기준시가에 의한 양도차익 산정 시 취득가액에 자본적 지출에 포함하는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

• 가. 청구인은 청구 외 김○○, 정○○, 이○○, 추○○, 이○○과 함께 1998.5.16. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산○○번지 임야 15,593㎡(이하 "공유토지"라 한다)를 공동으로 취득하여 2001.6.5. 이 중 7,978㎡를 택지(18필지 6,496㎡ 및 도로)로 개발하고, 2001.12.29. 공유토지 소재지가 택지개발지구로 지정된 후 2002. 1.24. 아래 〈표-1〉의 토지를 청구인지분으로 분할등기하였다가 2003.1.20. 대한주택공사에 협의양도하였다. 〈표-1〉 (단위: ㎡) 소재지 지목 전체면적 청구인 지분 비고

○○시 ○○읍 ○○리 산 ○○번지 임야 7,500.0 1,930.876 〃 ○○번지 대지 115.0 25.38 〃 ○○번지 대지 335.0 335.0 〃 ○○번지 대지 332.0 42.0 〃 ○○번지 대지 480.0 480.0 〃 ○○번지 대지 404.0 404.0 〃 ○○번지 대지 333.0 73.492 〃 ○○번지 도로 1,482.0 357.0 기타 청구인 지분 없는 필지 4,612.0 계 15,593.0 3,647.748 청구인은 2002. 1.24. 공유토지를 공동소유자 지분비율로 분할등기할 때까지 위 공동소유자들이 공동으로 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 2003. 6. 2. 2002년도 과세연도 종합소득세 28,708,500원을 신고․납부하고, 2003. 1.20. 청구인지분의 토지를 ○○주택공사에 협의양도한 것에 대하여는 분할등기일(2002. 1.24.)부터 양도 시까지 양도차익 87,801,145원을 산정하여 2003.4.29. 2003년 과세연도 양도소득세 17,107,570원을 신고․납부하였다.

• 나. 처분청은 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보지 아니하고, 청구인이 공유토지 중 청구인지분을 1998. 5.16. 취득하여 2003. 1.20. ○○주택공사에 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2006. 2. 8. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 264,354,430원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 5.16. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 등 공동소유자들은 1998. 5.16. 공유토지를 공동으로 매입하여 일반주택부지로 조성하여 분양하기로 동업계약을 체결하고, 1999. 3. 5. ○○시장으로부터 위 토지 중 7,978㎡에 대하여 산림형질변경 허가를 얻어 2001. 6. 5. 택지개발을 완료하였으나, 2001.12.29. 공유토지 소재지가 택지개발지구로 지정됨에 따라 택지분양이 불가능하게 되어 2002. 1.24. 청구인 외 4인이 각각의 출자 지분별로 공유토지를 분할등기하였는 바, 취득일인1998. 5.16.부터 출자지분별로 택지조성토지를 분할등기한 2002. 1.24.까지는 사업소득(부동산매매업)으로 과세하고, 2002. 1.24. 이후 동 토지를 ○○주택공사에 양도한 2003. 1.20.까지의 양도차익에 대하여는 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 설령, 청구인이 부동산매매업을 영위한 사실을 인정하지 아니하고 토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 것이 정당하다고 판단하는 경우에도 청구인 등이 택지로 조성한 토지는 택지조성 전의 토지와 그 지목, 품위 및 정황이 현저히 달라졌으므로 종전지목의 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 산정하는 것은 택지조성비용 등을 토지원가에 반영할 수 없어 타당하지 아니하므로 택지로 형질변경한 토지의 취득가액은 ○○시장이 취득세를 부과하기 위하여 형질변경으로 달라진 지목 및 품위 등 정황을 반영하여 지방세법 제11조 제3항 및 같은법 시행령 제82조의 규정에 의하여 산정한 2001. 1. 1. 현재 취득세과세표준액(개별공시지가)을 가산하여 계산하여야 한다.

