양도소득세 신고시 제출한 부동산 양도계약서상 금액이 실지거래금액인지 여부

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 000-00 소재 토지 1,708평방미터 중 1708분지 488지분, 위 지상 건물 6층 중 3층 246평 9홉 8작 5재 (점포), 4층 246평 9홉 8작 5재 (점포) (이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1982. 6. 26 청구인 외 나○○, 정○○과 공동으로 취득하여 2002. 5. 29 청구외 성○○에게 양도하고 2002. 5. 28 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 실지조사를 통하여 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서는 사실과 다른 것으로 판단하고 2006. 8. 16. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 109,752,622원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.

9. 13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청은 쟁점부동산의 매매대금이 825,000,000원이고 대출금액도 825,000,000으로서 추가지급 없이 쟁점부동산을 매입하였다는 것은 도저히 이해할 수 없다고 하나, 청구인의 경우 쟁점부동산을 관리할 능력도 없고 임대료도 받지 못하는 입장이다 보니 보유한들 아무런 도움이 되지 아니하여 처분하였던 것이다.
• 나. 또한 처분청은 금융조사를 얼마든지 할수 있음에도 불구하고 금융조사를 하지도 아니하고 더욱이 취득자에 대한 조사도 아니하였다. 취득자 성○○은 물론 성○○의 남편 김○○에 대한 금융조사는 물론이고 필요하다면 양도인까지도 조사한다면 거래현황을 간단히 파악할 수 있음에도 심증만으로 허위계약서로 판단하는 것은 있을 수 없는 일로서 국고위주의 행정편의 주의에 의하여 과세함으로써 납세자의 재산권을 부당히 침해하고 직권남용사례를 방지하기 위해서라도 금융조사를 실시하여 줄 것을 청구한다.

양도소득세 신고시 제출한 검인계약서는 통상적인 매매계약서와는 달리 공인중개사 등 중개인이 없고 양도당시 임차인이 약35명 있는 것으로 확인되나 임차인에 대한 특약사항이 전혀 없으며, 양수인이 취득 후 대출시 작성된 쟁점부동산의 감정평가액이 1,800백만원으로 확인되는 등으로 볼때 청구인이 825백만원으로 제출한 계약서는 사실과 다른 것으로 판단되므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도소득세 신고시 제출한 쟁점부동산에 대한 양도계약서상 금액이 실지거래금액인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28. 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005. 12. 31. 단서개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정) 〈이하생략〉 5) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) 〈중간생략〉

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) 〈이하생략〉

6. 예규 및 판례 등 <국심2005부2934, 2006.02.09> 검인계약서상의 양도가액이나 청구인이 주장하는 양도가액이 실거래가액으로 인정할 수 없고 매매사례가액 및 감정평가액도 없으므로 기준시가에 의하여 추계조사하는 것이 타당함 <국심2004부371, 2004.06.18> 장부 기타 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니하고 객관적인 증거자료도 제시하지 못한다면 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세함 <국심2003중2633, 2004.01.26> 부동산의 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액으로 확인된다고 볼 수 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정함.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인 등이 쟁점부동산을 1982. 6. 26 취득하여 2002. 5. 29 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점부동산에 대하여 2002. 5. 28. 실지거래가액에 의하여 양도소득세 예정신고시 양도가액은 전체 825,000,000원, 취득가액은 전체 140,000, 000원으로 하고 청구인 지분에 대하여 양도소득세 37,607,038원을 자진납부세액으로 신고하였으나, 처분청은 양도가액을 사실과 다른 것으로 판단하는 반면, 청구인은 신고한 양도금액이 사실이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴 본다.

• 가) 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 계약서는 검인신청 법무사명의가 인쇄되어 있고 부동산의 표시부분과 매도인 및 매수인란이 타자기에 의하여 작성되어 있으며 금액과 일자란은 수기로 작성되어 있는 검인을 받기위한 계약서로 보여지고, 거액의 거래금액과 35명의 임차인 등 복잡한 권리관계가 수반되는 거래임에도 불구하고 전문적인 중개인의 표시가 없으며 임차인과 임차금액 등에 대한 정산 등 특약사항이 없다.
• 나) 또한 계약서상에는 계약일인 2002. 5. 24 계약금 50,000,000원, 2002. 5. 29 잔금 775,000,000원을 지급하도록 되어있으나 청구인이 제출한 금융자료에 의하면 2002. 5. 29 양도대금 전체인 825,000,000원이 1회 입금된 사실이 확인된다.
• 다) 처분청이 ○○은행 ○○동지점에 의뢰하여 회신받은 거래당시의 쟁점부동산에 대한 ○○감정평가법인이 작성한 감정평가서에 의하면 가격시점 및 작성일자는 2002. 5. 15이고 거래사례비교법으로 평가한 가액은 1,600,000, 000원으로 나타나며, 처분청의 실지조사에 의하면 쟁점부동산 소재지와 동일한 건물 5층, 6층 소유자의 2001.12.18 양도건의 경우 기준시가인 2,220,692,000원으로 양도가액을 신고한 사실이 확인된다.
• 라) 위와 같이 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 계약서는 계약서양식 및 기재방법과 기재내용 등에 비추어 실제 계약당시 작성한 계약서가 아닌 것으로 보이고, 쟁점부동산에 대한 계약일 이전에 작성된 감정평가서에 의한 감정평가액이 1,600,000,000원인 점과 동일지번 5층, 6층 소유자의 양도건에 대한 신고유형 그리고 계약서에 기재된 내역과 상이하게 지급된 금융자료 등으로 볼때 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항 및 같은법 시행령 제176조의2 제1항 및 제3항에 의하여 기준시가로 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.