국외부동산 양도가액 산정의 적정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

내용 청구인은 호주 소재 부동산(○○국 ○○○○, 이하 “국외부동산”이라 한다)을 청구인의 배우자 장○○와 공유(청구인 지분 1/2)로 2000. 2.28. 취득하여 2002. 3. 16. 이를 양도한 후 양도소득세를 무신고하였다. 처분청은 청구인의 국외부동산 양도소득금액을 결정하면서 한국과 호주 양자 간 조세협약에 따른 정보교환에 의하여 호주 과세당국에서 회신한 문서(2005.11. 8.)에서 확인하고 있는 양도가액(201,698,000원, $A580,000)을 적용하여 양도차익을 산정한 후 2005.12.12. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 3,807,470원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 2.28. 이의신청을 거쳐 2006. 6.23. 이 건 심사청구를 제기 하였다.

매수인이 ○○주정부(○○)의 지방재정청(Office of State Revenue)에 매수금액을 신고하면서 매수금액을 $A580,000로 신고하였으나, 청구인과 청구인의 배우자가 양도한 금액은 $A560,000로 청구인이 국외부동산 매도와 관련하여 매매금액 $A560,000에서 계약금액 $A58,000을 차감한 $A502,000 중 은행부채 $A332,902.13 및 변호사 수수료 $A1,045를 상계하고 관리비 선납금액 $A327.15를 합하여 $A168,380.02를 실제 수령하였으므로 실제 양도한 금액은 $A560,000이다. 또한 국외부동산의 실제매매금액이 $A560,000인 사실은 당해 건을 거래한 변호사가 확인해주고 있음에도 양도가액을 $A580,000로 본 처분은 부당하다.

청구인은 국외부동산의 양도가액을 $A560,000로 주장하고 있으나, 본건 부동산 양도와 관련하여 호주 과세당국에 정보교환 요청하여 회신한 결과 국외부동산 양도가액이 $A580,000로 확인되고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 호주 과세당국에서 회신한 금액 $A580,000을 국외부동산의 양도가액으로 보아 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제118조 의 3 【양도가액】

① 제118조의 2의 규정에 의한 자산(이하 이 절에서 “국외자산”이라 한다)의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액으로 한다. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 양도자산이 소재하는 국가의 양도당시의 현황을 반영한 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려운 때에는 당해 자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제178조 의 3 【국외자산의 시가 산정 등】

① 법 제118조의 3 제1항 단서 및 법 제118조의 4 제1항 제1호 단서의 규정에 의하여 국외자산의 시가를 산정하는 경우 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 확인되는 때에는 이를 당해 자산의 시가로 한다. 다만, 제178조의 2 제2항의 규정에 의한 주식 등과 동조 제3항의 규정에 의한 자산 중 법 제94조 제1항 제4호 나목 및 이 영 제158조 제1항 제1호ㆍ제5호에 규정된 자산(법 제94조 제1항 제4호 나목에 규정된 자산인 경우에는 동호에 규정된 주식 등에 한한다)의 경우에는 제2호 내지 제4호의 규정을 적용하지 아니한다.

1. 국외자산의 양도에 대한 과세와 관련하여 이루어진 외국정부(지방자치단체를 포함한다)의 평가가액

2. 국외자산의 양도일 또는 취득일전후 6월이내에 이루어진 실지거래가액

3. 국외자산의 양도일 또는 취득일전후 6월이내에 평가된 감정평가기관의 감정가액

4. 국외자산의 양도일 또는 취득일전후 6월이내에 수용 등을 통하여 확정된 국외자산의 보상가액

② 법 제118조의 3 제1항 단서 및 법 제118조의 4 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 다음 각호의 1에 의하여 평가하는 것을 말한다.

1. 부동산 및 부동산에 관한 권리의 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 ㆍ동법 제62조ㆍ동법 제64조 및 동법 제65조의 규정을 준용하여 국외자산가액을 평가하는 것. 다만, 상속세 및 증여세법 제61조 ㆍ 동법 제62조ㆍ 동법 제64조 및 동법 제65조의 규정을 준용하여 국외자산가액을 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 설립된 감정평가법인이 평가하는 것을 말한다.

상속세 및 증여세법 제63조 의 규정에 의한 평가방법을 준용하여 평가하는 것. 이 경우 동조 제1항 제1호 가목의 규정 중 “평가기준일 이전ㆍ이후 각 2월”은 각각 “양도일ㆍ취득일 이전 1월”로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 【사실관계】

1. 국외부동산을 청구인과 청구인의 배우자가 공동으로 2000. 2.28. $A470,000에 취득하여 2002. 3.16. 양도한 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인이 이 건 청구 시 제출한 매매계약서(Transfer8449083L, 2002. 3. 8.)에 의하면, 매매금액이 $A580,000로 기재되어 있으나 당초 $A560,000로 기재된 금액을 $A580,000로 정정한 것으로 기재되어 있고, 동 매매계약서는 호주과세당국이 ○○주정부(○○)의 지방재정청(Office of State Revenue)으로부터 수령한 계약서와 동일한 계약서임이 호주과세당국의 회신(2005. 11. 8.)한 내용에 의하여 확인된다.