청구인은 2001.12.29. 공유토지의 소재지가 택지개발지구로 지정되어 부동산매매업을 영위하지 못하게 됨에 따라 택지조성이 완료된 토지를 공동사업자의 지분별로 분할한 것이라고 주장하나, 택지분양사업을 공동으로 영위한 것으로 볼 수 있는 장부의 비치, 사업자등록, 분양사업 추진내역 등에 대한 구체적 증빙제시가 없으며, 청구인이 택지분양사업을 목적으로 하였음을 입증하는 증빙으로 제시한 동업계약서 및 분양대행계약서를 살펴보면, 동업계약서는 토지공유자 중 1인인 김○○ 또는 김○○ 지분의 일부를 취득한 조○○가 누락되어 있고, 분양대행계약서에는 19 99.5.13. 동 계약을 체결한 것으로 기재되어 있으나, 위임기간 3개월의 경과 후 계약기간을 갱신한 사실이 확인되지 아니하며, 토지공유자가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니하는 것이므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보기 어렵다. 그러므로, 청구인이 1998. 5.16. 공유토지를 공동으로 취득하여 2003. 1.20. 청구인지분의 토지를 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 공유토지의 취득일로부터 택지조성토지를 공유자별로 지분분할등기할 때까지 청구인 등이 부동산매매업을 영위한 것으로 볼 수 있는지 여부와,

2. 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 임야를 형질변경하여 택지로 조성한 후 양도한 토지의 취득가액을 형질변경 전 임야의 개별공시지가로 계산한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

○ 부가가치세법시행령 제2조 【용역의 범위】

② 제1항의 규정에 불구하고 건설업과 부동산업 중 재정경제부령이 정하는 사업은 재화를 공급하는 사업으로 본다.

○ 부가가치세법시행규칙 제1조 【사업의 범위】

② 영 제2조 제2항에서 "재정경제부령이 정하는 사업"이라 함은 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하생략)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호(토지) 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. (단서생략)

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(괄호안 생략)이 평가한 가액을 말한다. (이하생략)

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

• 나. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 청구인은 청구인외 5인과 함께 1998. 5.16. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산 ○○ 임야 15,593㎡를 공동으로 취득하여 2001.6.5. 이 중 7,978㎡를 택지로 개발하고 2002.1.24. 동 토지 중 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 25.38㎡, 같은 곳 ○○번지 335.0㎡, 같은 곳 ○○번지 42.0㎡, 같은 곳 ○○번지 480.0㎡, 같은 곳 ○○번지 404.0㎡, 같은 곳 ○○번지 73.49㎡, 같은 곳 ○○번지 357.0㎡, 합계 1,716.87㎡의 토지를 청구인 지분으로 분할등기하였다가 2003. 1.20. ○○주택공사에 협의양도한 사실에 대하여는 다툼이 없다.
• 나) 청구인은 당초 택지분양사업을 영위할 목적으로 택지조성공사를 완료하였으나, 공유토지소재지가 택지개발지구로 지정됨에 따라 택지분양사업을 포기하고 2002. 1.24. 택지로 조성한 토지를 공유자별로 분할등기하였다고 주장하면서, 그 증빙으로 제시한 분양대행계약서 및 동업계약서상 공동사업자는 청구인 외 정○○, 이○○, 추○○, 이○○ 등 5인으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 공동취득자는 위 5인 외 김○○(1999. 8.19. 이○○에게 3/4지분, 조○○에게 1/4지분 이전)이 포함되는 것으로 확인되며, 분양 또는 분양대행실적이 확인되지 아니하고, 택지분양사업을 영위한 것으로 볼 수 있는 장부의 비치사실이나 부동산매매업으로 사업자등록한 사실도 확인되지 아니한다.
• 다) 공유토지의 등기부등본에 의하여 확인되는 지분변동내역을 살펴보면, 1999. 8.19. 공동소유자 김○○ 지분의 3/4을 이○○에게, 1/4을 조○○에게 이전한 사실, 2000. 9. 7. 이○○지분 413.225㎡를 김○○에게 이전한 사실, 공동소유자 정○○가 2001. 5.16. 자신의 지분 842,98㎡를 전○○, 박○○에게, 2001. 6.15. 43 9.672㎡를 임○○에게, 나머지 지분의 전부를 송○○에게 양도 및 증여한 사실이 확인되며, 이는 토지 공동소유자들이 각각 개별적으로 자신의 지분을 양도ㆍ증여한 것으로서 공동사업의 일환으로 조성한 택지를 분할양도한 것으로 보이지 아니한다.
• 라) 청구인은 공유토지 양도가액 및 취득당시 택지조성비용, 개발비 등의 증거자료로 메모장 및 원시지출기록 등을 제출하고 있으나, 이는 누가 공사를 하였는지, 지출금액은 구체적으로 누구에게 지급되었는지, 그 금액은 얼마인지 등에 대한 개관적인 검증 가능한 자료가 아니며, 또한 사업과 관련한 일체의 장부도 제시하지 못하고 있다.
• 마) 처분청은 공유토지 중 청구인지분에 상당하는 토지의 양도차익을 638,418,266원으로 계산하면서 기준시가에 의하여 양도가액은 678,001,807원, 취득가액은 38, 430,624원으로 산정하였는 바, 취득가액은 형질변경 전 임야의 개별공시지가를 적용한 사실이 경정결의서에 의하여 확인된다.
• 바) 토지 공동소유자인 청구 외 이○○이 동일사건에 대하여 국세심판원에 심판청구(국심○○○○, 2004.12.17.)한 결과 기각 경정되었음이 확인된다.

