증여로 취득한 쟁점 부동산의 양도소득을 계산함에 있어 취득가액을 얼마로 할 것인지 여부

• 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 339-1소재 다가구주택 1동(이하 “쟁점 부동산”이라 한다)을 남편인 망 김○열로부터 1998.1.10. 증여를 받아 2003.10.2. 쟁점부동산을 청구외 박○규에게 양도하고, 양도가액 270백만원, 취득가액 226백만원 으로 하여 2003.12.31. 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. ○○ 세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 증여로 취득한 쟁점부동산 의 취득가액을 증여세과세가액인 118,704,000원으로 하여 2006.5.10. 청구인에게 양도소득세 35,118,628원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.7. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 증여받을 당시 임대보증금 226백만원 (이하 “쟁점 임대 보증금”이라 한다)이 있는 상태에서 증여를 받았기에 쟁점임대보증금을 취득가액으로 보아야 한다.

소득세법 시행령 제163조 제9항 의 규정에 의하면, 상속 및 증여받은 부동 산의 양도소득을 실지거래가액으로 계산하는 경우, 취득가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 실지거래가액으로 보는 것이므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 증여로 취득한 쟁점 부동산의 양도소득을 계산함에 있어 취득가액을 얼마로 할 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으 로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003. 12. 30. 개정) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경 우 에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2002.12.18 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경 우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29 개정) 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으 로 본다(단서 생략). 5) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ 용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 7) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보 하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (1998. 12. 28. 개정)

4. (삭제, 1998. 12. 28.) 8) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다. (1998. 12. 31. 개정)

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금) (1998. 12. 31. 개정) 9) 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】

① 증여세과세가액은 증여일 현재 제31조 내지 제45조의 규정에 의한 증여재산 가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. (중간생략)

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여 (제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 10) 상속세 및 증여세법 시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

① 법 제47조 제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다. (2002. 12. 30. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 1998.1.10. 배우자 망 김○열로부터 쟁점부동산을 증여로 취득하였 으나 증여세과세표준신고를 하지 아니하였으며, 처분청은 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 의한 부동산 등 평가규정에 의거 평가한 가액인 118,704천원을 증여세과세 가액으로 하여 1998.8.29. 증여세를 결정(과세미달) 하였음이 심리자료에 의해 확인 된다.

2. 청구인은 쟁점부동산을 2003.10.2. 청구외 박○규에게 양도하고 양도가액 270백만원, 취득가액 226백만원 으로 하여 양도소득세 예정신고․납부하 였으나, 처분청은 상기 증여세과세가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정․고지하였음이 심리자료 및 국세통합전산망(TIS)에 의해 확인 된다. 3) 청구인은 쟁점부동산을 임대보증금 226백만원이 있는 상태에서 증여를 받았기에 실제 증여받은 가액은 시가에서 임대보증금을 제외한 금액이라고 주장하고 있으 며, 이에 대하여는 10장의 전세계약서를 제시하고 있고, 전세계약서 및 임차인의 주민등록 정보를 보면 임차인이 증여시점에 쟁점부동산에 주소를 둔 경우는 3명에 불과하고 나머지는 쟁점부동산에 거주하였는지 여부가 명확하지 않거나 거주 기간이 증여시점과 다름을 알 수 있다. 4) 청구인은 쟁점부동산을 증여받을 당시 쟁점 임대 보증금이 있는 상태에서 증여를 받았기에 쟁점부동산의 양도차익 계산시 쟁점 임대보증금을 취득가액으로 보아야 한다고 주장 하고 있어 이에 대하여 살펴 본다. 양도차익을 실지거래가액을 기준으로 산정하는 경우, 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 취득에 소요된 실지거래가액으로 하는 것이며, 소득세법 시행령 제163조 제9항 에서는 상속 또는 증여받은 자산은 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있다. 그리고 소득세법 제88조 에서는 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으 로 사실상 이전되는 것으로 본다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인은 당초 증여당시 인수받았다고 하는 임대보증금은 부담부 증여에 해당하므로 양도소득세 신고를 하였어야 하나 이를 하지 아니하였고, 또한 청구인이 제시하고 있는 전세계약서 및 임차인의 주민등록 정보를 보면 임차인이 증여시점에 쟁점부동산에 주소를 둔 경우는 3명에 불과하고 나머지는 쟁점부동산에 거주하였는지 여부가 명확하지 않거나 거주 기간이 증여시점과 일치하지 않는 점 등으로 보아 청구인이 증여당시 쟁점 임대보증금을 증여자로부터 인수받았다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 상속세법 및 증여세법에 의해 평가한 가액을 증여세과세가액 으로 하여 증여세를 경정하고, 그 증여세과세가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.