겸용주택의 주택면적 계산

○○세무서장이 2006. 1. 3. 청구인에게 결정․고지한 2005년 과세연도 종합소득세 3,062,580원은 이를 취소합니다.

청구인은 1999. 3.25. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 상가겸용 주택 대지 623㎡ 및 건물 364.44㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 2005. 5. 2. 양도하고 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였다. 처분청은 일반건축물 대장상 주택외의 건물면적이 주택면적보다 크다 하여 주택과 이에 부수되는 토지를 제외한 주택외의 면적에 대해 기준시가를 적용하여 2006. 1. 3. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 5,638,730원을 결정․고지하였다가, 이의신청 일부인용 결정에 따라 2006. 3. 3. 영업용 건물면적 중 실제 주택으로 사용한 면적 및 공통사용면적을 제외하여 2,491,160원을 감액경정하였고, 2006. 5. 30. 공통사용면적을 재계산하여 84,990원을 다시 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 1.27. 이의신청을 거쳐 2006. 5.22. 이 건 심사청구하였다.

쟁점건물의 2층은 주택이고, 1층은 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 실제로는 방 5개 중 2개를 주거용으로 사용하고 있으며, 2층에는 주방이 없어 1층 주방시설을 영업용과 공동으로 사용하고 있고 1층 현관 역시 주택의 출입구로 공동 사용되고 있는 등, 주택면적이 영업용 건물면적보다 큼에도 처분청에서 영업용 건물면적이 큰 것으로 잘못 계산하여 1세대1주택 비과세 규정을 배제하고 이 건 과세한 처분은 부당하다.

이의신청 일부인용 결정에 따라 1층 방 2개는 이미 주택외 면적에서 제외하였고, 주방 및 현관 역시 청구인의 주장대로 주택과 공동 사용하는 것으로 안분계산하여 제외하였음에도 주택외의 면적이 190.95㎡이고 주택면적이 173.48㎡로, 주택외의 면적이 주택면적보다 크므로 주택외 건물 및 동 부수토지에 대하여 양도소득세 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상가 겸용주택의 주택외 면적이 주택면적보다 큰 것으로 보아 양도소득세 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정)

1. 2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.18. 개정) (이하 생략)

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】(2005.12.31. 대통령령 제192 54호로 개정되기 전의 것)

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (단서 생략) (2005. 2.19. 개정) (중략)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 1999. 3.25. 취득한 쟁점건물을 2005. 5. 2. 양도하고 1세대1주택에 해당한다 하여 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였으며, 쟁점건물의 1층은 청구인이 1999. 7.12.부터 현재까지 ‘○○○○’이라는 상호로 음식점을 경영하고 있으며 간이과세자로 사업자등록이 되어 있다.

2. 처분청은 일반건축물대장상 주택외 건물면적이 305.82㎡로 주택면적 58.62㎡보다 크다 하여 주택과 이에 부수되는 토지를 제외한 주택외의 면적에 대해 기준시가를 적용, 2006. 1. 3. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 5,638,730원을 결정․고지하였다가, 이의신청 일부인용 결정에 따라 2006. 3. 3. 영업용 건물면적 중 주택으로 사용한 방 2개 및 공통사용면적(주방 및 창고, 헛간)을 제외하여 2, 491,160원을 감액경정하였고, 2006. 5.30. 현관 면적을 공통사용면적으로 보아 안분 재계산하여 84,990원을 다시 감액경정 하였음이 일반건축물관리대장, 양도소득세 결정결의서 및 심리자료에 의해 확인된다.

3. 쟁점건물 중 공통사용면적으로 안분계산한 헛간과 창고건물 165.00㎡를 제외한 1층과 2층 199.44㎡에 대한 처분청의 주택과 주택외 면적 결정내용은 아래 <표1>, <표2>와 같다. <표1> (단위: ㎡) 구 분 공 부 상 결정내용 주택 면적 58.62 94.94 주택외 면적 140.82 104.50 <표2> (단위: ㎡) 구 분 공부상 결정내용 비 고 1층 계 140.82 140.82 주 택(방2개) 26.75 주택외(음식점) 140.82 93.97 주방 계 16.17 공통면적 안분계산 주 택 7.70 주택외 8.47 현관 계 3.93 주 택 1.87 주택외 2.06 2층 주 택 58.62 58.62

4. 주거용 방과 주방은 1층의 맨 안쪽에 위치하고 있어 통로면적을 감안하였어야 할 것으로 판단되나 처분청은 당해 면적만을 주택면적으로 제외하였는 바, 청구인이 제시한 사진에 의하면 주거용 방과 주방으로 가기 전에 위치한 객실과 홀 사이에 낮은 나무 칸막이가 설치되어 있어 객실과 홀 사이의 면적을 공통사용면적인 통로로 봄이 타당할 것으로 판단되고, 현관에서 2층 주택으로 올라가는 계단 사이의 면적 역시 공통사용면적으로 봄이 타당할 것이다.

5. 평면도에 의해 위 4)의 공통사용 면적을 계산하면, 객실과 홀 사이의 면적이 약 16.32㎡이고 현관에서 주택으로 올라가는 계단 사이의 면적이 9.36㎡로, 공통사용면적을 제외한 주택외 면적은 78.82㎡가 되어 주택면적 91.94㎡보다 적은 것으로 확인된다.

6. 따라서 쟁점건물은 주택면적이 주택외의 면적보다 크므로 구) 소득세법시행령 제154조 제3항 의 규정에 의해 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여야 할 것으로 판단된다. 다만 쟁점건물이 고가주택에 해당하는지 여부는 별론으로 한다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.