양도소득세를 기준시가로 결정한 처분의 당부

청구인은 1994.3.19. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 7340-5번지 대지 210.7 ㎡ (1976.6.1. 취득, 1995.12.26. 3309-770번지에서 지번 변경, 이하 “쟁점토지”라 한 다)에 건물 807.36㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2002.4.22. 쟁점부동산을 양도하였고, 2002.4.30. 양도소득세를 실거래가액(양도가액 780,000천원, 취득가액 596,233천원, 양도소득금액 65,299천원, 자진납부할 세액 10,587천원)으로 예정신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 780백만원은 신고한 금액이 사실로 인정되나, 쟁점부동산의 취득가액 596,233천원은 불분명하다고 보고 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 결정하여 2005.10.19. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 108,373,420원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.27. 이의신청을 거쳐 2006.5.18. 이 건 심사청구를 하였다.

처분청은 당초 예정신고시 제출한 청구인이 ○○기업 임○○(이하 “임○○”라 한다)와 체결한 쟁점건물의 건물신축계약서(평당 건축비 1,600만원으로 단가계약한 내용임, 이하 “당초제출신축계약서”라 한다)상의 도급금액 390,760천원(1,600천원×244.225평)과 허가비 8,200천원, 자본적 지출금액(영수증 제출) 25,300천원 등 합계 424,260천원의 취득가액을 인정할 수 없다고 하여 쟁점부동산의 양도소득세를 기준시가로 결정하였는바,

• 가. 쟁점건물 신축 후 10년이 지난 이 시점에 영수증 등을 분실하여 이를 제출할 수 없다 하더라도 쟁점건물 신축 당시의 표준건축비(1994.4.25. 건설부 고시 ‘과밀부담금 관련 1994년도 단위면적당 표준건축비’ 1㎡당 839천원, 평당 환산하면 2,773천원)와 비교하여 당초 신고한 쟁점건물의 신축비용 424,260천원은 과도하지 아니하니 청구인이 쟁점건물의 신축비용으로 신고한 금액을 쟁점건물의 실거래가로 인정되어야 하며,
• 나. 임○○는 청구외 주식회사○○예건(이하 “○○예건”이라 한다)의 이사로 재직하였던 사람으로서, 청구인은 쟁점건물의 건축허가시 ○○시 ○○구청에 ○○예건과 청구인이 체결한 도급금액 317,200천원(부가가치세 별도)의 도급계약서(심사청구시 제출함, 이하 “추후제출신축계약서”라 한다)를 제출하였고 ○○시장은 추후제출계약서상의 도급금액으로 쟁점건물의 취득세를 부과하였는바, 만일 처분청이 당초제출신축계약서를 인정할 수 없다면, 추후제출신축계약서상의 공급대가 348,920천원과 설계비 8,200천원, 수선비 25,000천원(청구인이 예정신고시 자본적 지출로 신고한 금액을 의미하는 것으로 보임) 등 합계 382,120천원을 쟁점건물의 신축비용으로 인정하여 쟁점부동산의 양도소득세를 실거래가액으로 경정하여야 한다.

청구인은 보유하고 있던 쟁점토지에 1994년에 쟁점건물을 신축하여 2002년 에 양도하고 양도소득세를 실거래가로 신고․납부하였으나, 청구인이 제출한 쟁점건물의 신축비용에 대한 증빙은 확인이 불가능한 증빙으로서 신빙성이 없는 증빙으로 판단되므로 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 쟁점부동산의 양도소득세를 기준시가로 경정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도소득세를 기준시가로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (1999. 12. 28 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (1999. 12. 28 개정) (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (2000. 12. 29 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

3. 삭 제 (2000. 12. 29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) (이하 생략) 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① ～ ③ 생략

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 신설) 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) (이하 생략) 6) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 생략

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 ”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점토지를 1976.6.1. 취득(의제취득일: 1985.1.1.)하여 보유하다가 1994.3.31. 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하였으며, 2002.4.22. 청구외 김재상에게 쟁점부동산을 양도하였음이 쟁점토지 및 쟁점건물의 등기부등본에 의하여 확인되고, 이에 대해서는 다툼이 없다. 2) 청구인은 2002.4.30. 쟁점부동산의 양도소득세를 예정신고하면서 쟁점토지의 양도가액을 535,566,630원, 쟁점건물의 양도가액을 244,439,369원, 합계 780,000,000원으로, 쟁점토지의 취득가액을 171,973,451원, 쟁점건물의 취득가액을 424,260,000원으로 신고하였는바, 청구인과 처분청간에 쟁점부동산의 양도가액에 대해서는 다툼이 없고, 쟁점건물의 취득가액과 자본적 지출 금액에 대해서만 다툼이 있다.

3. 청구인이 쟁점건물 및 쟁점토지에 대한 양도 및 취득가액으로 계산 또는 안분계산한 근거는 아래와 같다.

• 가) 양도가액 4) 청구인이 쟁점건물 기타 필요경비로 신고한 금액 9,389,120원은 쟁점건물 신 축시 청구인이 ○○시장으로부터 부과받아 2004.3.22. 납부한 취득세 6,344,000원과 쟁점건물 보존등기시(2004.3.31.) 납부한 등록세 및 교육세 3,045,120원으로 확인된다.

