주택의 실지 취득가액이 불분명한 경우에는 환산가액으로 결정

○○세무서장이 2006.2.15. 청구인에게 경정․고지한 2001년 과세연도 양도소득세 36,305,720원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 청구외 장○○(이하 “장○○”이라 한다) 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 연립주택 ○○호(토지 87.37㎡, 건물 106.32㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1999.5.4. 가등기를 거쳐 2000.5.10. 취득(소유권이전등기)하여 2001.3.27. 청구외 최○○에게 양도하고 실지거래가액에 의한 방법으로 양도가액 63,000,000원, 취득가액 55,000,000원(검인계약서상의 금액임)으로 하여 양도소득세를 신고(세액 223,119원)하였다. 처분청은 양수인 청구외 최○○의 양도소득세 신고자료에 나타난 실지 취득가액 115,000천원을 실지 양도가액으로, 실지 취득가액은 청구인이 신고한 가액인 55,000천원으로 하여 2006.2.15. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 36,305,720원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.2.27. 이의신청을 거쳐 2006.6.7. 이 건 심사청구를 하였다.

처분청은 청구인이 당초 신고시 제출한 검인계약서상의 55,000천원을 취득가액으로 결정하였으나, 동 검인계약서는 실제 계약서가 아니고 법무사가 임의로 작성한 것이다. 청구인은 1998년 6월경 쟁점주택의 원소유자인 장○○에게 78,000천원(이하󰡒쟁점대여금󰡓이라 한다)을 대여(당시 장○○은 금융권으로부터 예금통장 등이 압류되어 정상적인 금융거래가 불가능하여 직접 건네주었음)하였다. 청구인은 쟁점대여금 원금은커녕 이자도 제때 받지 못하여 고통을 받아오던 중, 1999.4월경 장○○이 신협으로부터 40,000천원(이하󰡒쟁점근저당채무󰡓라 한다)의 대출을 받고서도 청구인의 부채를 상환하지 아니하고 그 돈을 다른 부채상환에 사용한 것을 보고, 1999.5월경 쟁점주택에 담보로 가등기를 하면서 2000.4월까지 변제하지 못할 경우 소유권이전등기를 하기로 장○○과 약정하였다. 청구인은 장○○이 쟁점대여금을 변제하지 아니하자, 쟁점대여금 상환대가로 쟁점주택을 넘겨받는 것이 좋을 것 같아 쟁점근저당채무까지 인수하는 것으로 하여 2000.5.10. 소유권이전등기를 하였다. 소유권이전 당시 쟁점주택에 대하여 재건축 이야기가 있었으나 정확한 시기를 알 수 없었고, 또한 시세도 1억1천만원～1억2천만의 사이에서 변동없어 그 동안 금전대여문제로 3년간 시달리고 너무 돈에 쪼들려 손해를 감수하고 2001.3.27. 청구외 최○○에게 115,000천원(위 쟁점근저당채무 승계 포함)에 양도하였다. 따라서 쟁점주택의 실지 취득가액은 118,000천원(쟁점대여금+쟁점근저당채무)이 되어 양도차익이 없으므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

청구인은 쟁점주택을 금전소비대차계약에 의한 취득으로 그 실제 취득가액은 118,000천원이라고 주장하면서 이에 대한 증빙서류로 현금보관증 및 차용증을 제시하고 있으나, 전소유자에게 78,000천원을 대여한 금융자료가 없고, 당초 신고시 제출한 검인계약서상의 취득가액 55,000천원이 사실과 다르게 작성되었다는 객관적인 증빙이 없으므로 검인계약서서상의 가액을 실지 취득가액으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 실지 취득가액이 55백만원인지, 118백만원인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산 이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(2000.12.29. 개 정) 1～3. 생략

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서󰡒취득에 소요된 실지거래가액󰡓이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) (이하 생략) 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① ～③ 생략

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 생략

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. [개정 2000․12․29]

2. 법 제96조제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (산식 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가 (이하 생략)

6. 국세기본법 제22조의2【경정 등의 효력】 (2002.12.18. 신설)

① 세법의 규정에 의하여 당초 확정된 세액을 증가시키는 경정은 당초 확정된 세액에 관한 이 법 또는 세법에서 규정하는 권리․의무관계에 영향을 미치지 아니한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계 청구인과 처분청간에 쟁점주택의 양도가액에 대해서는 다툼이 없고 취득가액에 대해서만 다툼이 있는바, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 쟁점주택은 1년 미만 단기양도로 청구인이 실가 신고를 하지 않았더라도 실가 과세대상이다.
• 나) 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 취득가액에 대한 매매계약서를 보면, 1999.5.3.자로 중개인 없이 작성된 검인계약서로서, 매매대금은 55,000천원(계약금 50,000천원은 계약당일 지급, 잔금 5,000천원은 2000.5.2. 지불하기로 약정)이고, 다른 특약사항 등은 없으며, 법무사가 검인신청한 것으로 되어 있다.
• 다) 쟁점주택의 등기부등본을 보면,

(1) 소유권에 관한 사항으로, 양도자 장○○은 1998.1.6. 상속으로 취득하였고, 청구인은 1999.5.4. 가등기(1999.5.3 매매예약 원인)를 거쳐 2000.5.10. 소유권이전등기를 하였다가 2001.3.27.(2001.1.10. 매매 원인) 청구외 최○○에게 소유권이전하였으며, 2001.6.4. 신○○․○○연립재건축조합에 신탁등기되었다가 2001.11.5. 건물이 멸실되었음이 확인된다.

