부담부증여에 대한 양도차익 과세 방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001. 9.29. 취득하여 2003.11. 6. 청구인의 아들인 청구 외 전○○에게 부담부(채무액 358백만원) 증여하였다.
• 나. 청구인은 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대해 양도소득세를 자진신고함에 있어 채무액 358,000,000원을 양도가액으로 하고, 취득가액은 실지취득가액인 340,000,000원에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 금액 324, 586,666원으로 하여 양도소득세 예정신고하였다.
• 다. 처분청은, 쟁점부동산의 양도가액은 청구인이 신고한 금액인 358,000,000원으로, 취득가액은 취득당시 기준시가인 206,000,000원에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 197,138,666원으로 하여 양도차익을 산정한 다음, 20 05.11. 1. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 37,226,750원을 경정․고지하였고, 이후 처분청은 2006. 1.12. 청구인이 제기한 이의신청에서 신고당시 공제하지 아니한 필요경비 개산공제액 5,914,159원을 공제하여 양도소득세 △2,651,490원을 직권경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 1.12. 이의신청을 거쳐 2006. 4.21. 심사청구를 하였다.

• 가. 부담부증여의 경우 수증자가 인수하는 채무부분만 유상이전으로 양도소득세 과세대상이고, 쟁점부동산은 지정지역에 소재하는 부동산이므로 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의거 양도가액 및 취득가액 모두 실지거래가액으로 신고하였다.
• 나. 부담부증여시 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제96조 의 규정에 의한 실지거래가액이 존재할 수 없으므로 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 의미하는 것으로 판단하여, 양도가액은 인계한 채무액으로 하고, 취득가액은 실지 취득가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 하였는 바, 이는 양도가액 및 취득가액 쌍방을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 것이므로 청구인의 당초 신고는 정당하다.

수증인 청구 외 전○○는 쟁점부동산의 증여재산가액을 ‘상속세 및 증여세법’의 보충적 평가방법에 의해 기준시가로 평가하여 신고하였으며, 청구인은 부담부증여에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 증여당시 기준시가에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하였는 바, 소득세법 제100조 규정에 의거 취득가액을 취득당시 기준시가에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 지정지역내 쟁점부동산의 부담부증여 부분에 대한 양도차익을 산정하면서 양도가액 및 취득가액에 대해 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류․규모․거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 2001. 9.29. 쟁점부동산을 340,000,000원에 취득하여 보유하다가 20 03.11. 6. 청구인의 아들인 청구 외 전○○에게 부담부(채무액 358,000,000원) 증여한 사실이 등기부등본, 증여계약서, 부채잔액증명서, 부동산임대계약서, 부동산매매계약서에 의해 확인되며, 쟁점부동산은 양도당시 실지거래가액에 의하여 과세되는 지정지역에 소재하는 부동산인 것으로 확인되며, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점부동산이 지정지역에 소재하는 부동산이므로 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하여야 하는데, 부담부증여의 경우 수증자가 인수한 채무부분만 유상이전으로 양도소득세 과세대상이므로 인계한 채무액을 양도당시 실지거래가액으로 보고, 취득가액은 실지 취득가액에 부담부채무비율을 곱하여 계산한 금액으로 결정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구 외 전○○는 쟁점부동산에 대한 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제3호 의 규정에 의한 기준시가인 375,000,000원으로 평가하여 증여세를 신고한 사실이 ‘증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서’에 의하여 확인된다.
• 나) 또한, 청구인은 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 인계한 채무액인 358,000,000원으로 하고, 취득가액은 청구인이 제출한 취득당시 실지거래가액인 340,000,000원에 쟁점부동산의 증여가액(375, 000,000원) 중 채무액(358,000,000원)이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 324,586, 666원으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 신고한 사실이 ‘양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서’에 의하여 확인된다.
• 다) 전시한 법령에 의하면 지정지역의 부동산을 부담부증여하는 경우로서 당해 부담부증여 중 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 재산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 하도록 규정하고 있다.
• 라) 이 경우 양도가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 당해 재산의 가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말하는 것이다. 다만, 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것인 바, 양도가액 산정을 위한 당해 재산의 가액에 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 및 제2항과 같은 법 시행령 제49조의 규정에 의한 시가가 적용되는 경우에는 취득가액 산정을 위한 당해 재산의 가액에 실지거래가액을 적용하는 것이나, 양도가액 산정을 위한 당해 재산의 가액에 같은 법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액이 적용되는 경우에는 취득가액 산정을 위한 당해 재산의 가액에 기준시가를 적용하여야 하는 것(같은 뜻 서면4팀-944, 2005. 6.15.)이다.
• 마) 따라서, 지정지역에 소재하는 쟁점부동산을 부담부증여한 경우라고 하더라도 쟁점부동산을 기준시가에 의하여 평가한 가액으로 증여세를 신고․납부하였고, 쟁점부동산의 부담부증여 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 증여당시 기준시가에 부담부채무비율(증여가액을 기준시가로 평가하여 적용)을 곱하여 산정하였다면, 소득세법 제100조 에서 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고 있으므로 취득가액을 취득당시 기준시가에 부담부채무비율(증여가액을 기준시가로 평가하여 적용)을 곱하여 산정하여야 하는 것(같은 뜻 국심2005-1494, 2005. 8.22.)인 바, 처분청이 쟁점부동산의 부담부증여 부분에 대한 양도차익을 산정하면서 양도가액 및 취득가액에 대해 기준시가를 적용하여 경정․고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.