○ 판 단

• 가) 위 사실에 기초하여 청구인 등이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 사업소득으로 과세할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 청구인 등이 택지분양사업을 영위한 것으로 볼 수 있는 장부의 비치사실이나 분양실적, 사업자등록사실이 없으며, 공유토지의 공동소유자들이 각각 개별적으로 자신의 지분을 양도ㆍ증여한 사실에 비추어 이들이 공동으로 부동산매매업을 영위한 것으로 보기 어렵고, 설령, 청구인 등이 부동산매매업을 영위할 목적으로 택지를 조성한 사실을 인정한다 하더라도 공동소유의 토지를 소유지분으로 단순히 분할하거나 공유자지분의 변경없이 2개 이상의 토지로 분할하여 소유지분별로 분할등기한 것은 자산의 양도로 볼 수 없으므로 청구인 등이 택지를 분할하여 판매하였다는 청구인의 주장은 타당하지 아니하다.
• 나) 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우 형질변경 등으로 지목변경 및 지번분할한 토지의 취득가액을 형질변경 전 임야의 개별공시지가를 적용하여 계산한 처분의 당부에 대하여 살펴본다.

(1) 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 청구인은 1998. 5.16. 공유토지를 공동으로 취득하였는 바, 이 중 7,978㎡를 택지로 개발하여 2002. 1.24. 18개 필지 중 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 25.38㎡, 같은 곳 ○○번지 335.0㎡, 같은 곳 ○○번지 42.0㎡, 같은 곳 ○○번지 480.0㎡, 같은 곳 ○○번지 404.0㎡, 같은 곳 ○○번지 73.49㎡, 같은 곳 ○○번지 357.0㎡, 합계 1,716.87㎡의 토지를 청구인 지분으로 분할등기하였다가, 택지로 개발하지 아니한 나머지 임야 7,500㎡ 중 청구인 지분 1,930.87㎡와 함께 2003. 1.20. 대한주택공사에 협의양도하였다.

(2) 처분청은 청구인 지분 임야 1,930.87㎡ 및 택지조성토지 1,716.87㎡의 양도차익을 계산하면서 취득일을 1998. 5.16.로 보아 당시 개별공시지가를 적용하여 취득가액을 계산하였다.

(3) 청구인은 공유토지 중 택지로 지목이 변경된 토지부분은 지목변경 전 토지(지목: 임야)와는 그 품위 및 정황이 현저히 달라졌으므로 취득당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서규정 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액을 취득가액으로 산정하여 양도차익을 계산하거나, 형질변경으로 증가된 토지가치분에 상당하는 취득세과세표준상당액을 취득가액에 가산하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 규정은 형질변경 후 개별공시지가가 산정되지 아니한 경우에 적용하는 규정이며, 이건의 경우 공유토지의 일부가 같은법 시행령 제164조 제1항 제3호에 열거하는 "토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지"에는 해당하지만, 취득당시 및 양도당시 개별공시지가가 설정되어 있어 새로이 개별공시지가를 산정하여야 하는 경우에 해당되는 것으로는 볼 수 없다. 그렇다면, 공유토지 중 지목이 임야에서 대지로 변경된 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 대지 25.38㎡, 같은 곳 ○○번지 335.0㎡, 같은 곳 ○○번지 42.0㎡, 같은 곳 ○○번지 480.0㎡, 같은 곳 ○○번지 404.0㎡, 같은 곳 ○○번지 73.49㎡, 같은 곳 ○○번지 357.0㎡, 합계 1,716.87㎡의 토지가 비록 필지분할 및 지목변경으로 종전토지(지목: 임야)와는 그 품위 및 정황이 현저히 달라졌다 하더라도 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 기준시가 과세원칙을 채택하고 있는 현행 세법상 양도 및 취득당시 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함은 정당하다 할 것이며, 기준시가 과세원칙은 실질과세의 예외를 인정한 것으로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 자본적지출로 확인되는 금액은 취득가액으로 인정될 수 있으나, 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 자본적지출을 취득가액으로 인정할 수 있는 근거규정이 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.