기준시가로 추계경정한 처분의 당부

○○

1. 세무서장이 2006.6.8. 청구인에게 경정․고지한 2002년 과세연도 양도소득세 67,769,240원은 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2002.8.20. 청구외 김○○과 공동소유하던 경기도

○○ 시

○○ 면

○○ 리 ### 번지 소재 대지 1,515㎡(이하 “쟁점토지”라 하며, 이 중 청구인 지분은 1/2임)를 양도하고, 2002.10.30. 청구인 지분에 대한 양도가액을 261,500천원, 취득가액을 132,286천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구외 김○○에 대한 양도소득세를 실지조사한 결과, 쟁점토지의 전체 양도가액이 820,000천원임을 확인하고 2006.6.8. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 67,769,240원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.31. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 임야 상태의 쟁점토지를 취득하여 근린생활용지로 변경하면서 묘 지이장비 40,000천원, 벌목․토목․하수관공사비 22,195천원 및 옹벽공사비 47,187천원 합계 74,690천원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 지출하였으므로 쟁 점공사비를 취득원가에 산입하여 양도소득금액을 산정하여야 하며, 쟁점공사비를 취득가액으로 인정할 수 없다면 이는 취득 또는 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당할 것이므로 구 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 기준시가로 경정하여야 한다.

청구인이 쟁점공사비로 지급하였다는 도급계약서 등 증빙서류는 공사 당시의 실지계약서가 아니고 당시 공사비용을 추정하여 소급 작성된 서류로서 객관적인 증빙이 될 수 없으며, 동종 업종의 견적서도 청구인의 의사가 반영된 주관적인 견적서로서 판단되어 증빙으로 인정될 수 없다. 임야를 대지로 용도 변경할 때 일정액의 공사비가 소요되었을 것으로는 추정되나, 객관적인 증빙자료가 없으므로 쟁점공사비용을 취득가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 1) 쟁점공사비를 실제 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부 2) 실제 취득가액이 확인되지 않는 경우로 보아 기준시가에 의하여 추계경정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) (이하생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1.～5.(중간생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) (중간생략)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) (이하생략) 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통 지】(2005.12.31. 소득세법 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) (중간생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) 6) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (1999. 12. 31 신설)

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2001. 12. 31 개정) (산식 생략)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2001. 12. 31 개정) (산식 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설)

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설)

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31 신설)

4. 기준시가 (1999. 12. 31 신설)

④ 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. (1999. 12. 31 신설) (이하생략) 7) 소득세법 부칙 (2001. 12. 31 대통령령 제17456호) 제1조 【시행일】 이 영은 2002년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제53조ㆍ제112조 제7항ㆍ제196조 제4항ㆍ제214조 제1항 제2호 및 대통령령 제15969호 소득세법시행령 중 개정령 부칙 제19조의 개정규정은 공포한 날부터 시행하고, 제163조 제11항ㆍ제207조의 2ㆍ제214조 제1항 제4호ㆍ제216조의 2 및 제224조의 개정규정은 2002년 7월 1일부터 시행한다. 제2조 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다. 제3조 【양도소득세에 관한 일반적 적용례】 이 영중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단 쟁점 1) 쟁점공사비를 취득원가로 인정할 수 있는지 여부

1. 청구인과 김○○은 쟁점토지에 대한 지분이 동일한 공동소유자로서 1997.7.24.

○○ 리 산### 번지 임야 3,911㎡를 매매가액 683,000천원에 취득하여 대지로 지목을 변경하고 분할과 합병을 거친 후, 2002.8.20. 쟁점토지(1,515㎡)를 820,000천원에 양도하였다는 사실에 대하여는 다툼이 없으나, 쟁점공사비 중에서 청구인 지분에 해당하는 금액 74,690천원을 취득가액에 산입하여 고지세액 중 28,307천원을 감액하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 취득한 임야에 있는 묘지 이장비 40,000천원을 지급하였으므로 청구인 지분 해당액 5,308천원(=40,000천원×1,038㎡/3,911㎡÷2)과

○○ 리 산### 번지 3,911㎡와 같은 곳 산### 번지 2,139㎡ 총 6,050㎡에 대한 벌목, 토목 및 하수관공사비 합계 177,560천원에 대한 청구인 지분 해당액 22,195천원(=177,560천원×1,515㎡/6,050㎡÷2) 및 쟁점토지에 대한 옹벽공사비 47,187천원(=94,374천원÷2) 총합계 74,690천원을 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하면서 이에 대한 입증자료를 제시하였는바,

• 나) 묘지 이장비 40,000천원에 대한 입증자료는 1997.4.10. 영수인 이◇◇ 가 작성한 영수증 사본이 제출되었고, 벌목․토목 및 하수관공사비 177,560천원과 옹벽공사비 94,374천원, 합계 271,934천원에 대한 입증자료로는 청구인 등으로부터 수급받았다는 청구외 박◎◎이 인감증명서를 첨부하여 작성․제출한 공사도급계약서, 공사내역서, 견적서이고, 하수관공사와 옹벽공사에 대하여는 현장을 촬영한 사진 6장도 함께 제출하였다.
• 다) 위 묘지 이장비는 입금 영수증외 다른 자료가 없으며, 벌목․토목 및 하수관공사비와 옹벽공사비에 대한 입증자료들은 작성일자가 없을 뿐만 아니라 양도소득세 과세문제가 발생한 후 작성한 것으로 보이며, 이러한 사실은 청구인도 청구이유에서 “공사 후 수년이 경과하여 보관된 증빙이 없고, 공사업체 또한 증빙자료 발행을 거부한다.”고 밝히고 있다.

