토지와 건물의 일괄양도 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1997. 1. 1. 청구 외 차○○, 김○○, 김○○, 김○○과 공동으로 상속받은 ○○시 ○○구 ○○동○가 ○○번지 대지 513.7㎡와 주택 304.95㎡ 및 미등기건물 256.9㎡(이하 “쟁점부동산”이라 하고 주택만은 “쟁점주택”이라 한다. 청구인 지분 18/100)를 2005. 6.29. (주)○○(이하 “청구외법인”이라 한다)에 7,770,000, 000원(청구인 지분 1,398,600,000원)에 양도하고, 대지와 쟁점주택을 기준시가에 의해 계산하여 2005. 8.12. 양도소득세 예정신고․납부하였다. 처분청에서는 쟁점부동산 중 주택부분은 고가주택에 해당된다 하여 주택부분은 실지거래가액으로 기타건물 부분은 기준시가로 양도소득세를 재계산하여 2006. 1. 10. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 109,861,570원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 4. 6. 이 건 심사청구 하였다.

• 가. 양도토지는 1979년에 도심재개발구역(○○동 ○○지구)으로 지정된 곳으로, 주택이란 매매 쌍방이 상시 주거용으로 사용할 수 있거나 사용할 것을 예정하여야 할 것인데, 쟁점주택의 경우 신축한지 50년이 경과되었고 장기간 거주하지 아니한 채 방치되어 심하게 파손됨으로써 주택으로서의 가치가 전혀 없고 재개발구역으로 철거하여야 할 대상이므로 매매당사자 간에 토지만을 매매한 것으로 건물은 매매대상이 아니며, 매매계약서에 지상물 일체라고 표기한 것은 양수인이 재개발사업 시행 시 건물을 양도인의 동의 없이 자유롭게 철거하기 위한 것으로 청구인은 건물을 양도한 것이 아니라 토지만을 양도하였음에도 처분청에서 건물을 함께 양도한 것으로 보아 과세함은 부당하다.
• 나. 설령 건물을 함께 양도한 것으로 본다 하더라도 쟁점주택은 1997년 상속 이후 모(母)인 청구 외 차○○ 혼자 쟁점주택 1층에 거주(2000년 이후에는 청구 외 차○○도 차남인 청구 외 김○○과 ○○시 ○○구 ○○동에 거주)하고 2층 쪽방은 ○○동 상인이나 보따리상에게 임대용(여인숙)으로 사용하였으므로 2층은 주택이 아닌 비주거용 건물의 양도로 보아 기준시가를 적용함이 타당하다.

