감정가액과 공시지가 및 양수인이 매도한 가액 등은 서로 비슷하여 양도부동산의 시세로 볼 수 있으나 청구인이 주장하는 양도가액은 이러한 금액에 훨씬 못 미치는 점 등으로 볼 때 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당
감정가액과 공시지가 및 양수인이 매도한 가액 등은 서로 비슷하여 양도부동산의 시세로 볼 수 있으나 청구인이 주장하는 양도가액은 이러한 금액에 훨씬 못 미치는 점 등으로 볼 때 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당
청구인은 2001.12.10. 소유하고 있던 부동산 인천광역시 ○○구 ○○동 산 ★★외 2필지 토지 13,622㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다.)를 청구외 임 ㅇㅇ에게 양도하고 실거래가 양도가액을 4억원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사 결과 청구인이 예정신고시 신고한 양도가액을 허위로 보아 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 2005. 12.5. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 159,481,020원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.5.24. 이의신청을 거쳐 2006.6.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.
쟁점부동산 소재지 일대가 공원부지 및 자연녹지지대로 개발이 제한되어 있고, 매도 당시 인천시가 공시지가 과다로 공시지가를 수정한 사실이 있으며, 현재도 개발제한구역으로 지정되어 있기 때문에 매매가 정상적으로 이루어지지 않고 있다. 또한 양수인으로부터 청구인 통장에 입금된 금액은 계약금 2,000만원과 380백만원이고, 양수인이 쟁점부동산을 담보로 하여 대출받은 금액이 6억원이기 때문에 신고한 양도가액 4억원을 부인하였으나, 양수인은 그 은행대출금으로 취득세, 등록세, 기타채무 변제 및 여유돈으로 사용하기 위한 것으로서 쟁점부동산 양도대금과 관련이 없는 것이고, 처분청이 조사에서 밝힌 양수인의 양도가액 820백만원과 고지결정된 과표 957,314천원과 비교하면 양수인은 137,314,020원만큼 손해를 보고 양도한 결과가 되어 과세사실에 모순이 발생하며, 감정가액이 높은 것은 양수인이 되도록 많은 대출을 받을 목적으로 평가한 것이므로 신고한 양도가액과 비교한다는 것은 부적절하기 때문에 이 건 부과처분은 부당하다.
① 99년 심의조정 공시지가 01.06.30.현재 공시지가② 기준시가(①×②) (’01.12.10.현재)
○○ 11,153 당초 86,600 59,400 957,314,200 심의가격 52,700
○○ 148 당초 258,000 267,000 심의가격 221,000
○○ 2,321 당초 148,000 110,000 심의가격 115,000
○ 청구인은 쟁점 물건지의 1999년도 개별공시지가가 이의신청을 통해 하향조정 되었으므로 실거래가 4억원이 정상가격이라고 주장하고 있으나 심의조정된 공시지가 평가금액은 887,386천원으로 거래금액과 차이가 있고, 2001.11.30. 현재 감정평가금액이 959,080천원으로 확인된다.
○ 또한 쟁점부동산의 양수인이 쟁점부동산을 820백만원에 양도하는 등 청구인이 주장하는 매매대금은 정상적인 가격으로 보기 어려워 청구주장은 부당하다.
