조세특례제한법에 의한 양도소득세 50% 감면대상 주택에 해당되는지

청구인은 2000.

10.

24. ○○특별시 ○○○구청에 주택임대사업자로 등록 한 후 5채 6호의 주택을 아래 <표1>과 같이 임대(이하󰡒쟁점임대주택󰡓이라 한다)하던 중

○○

6. 특별시

○○ 구

○○동 ○○번지 B-102호 임대주택 (이 하 󰡒쟁점1호주택󰡓이라 한다)을 양 도,

1.

은시

○○ 구

○○ 동

○○번지 지층 3호 임대주택 (이하 󰡒쟁점2호주택󰡓 이라 한다)을 양도, 2006.

1. 12. 같은시

○○ 구

○○ 동

○○번지

○○ 빌라 101호 (이 하󰡒쟁점3호주택 󰡓이라 한다)를 양도(이하 쟁점1호주택․쟁점2호주택․ 쟁 점3호주택을 󰡒 쟁 점양도주택󰡓이라 한 다)하고 조 세특례제한법 제97조󰡒장기 임대 주 택에 대 한 양도소득세 감면󰡓규정에 의하여 양도소득세의 100분의 50에 상 당하는 2005년 과세연도 13,697,000원 및 2006년 과세연도 8,358,107원을 각각 2005.

12.

31. 및 2006.

3.

31. 감면신청 하였다. <표1> 주택임대 및 양도 현황 주택번호 소 재 지 신축연도 (취득일자) 면적(㎡) 임대기간 양 도 비 고 쟁점 1 호

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○주택 A-102호 88.12.27. (00.04.07) 44.88 00.06.01 ～05.10.06 05.10.06

12.

2 호

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지층 3호 98.03.31. (00.06.13) 53.55 00.08.30 ～06.01.05 06.01.05 2006.3.31. 감면신고

3 호

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○ 빌라 101호 90.10.24. (99.05.11) 69.95 00.12.05 ～06.01.12 06.01.12 2006.3.31. 감면신고

3 호 지하

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○ 빌라 101호 지1호 24.89 99.05.01 ～06.01.12 4 호

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지

○○ 빌라 나동 지하 102호 87.02.24. (00.08.02) 34.82 99.07.06. ～현재 보 유 보 유 5 호

○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 확인불가 (00.11.18.) 37 00.11.25 ～03.11.24 보 유 보유 (무허가) 이에 대하여 처분청은 현지확인을 실시한 결과 청구인의 쟁점임대주택 중 감면요건에 해당하는

2000.

12. 5.(5번째 임대주택인 쟁점3호주택의 임대계약일)을 임대개시일로 보아 쟁 점1호주택 양도일인 2005.

10. 5.까지 임대기간이 4년 10 개월로 5년간 임대 요 건을 충족하지 못하였으며, 5호 임대주택은 무허가 및 미등기 주택으로 거주를 확인할 수 없으므로 양도소득세 감면신청을 배 제 하고 2006.

5. 7.자 에 2006년 양도소득세 6,500,760원, 2006.

7. 1.자에 2005년 양도소득세 13,356,650원을 결정․고지하였다. 청구인에 이에 불복하여 2006.

8.

를 하였다.

• 가. 청구인은 2000.

○○○

24. 구청에 주택임대사업자등록 후 5채 6호의 주택을 임대하던 중 2000.

4.

7. 쟁점1호주택을 취득하여 약 5년 6개월간 임대 에 공하다가 2005.

10.

• 나. 처분청에서 주장하는 5호 이상에 해당하는 쟁점3호주택에 지하대피소를 개조하여 쟁점3호지하 주택을

5. 21.부터 추가 임대하였으므로 쟁점3호 주 택의 임대 개시일도 2000.

12. 5.이 아닌 쟁점3 호주택을 취득한 1999.

5. 21.부 터 임대하여 5년간 임대요건을 충족한 후 양도 하였으며

• 다. 당시 일간신문 및 임대사업자 안내책자에서 등록요건을 2채로만 안내하고 있으므로 양도소득세 50% 감면에 해당됨에도 감면을 배제한 당초 처분은 부 당하다.