3. 청구인이 제출한 변호사(K○○ LAWYERS)의 회신(2006. 1.18.)에 의하면, 청구인과 청구인의 배우자가 국외부동산을 $A560,000에 양도한 것으로 기재되어 있다.

4. 청구인의 법률사무소(K○○ and Associates solicitor)에서 청구인에게 교부한 서류(2002. 3. 8.)에 의하면, 국외부동산 매도에 대하여 2002. 3.11. 다음과 같이 지불할 예정이라고 기재되어 있다.

1. 은행부채 상환(○○ Bank) $A332,902.13

2. 변호사비(K○○ and Associates) $A1,045.00

3. 청구인이 수령한 금액(○○ KIM) $A168,380.02 합계(Total) $A502,327.15

5. 청구인이 제출한 양도수지계산서(Settlementstatement, 2002. 3.11.)에 의하면 매매가는 $A580,000로 계약금 $A58,000을 차감한 금액은 $A522,000로 선납관리비 $A387.15를 합한 금액은 $A522,327.15로 기재되어 있으나 매매가를 $A560, 000로 임의 정정한 것으로 확인된다.

6. 한국과 호주 양자 간 조세협약에 따른 정보교환에 의하여 호주연방 과세당국에서 회신한 문서(2005.11. 8.)에 의하면, 호주연방 과세당국이 ○○주정부(○○)의 지방재정청(Office of State Revenue)에 확인한 결과 ○○주정부(○○)의 지방재정청(Office of State Revenue)은 매도/매수가인 $A580,000를 기초로 하여 매수인의 인지세(Stamp duty)를 계산한 것으로 확인되고, 청구인 변호사(Mr K○○ and Associates)에게 확인한 결과 청구인의 변호사는 쟁점 부동산을 $A580,000에 매도한 것으로 호주연방 과세당국에 회신한 것으로 아래와 같이 확인된다. I have conducted the necessary property searches which I enclose as Attachment A. As you will see the last document titled Transfer was obtained directly from the New South Wales Office Of State Revenue. This document is the same document that you provided to us in your letter and it confirms that according to the Office of State Revenue in New South Wales, the property was sold for $A 580,000. in, Australia, stamp duty is payable by the purchaser upon property settlement of State Revenue in the relevant state. I contacted the Office of State Revenue in New South Wales to confirm the sale price that they had used to calculate the Stamp duty and they confirmed that the Stamp duty payable was calculated based on a sale/purchase price of $A580,000. (중간 생략) I have also contacted the solicitor for the vendors, Mr K○○ and Associates regarding his records relating to the sale, and I enclose the response as Attachment B. In their response, They have confirmed that the property was sold for $A580,000. J○○ Kim paid deposit of $A58,000 which left the balance owing of $A522,000. From the $A522,000 the lawyers subtracted fees and charges and paid off the ○○ Bank mortgage of $A332,902.13. These transactions occurred on 8 March 2002. To concluede, the evidence avaiable to me confirms that the property in question was sold for $A580,000 which is supported by the New South Wales Office Of State Revenue and the solicitor who acted on behalf of ○○ Kim and ○○ Kim 【판단】 청구인은 은행채무와 변호사 비용을 제외한 실 수령액이 $A168,380.02이고 매도시의 법률대리인(K○○ Lawyers)이 국외부동산 양도금액이 $A560,000이라고 확인하고 있으므로 처분청이 국외부동산 매매금액을 $A580,000로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 호주 연방 과세당국에서 확인한 바에 의하면 매수인이 매매금액을 $A580,000로 하여 인지세(stamp duty)를 납부한 사실이 확인되고 국외부동산 매도당시 청구인의 법률 대리인(K○○ and Associates solicitor의 Mr K○○)이 국외부동산 매매금액을 $A580,000인 것으로 호주연방 과세당국에 회신한 사실로 보아 법률대리인(K○○ Lawyers)이 국외부동산의 실매매금액을 $A560,000이라고 확인한 것은 믿기 어렵고, 은행채무와 변호사비용 등을 제외한 $A168,380.02만을 청구인이 수령하였는지 여부가 객관적인 금융자료 등에 의하여 확인되고 있지 아니하여 국외부동산의 매매금액이 $A560,000이라는 청구주장은 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 매매계약서에 기재되어 있고 호주연방 과세당국에서 확인한 금액($A580, 000)을 양도가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.