시가로 인정되는 매매사례가액 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2002.11.16. 모(母) 이○○으로부터 증여받아 2003. 6.11. 청구 외 김○○에게 양도하고 2003. 8.29. 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준 예정신고를 하면서 양도가액과 취득가액을 각각 75,000,000원으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 불분명한 것으로 보아 증여일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 의하여 평가한 39,607,670원을 취득가액으로 하고 1,188,230원을 필요경비로 인정하여 2006. 4. 1. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 14, 848,931원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 7.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 증여받은 날로부터 6월 이내에 매매된 쟁점주택의 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 한 것으로, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 규정에서 상속의 경우에는 상속개시일 전후 6월 이내에 이루어진 매매사례가액을 시가로 인정하고 있으나 증여의 경우에는 증여일 전후 3월 이내에 이루어진 매매사례가액만을 인정하고 있는 것은 부당하므로, 쟁점주택의 취득가액 계산에 있어서 상속의 경우와 같이 6월 이내에 이루어진 매매가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 증여로 취득한 자산의 취득가액은 증여일 현재 시가로 하며, 증여일 현재의 시가라 함은 증여일로부터 전후 3개월 이내의 기간 중 거래된 거액을 포함하는 것으로, 쟁점주택의 양도일은 증여일로부터 6개월이 경과된 시점이므로 시가로 볼 수 없으며, 보충적 평가방법인 기준시가로 쟁점주택의 취득가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여받은 주택을 양도함에 있어 실지거래가액으로 양도차익 산정시 증여일로부터 6월 이내에 거래된 매매가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(2002.12.18. 개정) 〈중 략〉

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할 세무서장에게 신고하는 경우〈하 략〉

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정한 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것〈이하 생략〉

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.〈중 략〉

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 또는 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)(2003.12.30. 개정 전의 것)

○ 상속세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 거액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것으로 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.〈이하 생략〉

○ 상속세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

2. 건물: 건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액〈이하 생략〉

○ 상속세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서는 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1에 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(2003.12.30. 개정전의 것)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일〈이하 생략〉

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2002.11.16. 어머니로부터 증여받은 쟁점주택을 2003. 5.10. 청구 외 김○○에게 양도가액 75,000,000원에 양도하는 매매계약을 체결하여 2003. 6.11. 잔금을 받고 소유권이전등기를 하였으며 2003. 8.29. 실지거래가액에 의하여 양도가액과 취득가액을 각각 75,000,000원으로 하여 양도차익이 없는 것으로 양도소득세 예정신고를 한 사실에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.

2. 처분청은 증여일로부터 3월이 경과한 매매사례가액은 시가로 인정할 수 없는 것으로 조사하여 기준시가로 취득가액을 계산하여 이 건 양도소득세를 부과한 반면, 청구인은 증여일로부터 3월이 경과하여 매매한 거래가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 먼저 관련 규정을 살펴보면, 양도차익의 산정에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액에 의하는 것이고, 증여받은 자산의 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우에는 상속세 및 증여세법상의 재산의 평가 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정되어 있다. 또한, 상속세 및 증여세법상의 재산의 평가 규정에 의하면, 상속․증여재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 의하고 시가로 인정되는 것에는 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내 당해 재산에 대한 매매가액으로 확인되는 가액을 말하고, 매매계약일을 기준으로 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월) 이내에 해당하는지 여부를 판단하도록 규정되어 있으며, 시가를 산정하기 어려운 경우 부동산의 평가는 기준시가 등에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정되어 있음을 알 수 있다.
• 나) 청구인은 쟁점주택을 증여받은 날로부터 1년 이내 단기양도하여 양도소득세를 계상함에 있어서 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하므로 상속세의 경우와 같이 6월 이내의 매매가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 주장이나, 증여재산의 경우에는 상속재산과 달리 증여일로부터 3월 이내에 거래된 자산의 매매가액을 시가로 인정하는 상속세 및 증여세법상의 평가의 원칙에 부합되지 아니하여 받아들이기 어렵다 할 것이다.
• 다) 따라서, 처분청에서 쟁점주택의 증여당시 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익 산정에 있어서 기준시가에 의하여 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.