때문에, 청구인이 제시한 금융거래 명세에 의하면 매매거래금액이 실지거래금액임이 확인되고 있다.
• 다. 쟁점부동산의 5층․6층의 전소유자가 2001.12.18. 양도한 후 기준시가를 적용하여 신고(양도금액 2,220백만원)하였다는 사실만으로, 구체적인 입증자료도 없이 심증만으로 허위계약서로 판단하는 것은 국고위주의 행정편의 주의에 의하여 과세이므로 납세자의 재산권을 부당히 침해한 처분청의 부과 처분은 취소되어야 한다.

양도소득세 신고서에 첨부하여 제출한 검인계약서는 공인중개사 등 중개인이 없고 양도 당시 임차인과 전대인들(35명)에 대한 특약사항이 전혀 없으며, 취득시점에서 양수인에게 자금을 대출해준 ○○은행이 의뢰하여 작성된 감정평가법인의 감정 평가서에서도 쟁점부동산의 감정평가액이 1,600백만원으로 확인되고 있고, 또한 쟁점 부동산의 5․6층을 양도한 제3의 납세자가 양도소득 신고금액이 기준시가인 2,220백만원을 적용하여 신고한 것으로 보아, 청구인이 제출한 계약서의 825백만원은 실거래가액으로 인정하기 어려워 실거래액이 불분명한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 경정 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니한다고 보아 기 준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1 에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내 용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말 한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

6. 국심2004부371, 2004.06.18 장부 기타 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하고 객관적인 증거자료도 제시하지 못한다면 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세함

7. 대법2003두9350, 2003.12.26 제출한 매매계약서 및 각 영수증의 신빙성을 배척하면서, 토지의 실지거 래가액이 확인되지 않는다는 이유로 기준시가에 의하여 양도소득세를 산 정하여 부과한 것은 적법함

• 다. 사실관계 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 170-20 소재 상가의 3,4층 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1978.8.26. 청구외 나○○, 청구외 정○○(이하 “공동소유자”라 한다) 등 3명이 공동으로 취득하였으며, 소유하고 있는 사무실은 42개(3층 15개, 4층 27개)이나 1998.5.10이후 청구외 김○○․성○○(부부관계)에게 쟁점부동산 전체에 대하여 임대차계약을 하였고, 청구외 김○○와 성○○은 사무실을 전대에 의한 부동산임대업을 영위하여 왔다. 청구인은 2002.5.24. 쟁점부동산을 임차인인 청구외 성○○과 매매(양도금액 825백만원)에 의하여 양도하고, 2002.5.28. 양도소득세 예정신고를 하였다.

○ 쟁점부동산

• 규 모: 상가 건물 6층 중 3층․4층 (대지 488㎡, 건물 1,633㎡)

• 공동 소유자: 나

○○ (69세, 2005년사망), 마

○○ (81세), 정

○○ (92세)

• 취득 및 양도: 취득-1978.8.26. 양도- 2002.5.29.(사업자번호: 00 0-00-00000)

• 임대 조건: 보증금 30백만원, 월세 5백만원

• 임대 기간: ․1997.7.10. ～ 2000.9.30.(임차인: 김

○○, 000-00-00000) ․2000.8.10. ～ 2002.5.29.(임차인: 성○○, 000-00-00000)

• 가. 청구인등 공동소유자들이 쟁점부동산을 1978.8.26 취득하여 2002.5.29 양도하였으며, 2006.5.28. 양도소득예정신고(2006.7.30 납부)한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. 나. 청구인은 쟁점부동산을 2002.5.28. 실지거래가액인 825백만원에 양도(취득가액은 140백만원)하였다 하여, 양도소득 예정신고를 하면서 청구인 지분 (1/3)인 양도가액 275백만원(양도소득세 37백만원 납부)이 실지거래가액이라는 주장이고, 처분청은 실거래가액에 의한 양도소득세 신고가 아니라는 의견 에 대하여 살펴본 결과,

1. 청구인이 양도소득세 예정신고서에 첨부하여 제출한 실거래계약서는 법무사명의가 인쇄된 용지로서 부동산의 표시부분은 타자로 치고 대금지급 및 작성일은 수기로 작성되어 있고, 등기신청 접수시 제출한 검인계약서는 모든 기재사항이 타자로 작성된 것이나, 양 계약서에는 임대차 내용이 포함된 상황 권리관계가 수반되는 거래임에도 임차인과 임차보증금에 대한 정산 등이 구체적으로 기재되어 있지 않다.

2. 청구인 제출한 실거래 계약서와 검인계약서에 의하면 2002.5.24. 계약금 50백만을 지급하고, 5일뒤인 2002.5.29. 잔금 775백만원을 지급하는 조건으로 계약내용은 되어 있으나, 청구인등 3인의 공동소유자들 중 청구외 나○○이 제출한 금융자료 내역을 확인한바, 계약금 50백만원을 포함하여 전체 매매금액 825백만원이 2002.5.29. 청구외 나○○ 계좌(○○은행 ○○지점:000-000000-00-000)에 일시불로 입금되었고, 2002.5.30. 나○○ 계좌에서 275백만원씩 인출되어, 2002.5.30. 정○○의 계좌(○○은행: 000-00-0000-000)와 마○○의 계좌(농협: 000000-00-00000)에 각각 입금된 사실이 확인되고 있다.

3. 양수자인 청구외 성○○에게 자금을 대출해준 ○○은행이 의뢰하여 감정평가법인이 작성하여 쟁점부동산에 대한 감정평가서에 의하면 감정가액은 1,600백만원(거래사례비교법으로 평가)이고, 등기부 등본을 확인한바 우리은행이 등기원인일인 2002.5.29. 채권 최고액 1,300백만원의 근저당을 설정하였다.

4. 쟁점부동산과 같은 건물의 5층, 6층을 2001.12.18 양도한 청구외 이○○은 2002.1.14. 양도소득 예정신고시 양도금액을 기준시가인 2,220백만원을 적용하여 신고(양도소득세 347백만원 납부)한바 있으며, 2002.5.29. 양도일 기준으로 청구인의 쟁점부동산의 기준시가는 2,141백만원이다.

• 라. 판단 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 매매계약서와 등기 신청용 검인계약서를 비교할 때 계약서양식 및 기재금액 등은 같으면서도 필체만 다르게 작성되어 있으며, 실거래가액으로 주장하는 양도금액 825백만원은 쟁점부동산의 감정평가서(2002.5.15 작성)의 평가액(1,600백만원)의 51% 수준이고, 제3자에 의하여 2001.12.18. 양도된 같은 건물의 5층․6층의 양도금액(기준시가인 2,220백만원을 적용)의 37% 정도이며, 공동소유자인 청구외 나○○이 제출한 금융거래내역에서도 계약금 수수 등 계약의 내용대로 금전거래가 이루어지 않았음이 확인되는 등 신빙성이 없으므로, 실거래가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 기준시가를 적용하여 경정․결정한 처분청의 부과 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.