2. 공동소유자(각자 1/2)인 청구외 김○○에 대한 처분청의 양도소득세 실지조사 결과를 보면, 양도가액은 820백만원으로 결정하였고, 취득가액은 “본건 취득은 1997.7.24. 청구외 민

○○ 로부터

○○ 시

○○ 면

○○ 리 산### 번지 임야 3,911㎡를 총매매가액 683,000천원에 취득하여 필지 분할한 것으로 쟁점토지 취득가액은 ㎡당 174,635원으로 환산한바, 신고대로 264,572천원으로 확인”하였고, 필요경비로는 취득에 따른 등기비용으로 2,034천원을 인정하면서, 양도인들이 벌목공사, 토목공사 및 옹벽공사를 하면서 지출하였다는 필요경비 198,135천원은 공사도급계약서나 금융자료 등 거래금액을 입증할 수 있는 자료를 제출하지 못한다는 이유로 인정하지 않았으며, 불복청구에 대한 의견서에서는 “임야를 대지로 용도 변경시 일정액의 공사비용이 지출되었을 것으로 추정되나 객관적 증빙자료가 없으므로 취득원가로 인정할 수 없음.”으로 의견서를 작성하고 있다.

3. 상기 내용들을 종합해 볼 때, 처분청이 밝히고 있는 바와 같이 청구인 등이 쟁점공사를 하면서 그에 소요되는 비용의 지출이 있었을 것이라는 사실은 인정되나, 청구인이 제출하고 있는 입금 영수증 및 공사도급계약서 등은 기억에 의존하여 다시 작성한 서류로서 쟁점공사비를 증명할 수 있는 직접적 이고 객관적인 입증자료가 아니므로 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 보인

• 다. 쟁점 2) 취득원가가 확인되지 않는 경우로 보아 기준시가에 의하여 추 계경정할 수 있는지 여부(예비적 청구)

1. 소득세법은 거주자가 실지거래가액으로 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서(소득세법 제96조 제1항 제6호) 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정하고(소득세법 제114조 제4항) 있 고, 같은 법 제114조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고(소득세법 제114조 제5항) 규정하고 있으며, 환산취득가액(같은 법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호)은 납세자가 확정신고기한까지 실지거래가액에 의하여 신고한 경우로서 의제취득일 전에 취득한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에 한하여 적용한다고 규정하고 있다.

2. 처분청은 “임야를 용도 변경시 일정액의 공사비용이 지출되었을 것으로 추정되나 객관적인 증빙자료가 없으므로 취득원가를 인정할 수 없음.”이라고 의견서를 작성하고 있는바, 이는 처분청이 실지조사 결과 양도가액은 확인하였으나 취득가액을 확인하지 못한 경우에 해당한다 할 것이고, 환산취득가액은 같은 법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호에서 “의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다.”고 규정하고 있어 의제취득일 이후에 취득한 쟁점토지에는 환산취득가액을 적용할 수 없다.

3. 또한 처분청은 쟁점토지의 취득가액 264,572천원을 신고금액대로 인정하면서 ㎡당 가액이 174,635원이라고 하였으나, 단위당 가액의 산정은 다음과 같은 이유로 쟁점토지의 정확한 취득가액이라 할 수 없다.

• 가) 공동소유자는 1996.10.31.

○○ 리 산### 번지 임야 3,911㎡를 683백만원에 취득하기로 부동산매매계약을 체결하였으며,

• 나) 매매계약 체결 이후 위 임야 3,911㎡는 1997.7.7. 3,905㎡로 등록전환됨과 동시에 수필지로 분할되었고, 분할필지 중

○○ 리 ### 번지 임야 1,038㎡가 2000.8.26. 지목변경되어 다음 ‘다)’항의 토지

○○ 리 ### 번지 대지 477㎡와 합병되어 합계 1,515㎡(

○○ 리 ###)가 2002.8.20. 양도하였다. 다)

○○리 ### 번지 대지 477㎡가 합병되기까지의 과정을 보면, 같은 곳 산### 번지 임야 6,049㎡는 1996.7.18. 같은 곳 산### 번지 임야 3,911㎡와 같 은 곳 산### 번지 임야 2,139㎡로 분할되었으며, 1997.7.7. 등록전환됨과 동시에 수필지로 분할되었고, 분할필지 중

○○ 리 ### 번지 임야 477㎡는 2000.8.26. 지목변경되어 위와 같이 합병된 후 양도되었다.

• 라) 따라서 ㎡당 취득가액 174,635원은 쟁점토지 중 1,038㎡에 대하여는 타당하더라도 나머지 토지 477㎡에 대하여는 그대로 실지취득가액으로 인정될 수 없다. 따라서 처분청이 인정한 취득가액은 그 금액이 확인된 취득가액이라고 할 수 없다.

4. 그렇다면, 이 사건은 실지양도가액은 확인되나 실지취득가액이 확인되지 않고, 환산취득가액을 적용할 수 없는 경우로서 소득세법 제114조 제4항 에서 규정하는 “장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우”에 해당하므로 기준시가에 의하여 추계조사하여 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.