일시적인 1세대 2주택 양도에 대한 비과세 특례규정 적용 여부.

○○ 세무 서장이 2006.3.31. 청구인에게 경정․고지한 2005년 과세연도 양도소득세 91,054,630원은 이를 취소합니다.

청구인은 1974.7.15. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-7, ○○○-42번지 소재 주택(대지 662㎡, 건물 200.05㎡, 이하 󰡒쟁점주택󰡓이라 한다)를 취득하여 2005.5.6. 양도하고 쟁점주택을 소득세법 제89조 및 같은법시행령 제155조규정에 의한 일시적인 1세대 2주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 양도로 보아 2003.7.30. 자산양도차익 예정신고하고 양도소득세 96,442,950원을 자진납부하였다. 처분청은 쟁점주택 양도당시 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-15번지 소재 주택(대지 430.10㎡, 건물 285.66㎡, 이하 “신축주택󰡓이라 한다)를 소유하고 있었고 동 재건축한 신축주택은 청구인이 2003.11.4. 재건축 신축전 주택(이하“기존주택”이라 한다)을 취득하여 2004.5.27. 철거하고 재건축을 시작하여 2005.1.13. 준공(사용승인)됨에 따라 청구인은 당해 재건축한 신축주택을 취득하였는바, 기존주택의 건물을 멸실하고 재건축하여 신축주택을 취득한 경우, 기존주택 취득일로부터 1년이내에 쟁점주택을 양도하는 경우에는 비과세 특례규정을 적용받을 수 있으나, 이 건의 경우는 기존주택 취득일로부터 1년이 경과하여 쟁점주택을 양도하였으므로 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례규정을 적용할 수 없는 것으로 보아 2006.3.31. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 91,054,630원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.6.26. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점주택 양도전인 2003.11.4. 기존주택을 취득하여 2004.5.27. 기존주택의 건물을 멸실하고 2005.1.13. 재건축하였으며, 2005.5.6. 쟁점주택을 양도하고 2005. 5월 신축주택으로 거주 이전하였다.
• 나. 이에 따라 청구인은 소득세법 제89조 제1항 과 동법시행령 제155조 제1항 및 제160조의 규정에 의거 1세대 1주택(고가주택) 비과세규정을 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였에도 처분청은 소득세법 제155조 제1항 (1세대 1주택의 특례 규정과 변경된 예규(재산46014-10135, 2002.11.22)에 의거 기존주택의 당초 취득일(2003.11.4)부터 쟁점주택의 양도일(2005.5.6)까지의 기간이 1년을 경과하였다 하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 추가로 경정․고지하였다.
• 다. 그러나 다른 예규(재산-940, 2004.4.10)에 의하면, 위 변경된 예규(재산46014-10135, 2002.11.22) 적용의 경우에도 낡은 주택 및 부수 토지를 매입하여 주거용으로 이용하지 않고 단시일 내에 철거에 착수하는 등 당초부터 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정이 되는 경우로서 그 매입한 토지위에 주택을 신축함으로써 1세대 2주택에 해당하는 경우에는 당해 신축주택을 준공한 날부터 1년 이내에 1세대 1주택 요건을 갖춘 기존주택을 양도하면 위 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 특례 규정을 적용할 수 있는 것이며, 이에 해당하는지는 사실 조사하여 판단할 사항이다라고 하여 예외를 두고 있다.
• 라. 청구인의 경우 쟁점주택에서 30년 이상 거주(1974.7.15. 취득)하였으며, 쟁점주택이 낡고 불편하여 새로운 주택으로 이사하고자 기존주택을 취득하게 되었고, 당시 기존주택은 37년 이상(1967.2.16. 신축) 경과된 노후주택으로서 취득시부터 건물을 멸실하고 신축하기로 하여 취득한 것이다.
• 마. 이에 따라 청구인은 2003.12.20. ○○시 ○○구 ○○2동 ○○○-130 ○○빌딩 201호 ○○스터디스 청구외 조○○ 건축사와 건축물의 설계 및 감리계약을 체결하고 진행상황에 따라 대금도 지불하였다. 당시 계약금 9,400,000원(2003.12.22)과 기본설계 완료대가 14,100,000원(2004.4.21)을 지불하였음이 청구인이 제출한 ○○은행 여의도지점 무통장 입금증에 의하여 확인된다.
• 바. 이러한 설계와 병행하여 기존주택의 건물을 멸실하기 위하여는 기존 세입자가 이사를 하여야 하나, 계약기간이 남아있는 상태이었고 계절도 11월이라 바로 이사를 하도록 하기에는 법적으로나 도의적으로 적절하지 않은 상황이었다. 다만, 계약시 세입자도 가능한 조속히 이사하기로 하여 세입자는 계약기간 만료전인 다음해 3월 이사를 하였다.
• 사. 이후 2004.4.6. ○○구청장으로부터 신축허가를 받아 2004.5.27. 기존주택을 멸실 확정하였으며, 2005.1.13. 재건축 준공하여 2005.5.6. 쟁점주택을 양도한 후 재건축한 신축주택으로 이사하였다.
• 아. 청구인은 이와 같이 오직 단 한번 이사목적으로 기존주택을 취득하여 재건축하고 이사하였을뿐 쟁점주택에 거주하던 30여년간 다른 주택을 취득하여 장기간 2주택을 소유한 사실이 없고 다른주택을 매매한 사실도 없다.
• 자. 이상과 같은 내용으로 판단하여보면 청구인은 기존주택에서 거주할 마음도 없었으며 계속적으로 세를 주어 임대용으로 사용할 생각도 없었고 오직 처음부터 기존주택을 멸실하고 토지만을 이용하여 재건축할 목적이었음이 명백하게 입증되므로 소득세법시행령 제155조 제1항 및 다른 예규(재산-940, 2004.4.10.)에 의한 일시적 2주택 비과세 특례 규정이 적용되어야 함에도 정확한 사실 조사 없이 변경된 예규(재산46014-10135, 2002.11.22)의 무조건적인 적용으로 비과세를 배제하고 과세한 이 건 처분은 부당하다.

