양도담보 해당 여부

○○세무서장이 2006. 1. 2. 청구인에게 결정․고지한 2005년 귀속 양도소득세 21, 086,626원은 이를 취소합니다.

청구인 외 3인(이하 “청구인 등”이라 한다)은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 잡종지 3,421㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1998. 6.22. 공동으로 취득하여 20 05. 5. 7. 청구 외 안○○에게 매매를 원인으로 하여 쟁점부동산의 소유권 이전하였으나 양도담보로 여겨 양도소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 기준시가로 양도소득금액을 산정하여 2006. 1. 2. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 21,081,626원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 2.22. 이의신청을 거쳐 2006. 4.12. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인 등은 쟁점부동산을 청구 외 안○○에게 매매 약정서를 작성하고 양도담보를 목적으로 소유권 이전등기를 하였으며, 2005.12.31.까지 추가대여금의 제공이 합의되지 않을 때나 대여금을 변제할 경우에는 1개월 내에 소유권을 반환하기로 합의하였고, 적정 추가 대여금을 매매 잔금으로 간주하여 소유권 이전이 확정되도록 약정서를 체결하고 소유권 이전등기를 하였던 것이다. 그러나 약정서대로 계약이 이행되지 않아 매매계약 합의 해제 계약서를 작성하고 소유권 이전 반환등기를 하였던 것이므로 이 건 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세를 신고하지 않아 소득세법 제88조 및 같은 법 제114조에 의하여 기준시가로 고지결정한 건으로서, 청구인은 2005. 12. 1. 과세예고통지서를 발송하였을 당시에 양도담보에 관한 주장 및 소명을 한 사실이 없었으며, 등기부등본상의 등기원인이 양도담보가 아니라 매매인 점으로 볼 때, 양도담보계약을 해제하고 소유권 환원조치를 하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 당초 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매를 원인으로 소유권을 이전한 후, 합의해제를 원인으로 소유권이전이 말소등기 되었을 경우 당초 소유권 이전을 양도로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정)

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부한 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무에 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금·이율·변제기한·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

○ 소득세법 기본통칙 88-2 【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】

① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자 지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 쟁점부동산의 소유자는 청구인 등 4명의 공동소유이며(1998. 6.13. 매매원인으로 취득), 2005. 5. 7. 매매를 원인으로 청구 외 안○○(이하 “채권자”라 한다) 앞으로 소유권 이전등기를 경료하였다가 2006. 1.20.자 합의해제를 원인으로 그 소유권 이전등기가 말소되었음이 토지등기부등본에 나타난다.
• 나) 쟁점부동산의 등기부등본 ‘을’구를 보면, 2001. 4.18.자로 근저당(채권최고금액 20억원, 채무자 김○○, 채권자 안○○)이 설정되어 2005. 4.29.자로 해지되었고, 2006. 1.20.자로 근저당이 다시 설정되었는데 채권자와 채무자는 앞의 근저당 내용과 같고 채권최고금액은 50억원으로 등재되어 있으며,

• 쟁점부동산에 2001. 4.18.자 근저당 설정 후 ○○캐피탈(주)에서 채무자를 오○○으로 하여 650백만원을 추가 근저당 설정하였다.

• 공동소유자 4인과 청구인과의 관계는 다음과 같다. ․ 오○○: 처형, 오○○: 처남, 오○○: 부인 ․ 위 채무자 김○○는 청구인의 처형 오○○의 남편

• 다) 2006. 1.20. 권리자인 청구인 등과 의무자인 채권자는 쟁점부동산에 대하여 2005. 5. 7. 접수 제25220호로 경료된 소유권이전등기에 관하여 당사자간 약정한 첨부약정서(2005. 4.29. 작성) 제4항의 불이행으로 소유권을 반환하기 위하여 부동산 매매계약 합의 해제 계약서를 작성하였다.
• 라) 위 합의 해제 계약서에 첨부된 약정서는 2005. 4.29. 작성된 것으로 청구인 등(갑)과 채권자(을)는 김○○(병)의 입회하에 ‘쟁점부동산에 관하여 2005. 4.29. 약정 체결한 매매계약을 원인으로 한 소유권이전 등기를 경료키로 합의함.’에 따라 아래 사항을 약정한다.

