대물변제로 취득한 부동산의 취득가액

○○세무서장이 2006.6.8. 청구인에게 결정․고지한 2004년 과세연도 양도소득세 112,050,355원의 부과처분은 자산양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산함에 있어서, 취득가액은 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액인 450,000,00원을 기준시가로 환산한 금액으로 하고, 필요경비는 쟁점부동산의 취득당시 기준시가의 3%로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1999.3.29. 취득한

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 번지

○○ 아파트

○○동 ○○호 98.21㎡ (이하 󰡒쟁점부동산󰡓이라 하다)을 2004.3.30. 양도한 후 2004.4.10. 양도가액 450,000천원, 취득가액 415,000천원의 실지거래가액으로 양도차익 35,000천원을 산정하여 3,795천원의 양도소득세를 예정신고․납부하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대하여 취득가액 과다계상혐의로 양도소득세 실지조사를 실시한 바, 검인계약서상 취득가액인 90,000천원을 확인하고 356,760천원의 양도차익을 산정하여 2006.6.8. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 112,050,350원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.30. 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 처남인 김○○(이하 “김○○”이라 한다)으로부터 취득하게 된 동기로 김○○이 ○○난원(000-00-00000, 1996.2.2.개업, 2001.11.26.폐업) 사업을 영위하였으나 자금사정이 여의치 않아 매형입장에서 1998.7월 95,000천원, 동년 12월에 120,000천원을 대여한 사실이 있었는데, 동 대금(이하 “대물변제액”이라 한다)을 현금으로 상환받지 못하자 1999.3.29. 쟁점부동산을 받게 된 것이다. 검인계약서상의 90,000천원은 소유권을 이전하기 위해서 형식적으로 작성한 것으로 부동산뱅크에서 확인되는 당시 시세가액 170～180백만원(국세청 기준시가 110백만원)에 훨씬 미치지 못하는 금액입니다. 이와같은 내용임에도 불구하고 검인계약서상에서 확인된 금액이라는 이유로 동 금액을 취득가액으로 하여 고지결정한 당초 처분은 부당하고, 쟁점부동산과 관련되어 취득세 1,980,000원과 중개수수료 1,500,000원을 지출한 사실이 있으나 예정신고시 제출하지 않은 필요경비를 추가해 달라는 주장이다.

청구인에 대한 양도소득세 실지조사기간중에 실지 취득계약서를 제출하지 않았고, 청구인이 쟁점부동산을 대물로 취득하였다는 사실도 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않는 등 국심2005서2973(2005.10.25) 서면4팀-1222(2006.5.2) 국심2006중777(2006.5.16) 의 선결정 사례를 종합하면 객관적으로 확인되는 계약서․영수증 등의 증빙서류에 의하여 취득금액이 확인되지 않으면 특별한 사정이 없는 한 검인계약서상 금액을 실지거래가액으로 추정하므로 당초 처분 정당하다.

• 가. 쟁점 대물변제로 취득한 부동산의 취득가액이 불분명한 경우 검인계약서상의 금액을 실지 취득가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

⑤ 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지역의 지정과 해제 그밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다.

⑥ 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지 】

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 (실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액×3／100 (법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계
• 가) 청구인이 쟁점부동산을 2004.3.30. 양도한 후 2004.4.10. 양도가액을 450,000천원으로, 취득가액은 415,000천원의 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 3,795천원의 양도소득세를 예정 신고․납부한 사실과, 처분청이 쟁점부동산에 대하여 취득가액 과다계상혐의로 양도소득세 실지조사한 결과 취득가액을 검인계약서상 금액 90,000천원으로 확인하고 양도차익 356,760천원을 산정하여 2006.6.8. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 112,050,350원을 결정․고지한 사실이 국세청 전산자료에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인이 김○○에게 빌려준 대금 215,000천원을 현금으로 상환받지 못하자 쟁점부동산을 채권액 대신 받기로 하고 1999.3.29. 소유권이전을 위하여 형식적인 매매대금 90,000천원의 검인계약서를 작성하였다고 주장하나, 처분 청은 이를 인정하지 아니하고 청구인의 취득가액을 검인계약서상의 90,000천원을 적용하여 양도소득세를 계산하였음이 조사복명서에 의하여 확인된다.
• 다) 청구인과 쟁점부동산의 전소유자 김○○은 처남 매부사이 이고 김○○이 (주)○○버스에 1995년부터 현재까지 근무중이고, ○○난원(1996.2.2. 개업, 2001.11.26. 폐업)을 경영하면서 1999년 수입금액 26,694천원을 마지막으로 신고한 사실이 국세청전산자료와 호적등본에 의하여 확인된다.
• 라) 청구인은 처분청에서 확인한 검인계약서외 취득계약서를 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산의 시세는 청구인이 취득할 즈음에 부동산뱅크등 아파트시세표에 의하면 170 ～ 180백만원의 시세가 형성되 있었고, 국세청기준시가는 112,000천원으로 확인되고, 필요경비 추가공제를 주장한 취득세 1,980,000원과 중개수수료 1,500,000원은 청구인이 지급한 사실이 확인되나 처분청에 예정신고시 공제받지 않은 것으로 국세청전산자료에 확인된다.
• 라. 판 단
• 가) 청구인과 처분청간의 쟁점부동산의 양도가액 450,000천원에 대하여는 다툼이 없으나, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 채권액 215,000천원을 대신한 대물변제로 취득하였다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면,

1. 대물변제로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 당해 부동산의 취득가액은 대물변제액의 실지거래 가액으로 하여야 하는 것이나, 대물변제액의 실지거래가액이 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 산출한 환산가액으로 하도록 되어있다.(서면4팀-953, 2006.4.13) 2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 채권액 215,000천원을 대신한 대물변 제액이라고 주장하나, 1998.7.20. 청구인의 처 김

○○ 통장에서 95,000천원 의 인출과 같은해 12.23. 청구인통장에서 124,000천원이 인출된 사실은 확인되나, 동 금액이 김○○에게 대여한 사실은 당사자의 진술에 의하여 확인될 뿐 객관적이고 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있어 실지거래가액으로 인정하기 어려운 측면이 있고,

3. 쟁점부동산의 당시 시세가 180,000천원에 이르고, 국세청 기준시가도 112,000천원에 이르며, 청구인이 90,000천원을 지급한 사실도 확인되지 않고, 청구인등 당사자들도 소유권이전을 위한 검인계약서를 형식적으로 작성하였 다고 주장 하는 것으로 보아, 처분청이 청구인의 쟁점부동산 실지 취득가액을 검인계약서상 90,000천원으로 본 것은, 사회통념상 경험칙에 비추어 타당하지 않은 것으로 여겨진다.

• 나) 따라서 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하면서 취득가 액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 소득세법 제114조 제5항, 같은법 시행령 제176조 의 2 제2항, 같은법 시행령 제164조 제7항, 같은법 시행규칙 제80조 제1항의 규정에 따라 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액인 450,000천원을 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 하고, 필요경비는 소득세법 제97조 제3항, 같은법 시행령 제163조 제6항에 의하여 산정한 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

론 이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.