• 가. 5호 이상에 해당하는 쟁점3호주택은 1999.

5.

11.

8. ～

10. 17.까지 거주하였다가 2000.

12.

15. 임대한 것으로 쟁점3호 주택 양도일 2005. 10. 5.까지 4년 10월로 5년간 임대요건을 충족하지 못하였 고,

• 나. 쟁점임대주택 중 5호주택은 무허가 및 미등기이면서 최근 몇 년간 거주 흔적을 찾아 볼 수 없는 폐가상태로 임대주택으로 볼 수 없으며,
• 다. 쟁점3호주택의 경우에는 지하의 대피소를 불법 개조하여 추가로 임대 하였다고 주장 하나

○○○ 구청에 임대사업자등록시 임대주택으로 등록 된 사 실이 없으며, 건 축물 관리대장이나 등기부등본에 의해 주택으로 확인되 지 않 고 있으므로

• 라. 조세특례제한법 제97조 에 규정한 국민주택 5호 이상을 2000.

12.

임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도할 경우의 감면요건을 충족하지 못 하였으므로 당초 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점임대주택이 조세특례제한법 제97조 에 규정한 양도소득세 50% 감면대상 에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 감면】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택중 1995년 1월 1일이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령 령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 3) 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조 제5항 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 기간”이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. 4) 조세특례제한법 제97조 의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례】

① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(생략)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임 대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. 5) 조세특례제한법 시행령 제97조 의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례】

① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 내국인”이라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 개인 또는 내국법인을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은

○○

24. 특별시

○○○ 구청장에게 주택임대사업자로 쟁점1 호주택, 쟁점2호주택, 쟁점3호주택, 4호주택으로하여 4세대로 등록(등록 번호:

○○○ 구 임대사업

• ○○○)하고, 2000.

9. 4일 부동산 주택임대업으로 세무 서에 사업자등록(

○○○

• ○○

• ○○○○○, 다물 컨설팅)을 하였음이

○○○ 구청장이 발 급한 임대사업자 등록증 및 국세청 전산조회자료에 의하여 확인된다. 또한, 청구인은 2001. 6.

○○○

1. 구청장에게 임대사업자 2세대(

○○ 특별시

○○ 구

○○ 동

○○ 번지 201호: 36.12㎡,

○○ 북도

○○ 시

○○ 동

○○ 번지 주공 2단 지 아파트 205동 1502호: 58.14㎡) 추가 등록을 하였다가, 2004. 11. 18.자 에 감소한 것으로 신고하였음이 등록사항 변경기재 란에 의하여 확인된다.

2. 처분청이 쟁점임대주택이 조세특례제한법 제97조 장기임대주택에 대한 양도 소득세의 감면 규정에 따라 양도소득세 감면대상인지 여부에 대하여 조사한 내 용은 다음과 같다. 가) 장기임대주택의 양도소득세를 감면받기 위해서는 5호 이상의 주 택을 임대하면서 당해 임대주택이 첫째, 국민주택규모 이하 일 것. 둘째, 1986.

1. 1부터 2000.

12. 31 까지의 기간 중 신축된 주택일 것. 셋째, 임대주택 임대 개시일로부터 5년 이상 임대한 임대주택 일 것을 요구하고 있다.

• 나) 국민주택 규모 이하의 요건에 해당되는 지 살펴보면, 청구인의 임대주 택 모두 85㎡ 이하이므로 국민주택 규모에 해당한다. 다) 신축년도 요건인 1986.

1. 1.～2000.

12.

