3주택 이상 소유한 1세대로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 77 ○○마을 114-302호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2005. 6. 21. 청구외 최○○(이하 “양수자”라 한다)에게 640백만원에 양도하고 쟁점주택을 고가주택에 해당하는 1세대 1주택이라 하여 양도소득세 예정신고를 하고 2005. 6. 23. 양도소득세 3,761,254원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택 외에 2005. 5. 7. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 526-3 ○○마을 ○○아파트 106-201호와 2005.

5. 27. 취득한 같은 동 103-204호를 소유한 1세대 3주택자로 보아 당초 1세대 1주 택 비과세 신고를 부인하고 양도소득세 중과세율 60%를 적용하여 2006. 2. 6. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 281,992,779원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 2. 28. 이의신청을 거쳐 2006. 6. 21. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점주택을 양도하면서 당초 2005. 6. 21. 잔금을 청산하고 소유권을 이전하는 것으로 하여 2005. 3. 23. 매매계약을 체결하였으나 양수자의 사정에 의하여 잔금(305,000천원) 중 70,000천원을 2005. 5. 27. 받고 쟁점주택을 명도하고 잔액 235,000천원에 대하여는 소비대차로 전환하여 2005. 6. 21.까지 받기로 한 것으로 쟁점주택의 실제 양도일은 소비대차일인 2005. 5. 27.이 되어 쟁점주택의 양 도일에는 1가구 2주택에 해당되므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한
• 다. 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택을 양도하면서 2005. 5. 27. 소비대차로 전환하였으므로 양도당시에는 1세대 2주택이라고 주장하고 있으나, 소비대차의 경우 매매대금 지급약정일에 대금을 지급받지 못한 상태에서 소유권을 이전하여 주고 당해 부동산을 실질적으로 사용․수익할 수 있도록 하고 연체이자를 받았는지의 여부에 있다고 할 것이다. 쟁점주택은 등기부등본상 소유권이전일이 당초 약정한 잔금청산일인 2005. 6. 21.과 같고 잔금지급일인 2005. 6. 21.을 2005. 5. 27.로 변경하여 지급받지 못한 잔금 235,000천원에 대하여 채권․채무로 변경한 약정서가 없으며 잔금 235,000천원에 대한 연체이자도 설정하지 아니하여 소비대차로 볼 수 없으므로 양도당시 1세대 3주택에 해당한 것으로 보아 이건 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하

• 가. 쟁 점 청구인을 3주택 이상 소유한 1세대로 보아 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도소득세 중과세율(60%)을 적용한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(2002. 12. 18. 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우〈중 략〉

7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우〈이하 생략〉

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】 〈중 략〉

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서󰡒대통령령이 정하는 경우󰡓함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가주주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.〈이하 생략〉

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일〈이하 생략〉

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.〈중 략〉 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서는 같다)(2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60〈이하 생략〉

○ 소득세법 시행령 제167조 의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 〈이하 생략〉

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인이 쟁점주택 등 주택의 취득 및 양도 현황은 다음 표1과 같은바, 쟁점주택의 양도당시 청구인은 등기부등본상 3주택을 소유한 것으로 나타나며, 이에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다. 표1 청구인의 주택 취득 및 양도 현황 구분 부동산 소재지 취득일자 양도일자 양도자 등기접수일 (계약일자) 양수자 등기접수일 (계약일자) 쟁점주택 경기 ○○ ○○ ○○ 77 마을 114-302호 (주)○○ 1996.03.07 (1993.05.07) 최○○ 2005.06.21 (2005.03.23) 쟁점외 경기 ○○ ○○ ○○ 526-3

○○ 아파트 103-204호 송○○ 2005.05.07 (2005.03.30) (미양도)

• 경기 ○○ ○○ ○○ 526-3

○○ 아파트 103-204호 이준용 2005.05.27 (2005.05.27) 송○○ 외 1명 2005.10.20 (2005.10.04)

