양도가액에서 제외 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 외 1필지 대지 288㎡ 및 위 지상 건물 1,038.94㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2000. 9. 6. 경매로 취득하여 여관업을 운영하다가 2001. 5.16. 청구 외 양○○에게 양도하고 같은 날 양도차손 27,323천원이 발생한 것으로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액을 860백만원, 취득가액 555백만원, 필요경비 84,230천원으로 결정하여 2005.11.11. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 150,962,520원을 경정․고지하였다 청구인은 이에 불복하여 2005.12. 1. 이의신청을 거쳐 2006. 5.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.

양도가액에는 TV, 냉장고, 에어컨, 선풍기, 키폰 등(이하 “비품 등”이라 한다)의 가액 132,050천원이 포함되어 있고 그 금액은 조사 당시부터 일관되게 주장해 왔으므로 총양도금액 860백만원에서 비품 등의 가액 132,050천원을 제외하여야 하는데 당초 조사시 언급되었던 TV 등의 가액 52,500천원만을 제외한 것은 부당하며, 리프트 설치비 30,000천원은 전 소유자가 차량의 이동을 돕기 위해 설치한 리프트 시설(5대×6,000,000)로서 당초 경매가액과는 별도로 전 소유자에게 지급하고 인수하였던 자본적 지출로서 당연히 필요경비에 산입하여 양도소득세를 결정하여야 하므로 이러한 사항들이 고려되지 않은 당초 부과처분은 부당하다.

청구인이 주장하는 비품 등의 가액 132,050천원은 당초 조사시 주장한 비품 등 취득금액 57,100천원과 상이할 뿐만 아니라 당초 조사시 건물수선비 등을 포함한 금액 130,350천원이라는 주장과도 다르고, 비품 취득내용을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출하지 아니하고 있으며, 쟁점부동산의 매매계약서에 비품 등의 가액을 구분하여 명기한 사실이 없고 객관적으로 확인되지 아니한 거래금액을 주장하고 있으므로 비품 등의 가액을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없으며, 리프트 설치비 30,000천원은 청구인이 조사과정에서 “전 소유자가 비품 등의 명목으로 5천여만원을 청구하면서 집을 비워주지 않아서 약 한 달간의 설득 끝에 30, 000천원을 지급하고 쟁점부동산을 점유했다.”고 진술하면서 전 소유자에게 지급한 이사비라고 주장하다가 불복청구에서 리프트 설치비라고 주장을 번복하였으며, 설령 리프트 설치비라고 하더라도 일반건축물 관리대장에 의하여 쟁점부동산의 부속시설임이 확인되므로 리프트 설치비는 경락가액 555백만원에 포함된 것이다. 따라서 청구주장이 일관되지 않은 리프트 설치비를 필요경비에서 제외하여 결정한 당초 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액에 비품 등의 가액 132,050천원이 포함되어 있는지 여부와 리프트 설치비 3,000만원이 필요경비에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 이 건 부과처분의 납세의무성립일 현재 시행된 관련법령은 다음과 같다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) (이하생략)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29. 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (2000.12.29. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

3. 삭 제 (2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) (이하생략)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설)

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000.12.29. 개정)

