상속으로 취득한 부동산의 취득가액을 기준시가로 계산하여 과세처분의 당부

청구인은 2003.11.16. 피상속인 청구외 나○○으로부터 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호 건물 107.69㎡, 대지 82.79㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 나○○, 나○○과 각각 1/3지분을 상속 취득하여 2005.8.26. 청구외 정○○외 1인에 양도하고 양도가액을 실지 거래가액인 549,000천원의 1/3인 183,000천원으로, 취득가액은 쟁점부동산에 대한 감정가액과 동일한 인접 아파트의 매매가액 500,000천원의 1/3인 166,666천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 예정신고에 대한 과세표준 및 세액을 경정하면서 쟁점부동산의 취득가액을 상속당시 기준시가로 평가한 297,500천원의 1/3인 99,166천원으로 하여 2006.6.5. 양도소득세 15,665,630원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.5. 이의신청을 거쳐 2006.8.29. 이 건 심사 청구를 하였다.

상속재산가액의 평가는 시가평가가 원칙으로서 매매사례가액이 있는 경우 이를 시가로 보아야 하며 쟁점부동산과 근접한 같은 동 ○○호 아파트의 매매사례가액과 쟁점부동산에 대한 감정평가법인 2곳의 감정가액이 5억원으로 일치하므로 이를 시가로 봄이 타당하고 매매사례가액을 취득가액으로 하지 아니하고 기준시가에 의하여 취득가액을 평가한 처분청의 부과처분은 취소 되어야 한다.

개정 전 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 의한 매매사례가액은 동일 물건의 매매사례가액이 있는 경우에 한하여 그 사례가액을 시가로 보는 것이며, 2003.12.30. 법 개정시 같은 법 시행령 제49조 제5항이 신설되어 면적․위치․용도 및 종목이 유사한 부동산의 매매사례가액도 시가로 볼 수 있으나 쟁점부동산의 경우 신설조항의 적용시기인 2004.1.1.이전인 2003.11.16. 상속취득한 것으로서 유사 부동산인 같은 동 501호의 매매사례가액을 시가로 적용할 수 없으므로 기준시가에 의하여 취득가액을 평가한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속을 원인으로 취득한 부동산의 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 상속개시 당시 기준시가에 의하여 평가한 부과처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (2005.12.31.개정 전의 것) 1.～5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. (생략)

2. 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (2005.12.31. 개정 전의 것)

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

3. 같은 법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① ～⑧(생략)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005.12.31. 개정 전의 것) 1.～2. (생략) 4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속 개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

5. 같은법 시행령 제49조【평가의 원칙등】 (구시행령, 2003.12.30. 개정 전의 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

③ ～⑥ (생략)

6. 같은법 시행령 제49조【평가의 원칙등】 (2003.12.30. 개정 후의 것)

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

② ～④ (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12.30. 신설)

⑥ (생략) 7) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① ～④ (생략)

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리등의 잔존기간·성질·내용·거래상황등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

⑥ ～⑦ (생략)

8. 같은법 시행령 제51조【지상권등의 평가】

① (생략)

② 법 제61조제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함 한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여 소득세법시행령 제165조제8항제3호 의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다. (2005.8.5. 단서 개정 전의 것)

③ ～⑤ (생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구외 나

○○ 의 2003.11.16. 사망으로 청구인과 청구외 나

○○, 나

○○ 이 쟁점부동산을 상속받아 상속재산가액을 기준시가인 297,500천원으로 신고하였으며 청구인은 쟁점부동산을 2005.8.26. 청구외 정

○○ 외 1인에 양도하고 양도가액을 실지거래가액인 549,000천원의 1/3인 183,000천원으로 하고, 취득가액은 2003.7.31. 매매된 같은 동

○○ 호의 매매가액인 5억원의 1/3인 166,666천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 한 사실이 신고서 등에 의하여 확인된다.

2. 쟁점부동산에 대하여 2006.2.20. (주)

○○ 감정평가법인이, 2006.6.9. (주)

○○ 감정평가법인이 상속개시시점으로 소급하여 각각 감정평가한 금액이 5억원으로 동일함이 감정평가서에 의하여 확인된다. 3) 소득세법 시행령 제163조 9항 에 의하면 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고 같은법 시행령 제49조 제1항에 의한 시가는 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에 그 거래가액을 말하므로 인접한 아파트의 매매 가액을 시가로 인정하여 취득가액으로 할 수 없는 것이며, 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 보아 취득가액으로 할 수 있으나 청구인이 제시한 감정 평가서의 감정가액은 평가기준일인 2003.11.16.을 가격시점으로 하여 6개월이 훨씬 경과된 2006.2.20. 및 2006.6.9. 각각 소급작성된 것으로 이를 시가로 보아 취득가액으로 적용할 수 없는 것이다.

4. 한편 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산을 시가로 볼 수 있는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 의 규정은 2003.12.30. 신설된 것으로 청구인의 경우에 소급하여 적용할 수 없는 것이며 그 이전에도 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대하여 유사 매매사례가액을 시가로 인정한 사례가 있으므로 쟁점부동산에 대하여도 인접아파트의 유사 매매사례가액을 시가로 보아 취득가액으로 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 같은법 시행령 제51조에서 아파트 분양권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도시 그 취득가액에 대하여 “부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다.”라고 예외적으로 규정한 것으로서 이를 상속 또는 증여받은 자산 전부에 대하여 적용할 수 는 없는 것이다.

5. 위 사실관계 및 관련법령에 의하여 판단하여 보면 쟁점부동산의 취득 가액을 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조 규정에 의하여 평가할 때 상속개시일 현재 기준시가 외에 달리 평가할 방법이 없다 할 것이므로 쟁점부동산과 인접한 아파트의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 취득가액으로 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.