되 는지 살펴 보면,

(1) 청구인의 쟁점임대주택 중 1호, 2호, 3호, 4호는 임의경매로 인하여 낙찰받은 주택이면서 신축기간이

24. ～

1998. 3. 31. 이므로 신축년도 요건을 충족한 것 으로 확인되어 장기임대주택에 대한 요건에는 해당되나, (2) 5 호 주택의 경우에는

○○○

24. 구청에 주택임대사업자로 등 록 당시 신고한 사실이 없고, 건 물등기부등본․건축물대장등 공부가 없어 신 축 년도의 확 인이 불가 하며, 처분청의 현지확인 조사서에 따르면 임차인 박

○○ 가 1년정도 거주한 후 청구인의 누나인 박

○○ 에게 거주하도록 하였으나 실 거주 여부는 불분명하다고 조사되었 고, 청구인이 제출한 실거주 확인서에 서명 날 인해 준

○○○ 읍

○○ 동 이 장인 김

○○ 는 청구인이 실거주확인서에 도장만 찍어달라고 해서 내 용은 확인도 하지 않고 도장만 찍어 주었을 뿐 몇 년 동 안 주 택이 비어 있었다고 확인내용을 번복하였으며, 조사일 현재 방문 짝 도 떨어져 나간 폐가 상태로 지은 지도 오래 되고 최근 몇 년간 사람이 거주한 흔적을 발견할 수 없다고 조사되어 있다. 라) 임대주택별 임대기간 요건인 5호 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대 하였는지를 살 펴보면, 3호지하 주택의 경우를 제외하고는 아래 <표2>와 같이 조사되어 있다. <표2> 임대주택별 임대기간 주택 번호 신축연도 (취득일자) 면적 (㎡) 임차인 비 고 성명 임차기간 5년여부

1 호 88.12.27. (00.04.07) 44.88 임

○○ 양

○○ 00.06.01.～02.05.01. 02.12.21.～05.10.05. 4년 3개월 (공가기간 7개월 제외) 요건미충족 (3개월 초과시 임차기간 불포함)

2 호 98.03.31. (00.06.13) 53.55 전

○○ 윤

○○ 이

○○ 이

○○ 00.08.30.～01.02.28. 01.03.02.～03.08.20. 03.08.20.～05.08.30. 05.08.31.～06.01.05. 5년 4개월 요건충족

3 호 90.10.24. (99.05.11) 69.95 서

○○ 김

○○ 00.12.05. ～02.05.27.. 02.05.27.～06.01.12. 5년 2개월 요건충족 (3 호 지하) 90.10.24. (99.05.11) 24.89 진

○○ 채

○○ 00.02.28.～01.02.27. 01.10.31.～06.01.12. 5년 10개월 과세전적부심사 청구시 주장 4 호 87.02.24. (00.08.02) 34.82 유

○○ 안

○○ 주

○○ 최

○○ 00.08.02.～01.10.23. 01.10.26.～03.03.25. 03.07.19.～04.08.23. 04.10.04.～현재 5년 5개월 요건충족 5 호 확인불가 (00.11.18.) 37.00 박

○○ 00.11.25.～03.11.24 (페가상태) 3년 요건미충족 1) 쟁점3호 주택의 경우에는 최초임대일인 2000.

6. 1.부터 양도일인 2005.

5. 까지 기간은 4년 10개월이나 기존임차인 퇴거일 2000.

12. 5.부터 다음 임차인 입주일인 2002.

12. 21.까지 7개월은 공가인 상태로 조세특례제한법 시행규칙 제44조의 규정에 의하여 3개월을 초과하면 임대기간에서 제외하도록 되어 있으므로 임대주택의 임대기간은 4년 3개월에 불과한 실정이다. 2) 청구인은 처분청의 조사과정에서 5호주택이 임대주택의 요건에 충족되지 않는 것으로 확인되자, 과세 전적부심사청구시 대신 3호지하 주택이 임대주택에 해당된다고 추가로 주장하고 있으나, 쟁점3호주택의 지하대피소를 개조하여 추가 임대하여 준 것으로 위 <표2>에서 보는 바와 같이 확인된다고 과세전적 부심사 결정문에 기재되어 있다.

3. 또한, 쟁점3호주택을 양도하면서 작성한 2005.

12. 27.자 부동산매매계약서의 특약사항에 󰡒잔금중 이천만원은 지하원룸 보증금으로 현상태로 매매한다󰡓 라고 기재되어 있다.

4. 그리고 심리과정에서 청구인이 주장하는 2호이상의 임대주택도 감면요건에 해당된다고 주장하고 있어 이에 대하여 확인한바, 쟁점임대주택 중 1호, 2호, 3호, 4 호는 임의경매로 인하여 낙찰받은 주택으로 조세특례제한법 97조 의 2 의 규정에 의 한

8. 20.부터 2001.