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) ○○지방국세청장의 2006. 2.23.자 이의신청 결정서를 보면, 청구인이 주장하는 비품 등의 가액 132,050천원 중 TV 등의 가액 52,500천원을 양도가액에서 제외하였으며, 중개수수료 4,000천원을 필요경비에 산입하고 양도소득기본공제 2,5 00천원을 공제하여 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 청구는 기각하는 결정을 하였다. o ○○지방국세청장은 이의신청 결정문 검토의견에서, 일반적으로 여관을 양도할 때 비품 등은 있는 그대로 양수인에게 매도되고 그 가액이 별도로 표시되지 아니한 점과 처분청이 쟁점부동산의 양도가액 860백만원에는 얼마인지는 모르지만 비품 등의 가액이 포함되어 있다고 인정한 점 등으로 미루어 쟁점부동산의 양도가액에 포함되어 있는 비품 등의 가액은 처분청에서 당초 비품 등의 취득가액으로 조사한 52,500천원으로 결정함이 타당하다고 일부인용하였고, o 리프트 설치비 30백만원은 당초 조사시에는 이사비 명목으로 지급하였다고 주장하다가 이 건 이의신청의 청구주장에서는 리프트 설치비라고 주장하였고, 다시 본 조사자의 면담시에는 이사비라고 진술하면서 그 금액도 당초 5천만원을 요구하였으나 약 한 달 동안의 설득 끝에 3천만원으로 합의하여 지급하였다고 진술하고 있어 그 지급 명목이 리프트 설치비든 이사비 명목이든지 불구하고 양도소득금액 계산에 있어서 필요경비에 해당하지 아니한다고 판단하였다.
• 나) 처분청의 양도소득세 결정결의서와 조사종결복명서에 의하면, 등록세 20,044, 800원, 취득세 12,210,000원, 등록이전비용 36,375,200원, 건물수선 및 가전구입 등 지출비용 15,600,000원 합계 84,230천원을 당초 필요경비로 공제하였으나, 경정결정에서 중개수수료 4,000천원을 추가 산입하였으며, 양도가액은 당초 가액 860백만원에서 52,500천원을 차감한 807,500천원으로 경정하여 차감고지세액은 110,618,320원(40,344,200원 감액)이 되었다.
• 다) 쟁점부동산의 일반건축물 관리대장에는 주차장으로 옥내 10대, 149.38㎡(경사피트식 2대형)로 등록되어 있다.
• 라) 쟁점부동산의 낙찰허가결정문(○○지방법원 사건99타경17522, 2000. 8. 2.)에는 쟁점부동산만을 입찰하여 낙찰한 것으로 기록하고 있다.
• 마) 청구 외 양수인 양○○은 2005. 9월 작성한 확인서에서, 계약서는 현재 보관하고 있지 않으나 쟁점부동산을 860백만원에 매수하였으며, 동 매수금액에는 비품가액 132,050천원이 포함되어 있다고 인감증명서를 첨부하여 확인서를 제출하였는데, 당초 조사시에는 총매매금액에 금융채무 490백만원만 포함(비품 등의 가액 불포함)되었다는 확인서를 작성하였다고 처분청은 의견을 제시하고 있다. o 2005. 9월 작성한 확인서에 2장의 비품명세서가 첨부되었는데 한 장의 비품명세서에는 TV, 비디오로부터 간판, 커텐까지 11종류로 종류별 수량과 단가 및 가액이 표시되어 총금액 84,050천원이고, 다른 한 장의 기타 비품명세서에는 정수기로부터 재떨이, 액자, 화분까지 총 22종류로 종류별 수량과 단가 및 가액의 기재 없이 총금액 48백만원으로 작성되어 있다. 위 11종류의 비품 금액 84,050천원은 신품 및 중고품 가액이라는 청구 외 (유)○○대리점 정○○의 확인서를 첨부하였다.
• 바) 처분청은 조사당시 양도가액을 확인하기 위하여 청구인과 양수인에게 매매계약서를 요구하였으나 분실, 소각을 사유로 제출받지 못했으며, 결국 청구인과 양수인의 확인서에 의하여 양도가액을 확정하였으며, 취득가액은 부동산 사전신고시 제출된 등기촉탁서 및 청구인의 확인서에 의하여 확정하였고, 필요경비는 제증빙서류에 근거하여 확인된 금액만 인정하였다.

○ 판단 먼저 양도가액에서 비품가액을 차감할 수 있는지 살펴보면, 청구인과 양수인은 쟁점부동산 매매계약서가 분실 또는 소각되었다는 사유로 제출하지 않고 있으며, 쟁점부동산의 낙찰허가결정문(○○지방법원 사건99타경17522, 2000. 8. 2.)은 쟁점부동산만을 입찰하여 낙찰한 것으로 기록하고 있고, 청구 외 양수인 양○○이 처분청 조사 당시 총매매금액에는 금융채무만 포함되어 비품 등의 가액은 포함되지 않았다고 진술한 후, 2005. 9월 작성한 확인서에서는 비품 가액 132,050천원이 포함되었다고 진술을 번복한 사실 및 그러한 확인서는 양도․양수인들이 임의로 작성할 수 있는 서류라는 점 등으로 볼 때, 이의신청 때와 다르게 사실관계를 변경할 만한 특별한 입증자료가 없는 이 건 심사청구에서 비품가액으로 이미 인정한 52,500천원 외에 추가로 더 인정하기는 어렵다고 판단된다. 다음으로 리프트 설치비 30백만원을 필요경비에 산입할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 쟁점부동산의 일반건축물 관리대장에는 10대를 주차할 수 있는 주차장이 등록되어 있는데 전 소유자가 추가로 설치하여 그 설치대금 명목으로 경락대금과는 별도로 지급하였다는 청구주장은 납득하기 어렵고, 당초 조사시에는 이사비 명목으로 지급하였다고 주장하다가 이의신청할 때는 리프트 설치비라고 주장하였고, 다시 이의신청 심리 시에 이사비라고 진술하면서 그 금액도 당초 5천만원을 요구하였으나 약 한 달 동안의 설득 끝에 3천만원으로 합의하여 지급하였다고 진술하고 있어 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.