양도소득의 필요경비

청구인은 2001.7.13. 청구외 ○○주택보증주식회사(이하 “○○주택보증”이라 한다)로부터 ○○도 ○○군 ○○면 ○○번지 임야 7,312㎡ 및 동소 ○○ 번지 임야 9,263㎡(이하 2필지 토지를 “쟁점토지”라 한다)를 497,200천원에 낙찰받아 계약금 및 중도금으로 69,765천원을 지불한 상태에서 2002.4.17. 청구외 주식회사○○(이하 “○○”라 한다)에 쟁점토지에 대한 취득권리(이하 “쟁점토지취득권리”라 한다)를 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지취득권리의 양도가액을 ○○에서 받기로 한 쟁점토지가액 1,800,000천원에서 쟁점토지낙찰대금 중 청구인이 지불하지 아니하여 ○○가 ○○주택보증에 직접 지불한 427,435천원(497,200천원- 69,765천원)을 차감한 1,372,565천원으로, 쟁점토지취득권리의 취득가액을 쟁점토지낙찰대금 중 청구인이 직접 지불한 69,765천원으로 하여 2006.1.2. 청구인에게 2002과세연도 양도소 득세 731,652,800원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.8. 이의신청을 거쳐 2006.7.7. 이 건 심사청구를 하였다.

1. 청구인은 쟁점토지취득권리를 ○○에 양도하고 쟁점토지대금 18억원 중 2002.4.17.부터 2004.11.1. 사이에 750,435천원을 지급받은 사실은 있으나, ○○가 부도가 나 나머지 대금 1,049,565천원은 지급받지 못하였다.

2. 청구인은 쟁점토지상에 아파트를 건설하기 위하여 청구외 주식회사아주종합건설(이하 “쟁점법인”이라 한다)을 설립하면서 법인설립비용 약 80,000천원, 아파트 설계비 187,000천원 중 28,000천원, 아파트 건립 사업승인비용 약 30,000천원 등 약 3억원(이하 “쟁점필요경비”라 한다)을 지출하였다.

3. 쟁점토지취득권리의 대가에는 쟁점필요경비의 대가도 포함되어 있는바, 비록 쟁점필요경비를 쟁점법인의 명의로 지출하였다 하더라도 쟁점법인은 청구인이 실질적으로 운영하던 법인이므로 실질과세 원칙상 쟁점필요경비를 쟁점토지취득권리의 필요경비에 산입하여야 한다.

쟁점필요경비는 청구인과는 무관한 쟁점법인의 비용이므로 쟁점토지취득권리 양도소득 계산시 필요경비에 산입할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점필요경비를 쟁점토지취득권리 양도소득 산정시 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정) (이하 생략) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31 신설)

② 생략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득 금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정)

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

④ 삭 제 (2000. 12. 29)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000. 12. 29 개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인이 ○○주택보증으로부터 쟁점토지를 취득하기 위한 입찰서 및 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 497,200천원에 낙찰받아 2001.7.13. 입찰보증금 30,000천원, 2001.7.18. 계약금 19,800천원, 2001.12.28. 임의상환금 19,965천원 등 합계 69,765천원을 ○○주택보증에 지급하였음이 확인되고, ○○주택보증의 내부 품의서에 의하면, 2002.4.26. 쟁점토지의 매수인이 청구인에서 ○○로 변경되었음이 확인된다.
• 나) 청구인과 ○○간에 2002.4.17. 체결된 쟁점토지에 대한 부동산매매계약 서에 의하면, 쟁점토지의 총 매매대금은 18억원이고, ○○는 매매대금 중 ○○주택보증에 경락잔대금으로 납부할 427,435천원을 차감한 1,372,565천원을 청구인에게 지급하기로 하고 계약시에 1억원을 지급하였으며, 나머지 1,272,565천원은 아래 표1과 같이 어음으로 지급하기로 기재되어 있음이 확인된다. 표1 (단위: 천원) 번호 만기일자 금 액 번호 만기일자 금 액 1 2002.9.30. 122,565 5 2003.8.30. 150,000 2 2002.12.30. 150,000 6 2003.10.30. 100,000 3 2003.6.30. 100,000 7 2003.11.30. 500,000 4 2003.6.30. 150,000 합 계 1,272,565
• 다) 2002.5.2. 청구인과 ○○간에 ○○합동법률사무소에서 작성된 금전소비대차계약공정증서(증서 2002년 제00750호)에 의하면, 2002.4.17. 체결된 쟁점토지 매매계약에서 ○○가 미지급한 잔금 1,272,565천원에 대하여 소비대차계약으로 하였으며, 변제기한과 방법은 위 표1의 어음만기일에 현금으로 청구인의 주소지에서 지급하기로 하되 이자는 없으며, 채무자인 ○○가 변제를 지체한 때에는 원금의 25%에 해당하는 지연손해금을 채권자인 청구인에게 지급하기로 기재되어 있음이 확인된다.
• 라) 청구인은 쟁점토지 매매대금 18억원 중 2002.4.17. 계약시에 1억원, 금전소비대차로 약정된 잔금 1,272,565천원 중 223,000천원을 2002.11.28.부 터 2004.11.1.까지 15차례에 걸쳐 수령하여 청구인이 ○○로부터 직접 수령한 쟁점토지 대금은 323,000천원이고, 청구인이 ○○주택보증에 미납하여 ○○가 대납한 쟁점토지경락잔금 427,435천원을 합하면 청구인은 ○○로부터 모두 750,435천원을 수령한 것이 확인되며 이에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
• 마) 청구인은 ○○지방국세청에 제기한 이의신청에서는 청구인이 ○○로부터 받지 못한 쟁점토지의 대금에 대해서는 쟁점토지취득권리 양도가액에서 제외할 것을 주장하였으나, 이 건 심사청구에서는 쟁점필요경비에 대해서만 쟁점토지취득권리 양도소득 산정시 필요경비로 인정해 줄 것을 주장하면서도 쟁점필요경비의 명세와 증빙을 제출하지 아니하고 있으며, 쟁점필요경비는 청구인의 명의로 지급된 것이 아니고 청구인이 대표자로 있는 쟁점법인 명의로 지출하였다고 주장하고 있다. 2) 판단 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점필요경비는 지출 여부도 불분명할 뿐만 아니라 설령 실제로 지출되었다 하더라도 쟁점법인의 비용이지 청구인이 비용이 아니므로 쟁점토지취득권리에 대한 양도소득 산정시 필요경비로 공제할 수는 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.