12. 31.까지 기간 중에 신축된 주택이거나, 1999.

8.

재 입 주된 사실이 없는 1호 이상 취득하여 신축임대주택을 포함한 2호 이상 임대주택 을 5년 이상 임대하는 경우에도 해당되지 않는 것으로 확인된다.

• 라. 판 단

1. 청구인은 주택임대사업자등록을 한 후 5년 이상 임대에 공하던 5채 6호의 주택 중 쟁점1호주택, 쟁점2호주택, 쟁점3호주택을 양도하였으므로 조세특례제 한법에 규정한 50% 감면대상에 해당된다고 주장하고 있으나 2) 쟁점임대주택 중 1호, 2호, 3호, 4 호는 임의경매로 인하여 낙찰받은 주택으로

8. 20.～2001.

12. 31.까지 기간 중에 신축된 주택이거나 1999.

8.

입 주된 사실이 없는 주택을 취득한 사실이 없어 2호 이상 임대주택 을 5년 이상 임대하는 경우 양도소득세를 면제하는 조 세특례제한법 97조의 2 의 규정에도 해당되지 않는 것으로 확인된다. 3) 또한, 조 세특례제한법 97조에서 규정하는 장기임대주택의 양도소득세를 감면 받기 위해서는 5호 이상의 주 택을 임대하면서 당해 임대주택이 첫째, 국민 주택규모 이하 일 것. 둘째, 1986.

1. 1 부터 2000.

12. 31.까지의 기간 중 신축된 주택일 것. 셋째, 임대주택 임대 개시일 로부터 5년 이상 임대한 임대주택 일 것을 요구하고 있다.

4. 앞 사실관계에서 보듯이 쟁점임대주택이 국민주택규모 이하인 것에 대하 여는 처분청과 청구인간에 다툼은 없으나,

1. 1부터 2000.

12. 31 까지의 기 간 중 신축된 주택 이 5호 이상이면서 5년 이상 임대한 것에 대하여는 이 견이 있으므로 이에 대하여 살펴보면

• 가) 임대주택 중 5호 주택은 미등기이면서 건축물대장 등 공부상 등재된 사실 이 없어 그 신축년도를 확인할 수 없으므로 신축년도 요건의 적합성 여부를 검증할 길이 없으며, 처분청의 현지확인조사 복명서 내용과 같이 실질적으로 임 대한 사실이 확인되지 아니하므로 임대주택으로 보기는 어렵다고 보여진다.
• 나) 그리고 쟁점3호주택의 경우에는 101호와 지하주택을 포함하여 2채를 임 대하 여 주었다고 주장하나, 지하주택의 경우에는 집합건축관리대장에 등 재되어 있지 않은 지하 대피소를 원룸으로 불법 개조한 것으로 독립된 주 택이 아닌 주택의 부수적인 면적에 지나지 아니하고, 임대 주택법시행령 제6조 (임대사업 자의 범위 및 등록기준)의 규정에 의하여 주택임대사업자로

○○ 특별시

○○○ 구 청에 등록하면서 쟁점 3 호 지하주택은 등재된 사실이 없으므로 독 립된 주택으 로 보기에는 어렵다 고 보여진다.

• 다) 또한, 조세특례제한법 시행령 제97조 에 의한 주택임대기간은 그 기산일을 주택의 임대를 개시한 날로 하되 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대 기간으로 보지 아니하므로 쟁점임대주택의 임대기간은 5호 이상 주택임대를 개 시하게 된 날인 2000.

12. 5.(쟁점3호주택 임대개시일)부터 기산하면 쟁점3호 주택의 경우에는 4년 10개월 보유(공가기간을 제외하면 4년 3개월임)한 상태에서 양도하였으므로 보유요건이 5년 미만에 해당되어 조세특례제한법 제97조 감면 요건을 충족하지 못하였으므로 쟁점양도주택에 대하여 양도소득세 감면을 배 제한 처분은 잘못이 없 다고 판단된다.

론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.