5. 쟁점건물 취득세 영수증을 보면, 과세표준이 317,200천원으로 표시되어 있고, 이 금액은 청구인이 쟁점건물 신축시 ○○시 ○○구청에 제출하였다고 주장하는 추후제출신축계약서의 계약금액(부가가치세 제외)과 일치하고 있으나, 공사시공자로 표시된 ○○예건이 위 공사금액에 대하여 부가가치세를 신고한 사실은 국세청 전산조회 결과 확인되지 아니한다.

6. 쟁점건물의 건축물관리대장에 의하면, 공사시공자로 ○○예건, 공사설계자로 이○○건축사사무소라고 기재되어 있다. 7) 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 예정신고시 제출한 ‘계약서상 별도 명시 허가비’ 8,200,000원은 당초제출신축계약서 8조에 기재된 설계비용 등 건축허가비용 8,200,000원에 근거를 둔 것임이 청구주장에서 확인된다.

8. 청구인이 쟁점부동산 양도소득세 예정신고시 제출한 자본적 지출액 25,300천원의 증빙은 세금계산서 등 정규의 영수증이 아닌 청구외 김○○이 수기로 작성한 영수증 사본으로서 그 명세는 아래와 같다. 공사일자 공사내역 공사금액(원) 비고 1996.07.03. 방범창 설치 1,000,000 1997.04.20. 화재로 인한 수리공사 5,000,000 1997.10.19. 창문설치 5,000,000 1998.10.03. 방범창 설치 1,500,000 1998.10.12. 심야전기 설치 6,500,000 1999.10.24. 하수구 누수공사 등 1,800,000 2001.07.20. 옥상 방수공사 2,500,000 2001.09.10. 세면기 및 변기 교체 2,000,000 합 계 25,300,000

9. 건설부장관이 1994.4.25. 고시한 ‘과밀부담금 관련 1994년 단위면적당 표준건축비’(건설부고시 제1994-132호, 관보 제12698호에 고시)의 내용을 보면, 수도권정비계획법 제14조 및 동법 시행령 제18조 별표2의 규정에 의하여 과밀부담금 산정에 필요한 1994년 1제곱미터당 표준건축비는 839,000원으로 이를 고시합니다.라고 기재되어 있다.

• 라. 판단

1. 청구인은 쟁점건물 신축 후 10년이 지난 이 시점에 영수증 등을 분실하여 이를 제출할 수 없다 하더라도 쟁점건물 신축 당시의 표준건축비와 비교하여 당초 신고한 쟁점건물의 신축비용 424,260천원은 과도하지 아니하니 청구인이 쟁점건물의 신축비용으로 신고한 금액을 쟁점건물의 실거래가로 인정되어야 한다고 주장하고 있는바, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인이 쟁점부동산의 양도소득세 예정신고시 제출한 당초제출신축계약서에는 공사도급계약 금액이 총액으로 표시되어 있지 아니하고 단가만 명시된 계약서로서 사회통념상 일반적인 계약서로 보기는 어려운 점, 도급금액이 수억원인 쟁점건물의 신축공사 대금에 대한 지급증빙을 전혀 제시하지 못하는 점, 건설부에서 고시한 표준건축비는 과밀부담금 산정에 필요하여 고시된 것으로 실제 공사에 소요되는 건축비라고 보기에는 어려운 점 등에 비추어 당초제출신축계약서상의 도급금액 등을 쟁점건물의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
• 나) 청구인이 제출한 자본적 지출 금액 25,300천원에 대한 증빙도 수년간 같은 사람인 청구외 김○○이 공사를 하였다면 청구외 김○○은 사업자가 분명함에도 제출된 공사 증빙은 세금계산서 등 법정 영수증이 아닌 임의작성이 가능한 수기의 영수증으로서 신빙성이 없다고 보여진다.

2. 청구인은 만일 당초제출신축계약서를 인정할 수 없다면, 추후제출신축계약서상의 공급대가 등을 쟁점건물의 신축비용으로 인정하여 쟁점부동산의 양도소득세를 실거래가액으로 경정하여야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점부동산의 양도소득세 예정신고시에는 수급자가 임○○로 기재된 당초제출신축계약서를 제출하고 있으나, 심사청구시에는 수급자가 ○○예건으로 기재된 추후제출신축계약서를 제출하고 있어 누가 쟁점건물의 신축공사를 하였는지가 불분명하고, 도급금액도 일치되지 아니하며,
• 나) 청구인은 추후계약서상의 도급금액에 대한 지급증빙을 전혀 제시하지 못하는 점, 국세청 전산조회 결과에 의하면 추후제출계약서상에 공사시공자로 표시된 ○○예건은 위 공사금액에 대하여 부가가치세를 신고한 사실이 확인되지 아니한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

3. 따라서 처분청이 쟁점건물 등 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보고 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 쟁점부동산의 양도소득세를 기준시가로 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.