• 가. 쟁점부동산 ‘매매계약서’ 및 ‘토지매매 잔금지급 연장 합의서’상에 매매대상 부동산은 쟁점부동산 소재지 지상물 일체와 대지 513.7㎡로 기재되어 있고, 청구인은 양도소득세 예정신고 시 쟁점주택을 함께 양도한 것으로 신고하였으며, 등기부등본 및 건축물대장상 쟁점주택은 2005. 6.29. 청구외법인 명의로 소유권이전 등기되었다. 또한, 쟁점건물은 매년 재산세가 부과되어 왔고, 지방세법상 주택가격이 10억원으로 공시되어 있으며, 소유권이전 시 까지도 계속하여 전기 및 상하수도를 사용하는 등 건물을 계속 사용한 사실이 확인되므로, 차후 건물이 철거될 이유만으로 건물을 양도하지 않았다는 청구주장은 이유 없다.
• 나. 따라서 쟁점부동산은 건물을 함께 양도한 것이므로 등기된 주택과 미등기건물 합계에서 주택부분과 기타건물을 안분하여, 고가주택에 해당하는 주택부분은 실지거래가액으로, 기타건물 부분은 투기지역지정 이전에 소유권이전 되었기에 기준시가로 결정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도를 토지만의 양도로 볼 수 있는지 여부와 토지와 건물을 함께 양도한 것으로 볼 경우 쟁점주택①의 2층을 비주거용으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 󰡒가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택󰡓이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 쟁점부동산은 청구인이 1997. 1. 1. 청구 외 차○○, 김○○, 김○○, 김○○과 공동으로 상속받은 부동산(청구인 지분 18/100)으로, 등기부등본상에는 대지 513. 7㎡와 주택 304.95㎡만이 등재되어 있으나 미등기건물 201.60㎡가 있으며, 청구인과 공동상속인들은 2005. 6.29. 쟁점부동산을 7,770,000,000원(청구인 지분 1,39 8,600,000원)에 청구외법인에 양도하고, 대지와 쟁점주택에 대한 양도소득금액 중 청구인 지분을 기준시가에 의해 46,874,184원으로 계산하여 2005. 8.12. 양도소득세 6,732,920원을 예정신고․납부하였음이 양도소득세 예정신고서에 의해 확인된다.
• 나) 2004. 5.18. 작성된 부동산매매계약서에 의하면, 매매목적물은 쟁점부동산 소재지 지상물 일체와 대지 513.7㎡로 기재되어 있고, 계약금은 777,000,000원이고 잔금 6,993,000,000원은 2004. 9.18.에 지불하기로 되어 있으며, 2005년(일자 미상)에 작성된 토지매매잔금 지급연장 합의서에는 매매목적물이 대지 513.7㎡와 지상권 일체로 표시되어 있다.
• 다) 청구외법인은 2005. 6.29. 쟁점부동산의 대지와 쟁점주택을 청구외법인 명의로 소유권이전하고 동일자로 (주)○○신탁에 신탁등기 하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.
• 라) 처분청에서는 지상 건물 내역을 실지조사하여 쟁점주택①의 1층과 2층은 주택으로 보고 나머지는 비주거용으로 보아 안분계산 하였으며, 주택부분은 고가주택에 해당하므로 실지거래가액을 적용하고, 기타건물 부분(비주거용)은 투기지역 지정 전에 양도되었으므로 기준시가를 적용하여 109,861,580원을 결정․고지하였음이 양도소득세결정결의서에 의해 확인되고, 건물면적이나 안분계산 방법에 대하여는 서로간에 다툼이 없다. <건물 면적 및 처분청 조사내역> 구 분 건물면적(㎡) 용 도 과세구분 양도가액 쟁점주택① 240.69 2층 80.23 주 택 고가주택 실지거래가액 1층 80.23 주 택 지하 80.23 공장용도 비주거용 기준시가 쟁점주택② 64.26 2층 32.13 창고 및 임시숙박장소 1층 32.13 미등기건물 201.60 단층 201.60 합 계 506.55 506.55 <양도소득금액 안분계산내역> 【양도가액】 용 도 구조, 신축연도 건 물 대 지 합 계 면적(㎡) 양도가액 면적(㎡) 양도가액 주거용 석조, 1950 160.46 105,621,516 162.72 2,322,465,566 2,428,087,082 비주거용 석조, 1950 80.23 7,300,930 81.36 178,178,400 185,479,330 연와조, 1959 64.26 5,205,060 65.17 142,722,300 147,927,360 시멘블럭, 1985 201.60 38,505,600 204.45 447,745,500 486,251,100 합 계 506.55 156,633,106 513.70 3,091,111,766 3,247,744,872 【취득가액】 용 도 구조, 신축연도 건 물 대 지 합 계 면적(㎡) 취득가액 면적(㎡) 취득가액 주거용 석조, 1950 160.46 14,907,375 162.72 252,216,000 267,123,375 비주거용 석조, 1950 80.23 6,655,078 81.36 126,108,000 132,763,078 연와조, 1959 64.26 4,963,956 65.17 101,013,500 105,977,456 시멘블럭, 1985 201.60 39,940,992 204.45 316,897,500 356,838,492 합 계 506.55 66,467,401 513.70 796,235,000 862,702,401 ※ 주거용의 취득가액은 상속재산가액임
• 마) 쟁점부동산은 1979.11.22. 도시환경정비구역으로 지정(○○구역 제○○지구, 건설부고시 제000호)되었고, 2005.12. 6. 청구외법인을 사업시행자로 하여 도시환경정비사업 시행인가 고시(○○시 ○○구 고시 제0000-00호)되었다.
• 바) 쟁점부동산에는 주민등록초본상 청구인의 모(母)인 청구 외 차○○ 혼자 양도일까지 거주한 것으로 되어 있으나, 재산세 고지서 및 우편물 수령증 등에 의하면 양도일 수년 전부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에서 차남과 함께 거주하여 쟁점주택에는 가족이 거주하지 않은 것으로 보이며 이는 처분청의 조사복명서에서도 확인되고 있다.
• 사) 쟁점주택에는 양도일까지 기본요금 이상의 전화요금 및 상하수도 사용료, 전기사용료가 부과되어 왔고, 2005. 4.30. 공시된 쟁점주택의 공시가격은 10억원으로 확인된다.
• 아) 청구인은 쟁점주택①의 2층은 방이 7개로 ○○동 상인이나 재일교포 보따리상에게 여인숙 형태로 임대하였다고 주장하며 여권번호를 제시하고 있으나 이들이 실제로 쟁점주택①에서 숙박을 하였는지는 확인되지 아니한다.

○ 판단

• 가) 먼저 쟁점부동산의 양도를 토지만의 양도로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점주택이 장기간 거주하지 않은 채 방치되어 심각하게 훼손되었고, 도시환경정비사업 시행 지구로 쟁점주택을 철거할 예정이므로 건물로서의 가치가 없어 토지만을 양도한 것이라고 주장하나, 부동산매매계약서상에 지상물 일체를 양도하는 것으로 표시되어 있고 이를 양도 전에 철거한다는 등의 특약사항이 없는 점, 양수자가 건물을 양수한 후 철거한다 하여 양도 시에 건물의 가치가 없어지는 것은 아니며 청구외법인에서도 쟁점주택에 대한 소유권이전 등기를 한 점, 쟁점주택의 공시가격이 10억원으로 재산세가 계속 부과되고 있는 점, 특히 내부 수리만 하면 얼마든지 주택으로 사용할 수 있는 상태인 점 등을 감안하면 쟁점부동산은 대지와 건물을 함께 양도한 것으로 보아야 할 것이다.
• 나) 다음으로, 쟁점주택①의 2층을 비주거용으로 보아 기준시가로 과세할 수 있는지에 대하여 보면, 청구인은 쟁점주택①의 2층을 ○○동 상인이나 재일교포 보따리상에게 여인숙 형태로 임대를 하였으므로 주거용이 아니라고 주장하고 있으나, 사업자등록을 하지 않았고 건축물대장에도 주택으로 등재되어 있어 여인숙으로 사용하였는지 여부가 불분명하고, 설령 보따리상에게 임대를 하였다 하더라도 주택을 일시적으로 임대에 공한 것을 여인숙으로 인정하기는 어려우며, 특히 쟁점주택 양도 시 주택을 양도한 것이지 사업상의 여인숙을 양도하였다고 볼 수는 없으므로 공부상의 용도에 따라 주택의 양도로 보는 것이 타당할 것이다.
• 다) 위와 같이 처분청에서 쟁점주택①의 1층과 2층은 주택으로, 나머지는 비주거용으로 보고 안분하여, 주택부분은 고가주택에 해당하므로 실지거래가액으로, 기타건물 부분에 대하여는 기준시가를 적용하여 이 건 과세한 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.