• 가. 기존주택의 건물을 멸실하고 그 위에 재건축할 주택은 양도소득세 예규변경으로 일시적 2주택 비과세 특례규정 적용 시 새로이 취득한 주택으로 볼 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보아야하며,
• 나. 소득세법시행령 제155조 제1항 관련 개정내용에서 2002.3.30. 이후 중복보유허용기간을 종전 2년에서 1년으로 단축한 것으로 볼 때 기존주택을 1년을 경과한 후 양도하였기에 과세한 이 건 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 일시적인 1세대 2주택 양도에 대한 비과세 특례규정을 적용함에 있어서 기존주택을 멸실하고 재건축하여 신축주택을 취득한 후, 재건축한 신축주택 취득일로부터 1년이내에 쟁점주택을 양도한 경우 비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득 】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 󰡒1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 처분청은 일시적인 1세대 2주택 양도에 대한 비과세 특례 규정을 적용함에 있어서 청구인이 기존주택 취득일(2003.11.4)부터 1년을 경과하여 쟁점주택을 양도하였으므로 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 이 건 과세 처분한 사실이 경정결의서 등에 의하여 확인된다. 나) 청구인은 기존주택을 2003.11.4. 취득한 후 2003.12.20. 청구외 조

○○ 과 건축물의 설계 및 감리 계약을 체결한 사실이 설계 및 감리계약서에 의하여 확인되고, 설계 및 감리 대가로 23,500,000원을 지급(2003.12.22. 계약금 9,400,000원, 2004.4.21. 14,100,000원 지급)한 사실이

○○ 은행 무통장 입금증 사본(2매)에 의하여 확인된다.

• 다) 또한, 기존주택의 건물을 멸실하고 신축하기 위하여 2004.4.6. ○○시 ○○구청장으로부터 건축허가를 받아 2004.4.30. 착공하여 2004.5.27. 기존주택의 건물을 멸실등기 하였으며, 이후 신축하여 2005.1.13. 사용승인받아 2005.1.29. 입주(청구인은 쟁점주택에서 1974.10.15.부터 계속 거주하다가 가족과 함께 입주)한 사실이 기존주택의 건물등기부 등본, 신축주택의 일반건축물대장(갑), 청구인의 주민등록등(초)본에 의하여 확인된다.

2. 판 단

• 가) 청구인이 기존주택 취득후 세입자가 바로 퇴거하지 못한 정황 그리고 세입자의 퇴거후 즉시 재건축을 하기 위하여 청구외 조○○과 건축물의 설계 및 감리계약 을 체결하고 그 대금을 지급한 사실 등으로 보아 기존주택의 취득목적이 처음부터 기존주택을 멸실하고 토지만을 이용하여 재건축할 목적이었음이 명백하게 입증되므로 변경된 예규(재산 46014-10135 2002.11.22)와는 별개로 소득세법시행령 제155조 제1항 및 다른 예규(재산-940, 2004.4.10)에 의한 일시적 2주택 비과세 특례 규정이 적용된다고 할 것이다.
• 나) 따라서 이 건의 경우 처분청이 일시적인 1세대 2주택 양도에 대한 비과세 특레 규정의 적용을 배제하고 과세한 이 건 처분은 법리를 오해한 잘못된 과세처분으로 취소하는 것이 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.