(2) 담보권 등에 관한 사항으로, 1988.4.29. 한국주택은행에서 채권최고금액 8,500천원(채무자 전○○)으로 근저당권을 설정하였고, 1999.4.21. ○○신용협동조합에서 설정한 채권최고금액 56,000천원(채무자 장○○)의 근저당권은 2001.8.6. 해지되었음이 확인된다.

(3) 가압류에 관련된 사항으로는, 청구외 김○○가 1999.5.24. 채권 17,000천원을 원인으로, 1999.6.26. 중소기업은행이 채권 8,861,709원을 원인으로 각각 가압류하였으나 청구인의 본등기를 원인으로 직권 말소되었음이 확인된다.

• 라) 청구인 제출한 1998.6.20.자 장○○의 차용증을 보면, 장○○은 청구인으로부터 원금 78,000천원을 월이자 2부로 빌릴 것을 약속하고, 이자지급일은 매월 말일로 하고 원금상환은 1999년 5월말까지 하기로 하며, 이자를 3회 이상 연체할 경우 자신의 ○○동 소재 가옥(쟁점주택)을 담보로 가등기하기로 한다는 내용이다.
• 마) 청구인 제출한 1999.5.2.자 장○○의 현금보관증을 보면, 장○○은 청구인으로부터 원금 78,000천원을 월이자 2부로 빌릴 것을 약속하였으나 이자가 연체되어 현재까지 원금과 이자 총 합계액은 90,480천원이며, 이를 담보로 장○○ 자신의 가옥을 가등기하기로 하며, 2000년 4월말까지 상환하지 않을시 가등기를 본등기로 전환하여 소유권이전을 하여줄 것을 맹세한다는 내용이다.
• 바) 청구인이 제출한 장○○의 확인서(2006.2.17.자 인감증명 첨부)를 보면, 장○○은 1998년도에 청구인으로부터 원금 78,000천원을 월이자 2부로 빌릴 것을 약정하였으나, 원금과 이자를 계속 지급하지 못하여 본인소유의 집을 담보로 가등기하여 주었고, 2000년 4월까지 원금과 이자를 갚기로 다시 약정하였으나 갚지 못하여 원금과 이자를 탕감하는 조건으로 소유권을 청구인에게 쟁점주택의 소유권을 넘겨주고 절대 이의를 제기하지 않기로 하였다는 내용이다. 사) 처분청이 제출한 2001.1.16.자 쟁점주택의 매매계약서를 보면, 청구인은 청구외 최○○에게 쟁점주택을 115,000천원(계약금 2,000천원은 2001.1.8. 지급, 잔금 113,000천원은 2001.1.20. 지급)에 양도하기로 하면서 잔금지급시 은행융자금을 공제하고 지급하기로 한다는 내용이다.
• 아) 쟁점주택 기준시가를 보면, 양도당시 기준시가는 84,318,872원(토지 62,141,912원+건물 22,176,960원)이고, 취득당시 기준시가는 90,158,847원(토지 67,449,640원+건물 22,709,207원)이다.
• 차) 쟁점주택 환산취득가액을 계산하여 보면, 환산취득가액은 122,964,968원(실지 양도가액 115,000천원× 양도당시 기준시가 84,318,872원/취득당시 기준시가 90,158,847원)인바, 쟁점주택의 실지 취득가액이 확인되지 않는 것으로 인정된다면 양도차손 7,964,968원(115,000,000-122,964,968원)이 발생되는 것으로 계산된다.

2. 판단

• 가) 청구인은 쟁점주택의 전 소유자(장○○)에게 1998년경 원금 78백만원을 월 2부로 대여한 데 대하여 이를 받지 못하여 쟁점주택을 대물변제로 취득하면서 근저당채무 40백만원을 승계하였으므로 쟁점주택 실지 취득가액은 118백만원이라고 주장하고 있으나, 객관적인 사실은 청구인이 1999.5.4. 가등기하였다가 2000.5.10. 본등기로 취득한 사실일 뿐 그 외 제시자료는 당사자간 임의작성이 가능한 차용증 등이고, 설령 현금 78백만원의 대여와 관련하여 쟁점주택을 취득하였다고 하더라도, 전 소유자 장○○은 원금과 이자를 탕감하는 조건으로 소유권을 청구인에게 넘겨주었다고 확인하고 있음을 볼 때, 받지 못한 이자도 확인되지 않는 등 대물변제된 가액도 정확히 확인되지 하므로 쟁점주택의 취득가액이 118백만원이라는 주장은 받아들이기는 어렵고,
• 나) 검인계약서는 가등기 당시인 1999.5.3.자로 작성된 것으로서, 당시 쟁점주택에는 장○○이 ○○신협으로부터의 대출금 40백만원이 담보(1999.4.21. 근저당권 설정)되었는데도 동 검인계약서에는 그러한 담보채무와 관련된 승계여부에 대한 언급이 없이 매매대금을 55백만원으로 하면서 계약금 50백만원은 계약당일 지급하고 잔금 5백만원은 2000.5.2. 지불하기로 되어 있는 점과, 동 금액은 쟁점주택 취득당시의 기준시가 90백만원에도 훨씬 못 미치는 점 등에 비추어 볼 때, 동 계약서의 금액 55백만원도 실지 취득가액으로는 보이지는 아니하는바,
• 다) 결국 실지 취득가액은 확인되지 않는 것으로 보아, 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 실지 양도가액을 기준으로 환산한 가액(122백만원)으로 함이 타당하다고 판단된다. 다만, 국세기본법 제22조 의 2【경정등의 효력】제1항의 규정에 의거 당초 신고한 세액(223,119원)은 이미 확정되었으므로 이 건 추가 고지된 세액만을 취소함이 타당다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.