- 나. 청구인이 제시한 통장거래 내역서를 검토한바, 2001.10.17～2001.12.10.사이에 총 390백만원이 입금된 것으로 확인되고 있으나, 양수인은 2001.12.10. ○○동○○에서 쟁점부동산을 담보로 6억원의 대출을 받았고, 동일자에 2억원을 청구인의 은행에 입금한 것이 확인될 뿐 4억원의 사용처에 대하여는 밝히지 못하고 있으며, 나머지 4억원의 사용처가 취득세, 등록세, 복비, 기타채무에 대한 지불로 사료된다고 진술하고 있으나 이에 대한 구체적인 증빙서류를 제시하지 않고 있어 청구주장은 이유가 없으므로 기준시가에 의하여 과세한 당초 부과처분은 정당하다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통 지】
① ～③ 생략
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.다만, 거주자가 제96조제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말 한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 2001.10.17.자로 작성한 쟁점부동산에 대한 매매계약서를 보면, 매매대금을 4억원으로 하여 계약금, 중도금, 잔금은 다음 표의 내용과 같이 지급하기로 하고, 5가지의 특약사항과 입회인 4명의 성명 및 휴대 전화번호를 명기하고 중개업자 없이 쌍방합의에 의하여 거래한 것으로 작성하고 있다. [특약사항]
1. 중도금을 매수인이 지급시 현근저당권 합 3건을 즉시 매도인이 말 소함
2. 잔금은 융자로 대체하므로 매도인은 융자 제반서류를 매수인에게 제공하기로 함
3. 양도 관련세금은 매도자가 요구하는대로 매수인은 협조하기로 함
4. 매수인 신용상 문제로 대출신청이 안될 시 매수인의 인적사항은 변 동될 수 있음
5. 매매대금 잔금은 매도인 계좌로 입금하기로 함
(2) 매매대금 수수에 관한 계약서 내용과 청구인의 소명내용은 다음과 같고, 중도금을 180백만원으로 계약하고 있는데 같은 날 청구인의 예금통장에 입금된 금액은 170백만원으로 차액 1,000만원이 발생하나 이에 대한 아무런 사유를 제시하지 않고 있다. (단위: 천원) 등기부등본내용 신고계약서 내용 청구인의 소명내역 2001.11.10. (등기원인일) 2001.10.17. (계약일:계약금 20,000) 2001.10.17. 계약금 20,000 입금 2001.12.10. (소유권이전등기일) 2001.11.20 (중도금 180,000) 2001.11.20. 중도금 170,000 입금 2001.12.10. (근저당설정등기) 채무자: 임 ㅇㅇ 채권최고액:840,000 채무액:600,000 2001.12.10. (잔금200,000→융자로 대체) 2001.12.10 잔금 200,000 입금
(3) 계약서의 특약사항 5항에서는 “매매대금은 매도인의 계좌로 입금한다.”고 계약하고 있는데, 청구인이 예금통장 거래내용을 보면, 잔금의 입금자는 양수인으로 기록되어 있는데 반하여 계약금과 중도금의 입금자 기록이 없다. (4) 양수인의 ○○ 온라인자립예탁금 거래원장을 보면, 2001.12.10. 598,876,400원이 입금되어 같은 날 598백만원이 출금된 것으로 나타나며, 처분청은 출금된 금액 중에서 잔금으로 지급한 2억원외에는 그 사용처가 불분명하고, 쟁점부동산 매매계약 당시 대출 관련 제반서류에 대하여 도움을 주기로 약정한 내용이 있는 것으로 보아 쟁점부동산의 담보대출 가능액이 6억원임을 알고 있었음에도 4억원에 쟁점부동산을 양도하였다는 것은 이해하기 어렵다는 의견이다.
(5) 인천광역시 계양구는 1999.8.12.자 공문(지적58323-) “99개별공시자가 이의신청에 대한 처리결과 통지”에서 쟁점부동산의 개별공시지가 조정내용을 통지하고 있는바, 그 내용은 ‘처분청 의견 중 가항’의 내용과 같고 조정된 가격으로 평가하면 합계 887,386,100원이 된다.
(6) 청구외 임 ㅇㅇ는 2003.03.20. 성명용에게 쟁점물건을 820,000천원에 양도하였음이 처분청의 조사시 확인되었는 바, 2001.12.10. 청구인의 양도시점과 비교하면 특별한 상황변화가 있었던 것으로 보이지는 않는다.
○ 2006.4.14.에 발급된 토지이용계획확인서상의 용도를 보면, “준공업지역 보전녹지지역”으로 기록되어 있고, 2001.11.30. 작성된 감정평가서에도 같은 용도로 기록하고 있다.
(7) 전시한 내용들을 종합해 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산이 도시계획 상 자연녹지지역으로 지정되어 있기 때문에 정상적인 가격으로 거래될 수 없다고 주장하고 있으나, 양수인이 다시 양도한 가액으로 볼 때 이러한 주장은 설득력이 부족해 보이며, 감정가액과 심의조정한 공시지가 및 양수인이 매도한 가액 등은 서로 비슷하여 쟁점부동산의 시세라고 할 수 있을 것이나 청구인이 주장하는 가액 4억원은 이러한 금액에 훨씬 못 미치고 있다. 또한 매매대금은 청구인의 예금계좌로 입금하도록 계약하였으나 잔금 2억원외에는 양수인이 입금한 것인지 불분명하고, 양도와 관련된 세금은 매도자가 요구하는대로 매수인이 협조하기로 약정하였는데 이에 대하여 아무런 조치가 없는 점 및 중도금 수수에서 통장입금액과 매매계약서상의 금액과의 차액 1,000만원에 대한 사유의 제시가 없는 점 등으로 볼 때 청구인이 실거래가액으로 신고한 금액 4억원은 신빙 성이 없다 할 것이므로 당초 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본 법 제65조 제1항 2호에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.