청구인이 주장하는 부동산 취득가액을 실지거래금액으로 인정할 수 있는지 여부

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 228㎡와 건물 997.24㎡(이하 토지 및 건물은 “쟁점부동산”이라 하고, 토지는 “쟁점토지”, 건물은 “쟁점건물”이라 한다)를 2001.5.3. 양도하고 실지거래가액(양도가액 500,000,000원, 취득가액 417,000,000원)으로 처분청에 양도소득세 7,935,610원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보고, 양도가액을 기준으로 환산한 298,023,857원을 취득가액으로 결정하여 2005.9.16. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 58,837,670원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.12.13. 이의신청을 거쳐 2006.4.19. 이건 심사청구를 하였다.

청구인은 1981.10.5. 쟁점토지를 296,000,000원에 취득하여 쟁점토지에

1991. 1.19. 쟁점건물을 240,000,000원에 신축한 후에 부동산 임대업을 영위하다가 2001.5.3. 양도한 사실이 등기부등본, 부동산매매계약서, 건축공사계약서 및 관련 당사자의 인우보증서 등에 의하여 확인되므로, 이를 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하여야 한다.

건축공사계약서의 근거를 뒷받침할 세금계산서(1건 121,000,000원만 제출) 및 공사대금지급내역을 제시하지 못하고 있는 등 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액으로 경정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래금액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 가액"이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 6) 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (괄호 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점토지를 1981.10.5. 청구외 백○○으로부터 취득하여 1991.1. 19. 쟁점토지 위에 쟁점건물을 신축한 후 임대사업을 영위하던 중 2001.5.3. 청구외 박○상에게 양도하고, 2001.5.3. 실지거래가액{양도가액 5억 원, 취득가액 417백만원(토지 296백만원, 건물 121백만원, 필요경비 20,685,630원)}으로 양도소득세 예정신고를 하였고, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하다 하여 쟁점부동산의 실지양도가액 5억원을 취득당시의 기준시가 비율로 환산한 가액 298,023,857원을 취득가액으로 결정하여 2005.9.16. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 58,837,670원을 경정․고지하였음이 이 건 심사청구서 및 결정결의서 등에 의해 확인된다.

2. 처분청의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사종결복명서 및 청구인등의 확인서와 기타 처분청이 제출한 자료를 살펴보면,

• 가) 청구인이 IMF 당시 상호신용금고로부터 약 3억원의 차입금에 대한 상환독촉으로 경매신청 등의 단계에 이르자 쟁점부동산을 급매한 것으로 확인되었다면서, 청구인이 신고한 양도가액 5억원은 신빙성이 있으나,
• 나) 쟁점토지 취득가액 296,000,000원은 전소유자 청구외 백○○이 1989.1.5. 사망하여 확인이 불가능하고, 건물신축비용 121,000,000원도 쟁점건물을 신축한 청구외 ○○종합건설주식회사(이하 “시공사”라 한다)가 2000.12.31. 폐업하여 확인이 불가능하며, 청구인도 취득가액을 정확히 알지 못하고 있다고 기재되어 있다.
• 다) 양도소득세 조사당시 청구인이 작성한 확인서

① 2005.8.12.자 확인서(1차)내용: 쟁점부동산에 대하여 실지거래가액에 의해 신고하였으나, 조사일 현재 양도, 취득, 신축 등 관련서류를 보관하지 않음.

② 2005.8.12. 확인서(2차) 내용: 쟁점건물 신축공사는 시공사의 박○길(사촌처남)에게 평당 1백만원(약 300평), 총 3억원에 도급계약하였으나 조사일 현재 도급계약서 등 서류를 보관하지 않고 있음.

③ 2005.8.12. 확인서(3차) 내용: 쟁점토지(약 70평)를 1981.10. 백○○으로부터 일금 1억 4천만원(평당 2백만원)에 거래한 사실이 있으며, 그 당시 작성한 매매계약서는 현재 본인이 보관하지 않음.

④ 2005.8.18. 확인서(4차) 내용: 쟁점토지를 1981.9.30. 백○○으로부터 1억원에 취득하였고 부대비용을 포함하면 총 1억 3천만원 정도로 기억나며, 정확한 금액은 알 수가 없고, 양도소득세에 첨부한 매매계약서는 본인이 작성한 사실이 기억나지 않음.

⑤ 2005.8.18. 확인서(5차) 내용: 청구인이 ○○노인병원의 원장으로 재직할 때, 청구외 최○필(양도당시 ○○노인병원의 기획관리실장임)에게 쟁점부동산 양도를 위임하였고, 양도소득세 예정신고서도 위임하여, 그 내용을 상세히 모르는 상태임.

• 라) 청구외 최○필이 작성한 2005.8.18. 확인서에 의하면, 청구외 최○필은 청구인의 부탁으로 쟁점부동산을 청구외 박○상에게 5억원에 양도하였고, 양도소득세 신고서는 이○○ 세무사에게 위임하여 그 내용을 자세히 모른다고 하였으며, 쟁점토지 전소유자 백○○의 처 송○○(40년생)이 작성한 2005.8.16. 확인서에 의하면 남편 백○○이 1981년 청구인에게 양도한 이야기는 금시초문이라며 전혀 아는 바 없다고 하였다.

3. 청구인은 쟁점토지를 296,000,000원에 취득하였고 쟁점건물은 240백만원에 신축하였다고 하면서, 그 증빙으로 토지매매계약서 사본과 건물공사계약서 사본 및 시공사의 건설 사업본부장이었던 청구외 안○준의 소견서와 청구외 박○길의 확인서 등을 제출하였는바, 당심에서 쟁점토지의 매매계약서와 건물공사계약서 원본을 제출할 것을 청구인에게 요구하였으나 분실하여 제출할 수 없다고 한다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 296백만원으로 신고하고 그 증빙으로 쟁점토지 매매계약서를 제출하였음에도, 양도소득세 조사시 쟁점토지를 1억 3천만원 또는 1억 4천만원에 취득했다고 번복 진술하고, 또한 양도소득세 신고서에 첨부된 쟁점토지의 매매계약서에 대해서는 기억하지 못하고 있는 점과 쟁점토지의 매매계약서 원본을 제시하지 못하는 등으로 볼 때, 쟁점토지의 매매계약서는 신빙성이 없어 보이며, 또한, 청구인은 이 건과 관련된 양도소득세 예정신고 시 건물의 취득가액(건축비용)을 121,000,000원으로 신고하고 그 증빙으로 세금계산서 1매를 제출 하였음에도 이를 번복하여 쟁점건물의 건축공사계약서를 제시하며 240,000,000원에 취득(신축)하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 청구외 박○길 등의 확인서상의 금액 3억원과도 일치하지 않으며, 또한 청구인은 추가로 세금계산서를 제출하거나 대금지급영수증 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 건축공사계약서 사본만으로는 청구주장을 받아들이기는 어렵다. 즉, 청구인은 쟁점부동산을 536,000,000원에 취득하여 10년 이상 보유하다가 500,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 부동산의 가격변동 상황에 비추어 볼 때, 청구주장은 설득력이 없을 뿐 아니라 청구인이 제시한 증빙도 신빙성이 없으며, 또한 거래당사자의 사망과 시공사의 폐업 등으로 실지 취득가액을 확인하기도 어렵다고 판단된다. 따라서 쟁점부동산의 실지취득가액이 객관적인 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 불분명한 것으로 보아, 실지양도가액을 기준시가로 환산한 취득가액에 의하여 과세한 처분청의 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.