실지거래가액 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 고지한 처분의 당부

청구인은 1992.2.25. ○○도 ○○○시 ○○동 000번지 전 2,261㎡(이하 “쟁 점토지”라 한다)를 청구외

○○○ 으로부터 취득하였다가, 2001.9.10. 청구외

○○○ 외 1명에게 양도하고 실지거래가액(취득가액은 410,400,000 원, 양도가액은 380,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 2001.9.14. 양도소 득 세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 세무조사를 실시한 결과 청구인이 신고 한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계 산한 후 청구인의 2001년 과세연도 양도소득세 203,921,230원을 2006.5.10. 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.9. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지의 양도시 개인적으로 감당하기 힘들 정도의 부채와 채 무보증 등으로 인하여 급매물로 처분하였고, 양도소득세 신고시 제출 한 매 매 계약서 및 거래사실확인서와 같이 양도차익이 없음에도 불구하고 처분청이 실지거 래가액으로 신고한 내용을 부 인하고 기준시가로 이 건 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 양도소득세 실지거래가액 신고 의무지역이 아닌 기준시가 신고 지 역의 쟁점토지를 매매하고 양도가액은 기준시가보다 현저히 낮고, 취득가액 은 높은가액으로 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고 하 였으나, 양도가액에 대한 조사결과 청구인이 신고한 실지거래가액을 확인할 수 있는 금융증빙을 포함한 증빙자료를 제시하지 않아, 청구인이 제출한 매매 계 약서와 거래사실확인서로는 신빙성을 인정할 수 없어 기준시가에 의한 양도차 익 을 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 것을 부인하고 기준시가에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 고지한 처분 의 당부를 가 리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자 산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해 당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 1～5. 6의2 ～ 7(생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가 액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당 해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매 사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대 통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인이 2001. 9.10. 쟁점토지를 청구외 ○○○외 1명에게 양도하고 실지 거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고한 것에 대 하여, 처분청은 청구인이 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 않고, 근저당권이 설정된 쟁점토지에 대하여 채무승계 내용이 없는 점, 특별한 사유가 없음에도 양도가액은 기준시가보다 현저히 낮고 취득가액은 기 준시가보다 현저히 높은 가액으로 신고하여 【표1】의 실지거래가액이 신빙 성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 고지하였음이 양도신고서, 조사종결복명서, 경정결의서에 의하여 확인된다. 【표1】쟁점토지 실지거래가액 신고 및 결정내용 (단위: 천원) 구 분 신고한금액 (실지거래가액) 기준시가 결정금액 차 액 기준시가 (㎡) 양도가액 (2001.9.10) 380,000,000 443,156,000 △63,156,000 196,000 취득가액 (1992.2.25) 410,400,000 45,220,000 365,180,000 20,000 양도차익 △30,400,000 396,579,400 2) 청구인이 제시한 양도 및 취득시 매매계약서에 의하면, 쟁점토지의 양 도 대금은 380,000,000원, 계약금, 중도금, 잔금에 대한 내용과 중개인이 없 으며, 쟁점토지의 취득가액은 410,400,000원으로 기재되어 있다. 3) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점토지의 소유기간중 소유권이 외의 근저당, 지상권등의 권리등기사항은 【표2】와 같이 확인된다. 【표2】 쟁점토지 소유권이외 권리 등기현황 접수일자 등기목적 채권최고액 권리자 및 기타사항 1999.1.11 근저당권설정 260,000,000원 근저당권자: ○○협동조합 채무자: ○○○ 1999.1.11 지상권설정

• 지상권자:○○협동조합 1999.8.14 근저당권설정 170,000,000원 근저당권자: ○○○ 채무자: ○○○(청구인) 2001.5.28 근저당권설정 336,000,000원 근저당권자: ○○○협동조합 채무자: ○○○ 2001.6.9 지상권설정

• 지상권자: ○○협동조합

4. 청구인이 실지거래가액의 증빙으로 제시한 양수인 청구외

○○○ 외 1명 의 거래사실확인서, 양도․취득매매계약서와 취득대금 중 중도금 일 부를 지급하였다 는 은행미상의 수표번호 이외에는 금융증빙를 포함한 다른 증빙자료 는 제시하지 못하고 있다.

5. 위의 내용을 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액이라 함은 구 체적인 거래증빙 등을 갖추어 실지거래가액임이 입증되는 경 우 를 뜻하는 것 이나, 청구인이 제시한 양도시 매매계약서는 양도금 액만 기재되어 있을 뿐 계약 금, 중 도금, 잔금지급 내용이 없으며, 등기부등본상 근저당채무가 확인됨에도 채권채무 의 승계내용 등의 특약내용이 기재되어 있지 않고, 매매내용을 뒷받침 할 수 있는 증빙서류가 없어 신빙성을 인정하기 어렵다. 또한 실지거래가 액임을 확 인할 수 있는 금융거래 증빙 등 구체적인 증거자료의 제출도 없을 뿐만 아 니라 청구인은 수도권내 쟁점토지를 9년 이상 보유하였으나 취득가액은 기 준시가보다 높고, 양도가액은 기준시가보다 낮게하여 양도차익 이 없는 것으로 신고한 점 등으로 볼 때 청구주장은 신빙성이 없다고 하겠다. 따라서, 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하여, 이 건 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가로 양도차익을 산정한 후 이 건 양도소득세 를 결정고지 한 당초 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.