• 나) 청구인 및 양수자의 주민등록표에 의하면, 청구인은 쟁점주택의 주소지에서 2000. 10. 21.부터 2005. 5. 30.까지 거주한 것으로 되어 있으며, 양수자인 최○○은 쟁점주택의 주소지로 2005. 6. 4. 전입한 사실이 확인된다.
• 다) 청구인이 쟁점주택을 640백만원에 양도한 사실에 대해서는 다툼이 없으 며, ‘부동산매매계약서’상의 대금 수수현황과 실제 수수현황이 다르다고 청구인은 주 장하는바, 그 내용은 다음 표2와 같다. 표2 쟁점주택 계약내용 및 실제 매매현황 (단위:천원) 구 분 계약금 지급 중도금 지급 잔금 지급 융자금 일자 금액 일자 금액 일자 금액 변경일자 금액 당 초 2005.03.23 60,000 2005.05.02 80,000 2005.06.21 340,000 중도금 지급시 160,000 실 제 2005.03.23 60,000 2005.04.08 35,000 2005.05.27 70,000 2005.05.02 160,000 2005.05.02 80,000 2005.06.21 235,000
• 라) 청구인은 쟁점주택의 양도에 따라 2005. 6. 17. 고가주택에 해당하는 1세대 1주택이라 하여 양도소득세 예정신고를 하면서, 양도일자는 2005. 6. 21., 양도가액 640,000,000원, 취득가액 133,504,000원으로 하여 2005. 6. 23. 양도소득세 3,761,254원을 납부하였다.
• 마) 처분청은 청구인이 쟁점주택의 양도당시 1세대 3주택 이상 소유자에 해당한 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세 적용을 배제하고 청구인이 신고한 실지거래가액에 대하여 양도소득세 중과세율(60%)을 적용하여 2006. 2. 6. 이 건 부과처분을 하였다.
• 바) 이에 대하여 청구인은 2005. 5. 27. 쟁점주택의 잔금 일부(70,000,000원)를 받고 잔액(235,000,000원)에 대하여는 양수자측의 사정에 의하여 2005. 5. 27.부터 2005. 6. 21.까지 소비대차로 전환하였으므로 쟁점주택의 실제 양도일자는 2005. 5. 27.이 되어 실제 양도일자에는 일시적 1세대 2주택으로 1세대 1주택 비과세특례규정을 적용하여야 한다고 주장하면서 관련 증빙서류를 제시하고 있다.

2. 판단

• 가) 먼저, 부동산의 양도 또는 취득시기에 대한 관련 규정을 살펴보면, 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제162조에서 부동산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금청산일로 하고 대금청산일이 불분명하거나 대금청산전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일로 하며, 잔금을 소비대차로 변경한 경우에는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 하는 것으로 규정되어 있고, 1세대 2주택의 경우에는 대체취득에 대한 비과세 예외규정이 있지만 1세대 3주택 소 유자에 대해서는 대체취득의 경우 일반세율을 적용한다는 별도의 예외규정이 없
• 다. 나) 청구인은 2005. 5. 27. 쟁점주택의 잔금에 대하여 소비대차로 전환하였다고 주장하고 있으나 이에 대하여 제출한 증빙자료는 사인간에 임의작성이 가능한 확인서뿐으로 객관적인 증빙이라고 보기는 어렵다고 할 것이고, 청구인은 매매계약서에 기재된 잔금청산일 이전에 받은 잔금은 31%(340백만원 중 105백만원)에 불과하며 소비대차에 대한 약정이 없을 뿐만 아니라 청구인이 주장하는 소비대차일이 약정에 의한 잔금청산일보다 오히려 25일이 앞서고 약정에 의한 잔금청산일에 나머지 잔액을 수령한 사실로 볼 때 잔액(235,000천원)을 소비대차하였다고 보기는 어렵다 할 것이다.
• 다) 또한, 청구인은 쟁점주택에 대한 양도소득세 예정신고시 양도일자를 매매계약서상의 잔금약정일인 2005. 6. 21.로 하여 신고한 사실, 쟁점주택의 등기부등본상에 등기접수일이 2005. 6. 21.로 기재되어 있으며, 2005. 6. 21. 청구인이 잔금을 수령하였을 뿐만 아니라 청구인의 신한은행 근저당권채무가 등기말소되었다가 같은 날 양수자 명의로 근저당권채무가 설정된 사실 등으로 보아 쟁점주택의 양도시기는 2005. 6. 21.로 보는 것이 타당할 것이다.
• 라) 한편, 청구인은 쟁점주택에서 2005. 5. 27. 전출하여 임차한 주택으로 전입하고 임차한 주소지로 전화번호를 변경하였다고 주장하고 증빙서류를 제시하였으나, 청구인의 주민등록표에 의하면 2005. 5. 30. 쟁점주택에서 전출하였고 양수 인은 2005. 6. 4. 쟁점주택으로 전입한 것으로 나타나 신뢰하기 어렵다고 할 것이
• 다. 마) 더구나, 양도소득세가 과세되는 자산의 양도에 있어서 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 자산의 취득시기 및 양도시기를 원칙적으로 대금청산일로 정하고 대금을 청산한 날로 보지 아니하는 경우를 별도로 예외적으로 규정하고 있는바, 부동산을 점유 또는 사용수익하는 경우에도 원칙적으로 잔금청산일을 양도 또는 취득시기로 보는 것이므로 설령 청구인이 2005. 5. 27. 쟁점주택에서 전출하였다 하더라도 전출일자를 양도시기로 볼 수는 없는 것으로 전출일자를 양도시기로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
• 바) 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도시기에 청구인이 1세대 3주택 이상을 소유한 것으로 보아 쟁점주택에 대하여 실지거래가액으로 산정한 양도차익에 대하여 양도소득세 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.