(1) 청구인 등은 병의 을에 대한 채무를 양도담보를 목적으로 담보토지를 을에게 양도하고 을은 이를 취득키로 한다.

(2) 담보토지의 등기부의 을구 순위 제1, 4번에 경료된 근저당권에 기한 을의 병에 대한 대여금 채권은 원금 20억원이 상위 없음을 확인한다.(괄호 생략)

(3) 또한 담보토지의 담보가격은 약 금 35억원임을 확인한다.

(4) 을은 2005.12.31.까지 전항의 예상 담보가격이 현상유지 내지는 인상될 경우 병에게 금 10억원 내지 15억원 범위에서 상호 협의에 의한 금액을 추가로 대여키로 한다.(단, 이자는 제2항의 조건으로 한다.)

(5) 을은 양도토지에 대한 소유권이전 등기비용은 을이 부담키로 하고, 또한 이전등기와 동시 제2항의 을구 순위 제1, 4번의 근저당권도 말소키로 한다. (6-1) 을은 병이 2005.12.31.까지 제2항의 대여금을 변제하거나, 제4항의 추가 대여금의 제공(지급)이 합의되지 않을 시는 1개월 이내에 담보토지의 소유권을 갑에게 반환하여야 한다. (6-2) 그러나 병에게 제3항의 추가 대여금이 제공되었을 시는 갑, 을, 병은 최종 담보토지에 대한 매매대금 및 을의 소유권확정을 협의할 수 있다.

(7) 위 약정의 1개 항목이라도 위약하는 일방은 상대방에 대하여 민, 형사상의 손해배상 등 일체의 책임을 진다.

• 마) 채권자는 2006. 5. 4. 작성한 확인서(인감증명서 첨부)와 각서(2001. 4.19. 작성), ○○은행 ○○지점의 대위변제 예고 안내문(2003.12.23. 발송) 및 기타 채무자와 금전거래를 기록한 서류를 제출하였다.

• 채권자는 청구 외 김○○(병, 이하 “채무자”라 한다)와 대학교 선후배 관계로서 채무자가 제2금융권에 담보제공한 물건에 근저당을 설정하고 채권자 가족들의 ○○은행 ○○지점의 정기예금을 담보로 채무자로 하여금 ○○은행 ○○지점에서 대출을 받게 하였으나 채무자의 회사 ○○토건(주)이 2003.12. 2. 부도처리되어 정기예금으로 대위변제하였는데,

• ○○은행 ○○지점은 대위변제 예고 안내문에서 “2003.12.30.자로 동 대출금과 안○○님 외 4인이 담보로 제공한 정기예금을 은행여신거래기본약관 제10조 1항에 의거 상계할 수밖에 없음을 알려드리오니 기일 내에 정리될 수 있도록 협조하여 주시길 간곡히 부탁드립니다.” 라고 안내하고 있으며,

• 같은 서류에 기재된 대출원금은 13억원이며 담보설정금액은 1,560백만원으로서 같은 해 12.30.자 원금과 이자의 합계금액은 1,379,922,688원이고 같은 날짜로 해약된 금액은 1,552,809,365원임이 ○○은행 ○○지점의 김○○씨 대출금 현황에 나타난다.

• 2001. 4.19. 채무자와 청구인 등이 채권자 앞으로 각서(2001. 4.16.자 오○○과 오○○의 인감증명서 첨부)를 작성하여 주었는데, ‘채무자가 채권자에게 차입한 대출금 15억원 중에서 10억원은 대출 발생일로부터 1년 이내에 상환하기로 하며, 채무불이행 등으로 채권자가 쟁점부동산의 소유권 이전을 요청할 때에는 쟁점부동산의 소유자 전원(청구인 등)은 어떠한 불이익도 감수하고 소유권 이전등기에 필요한 서류를 준비하여 응하겠음.’이라는 내용이다.

• 바) 채권자가 위와 같이 제출한 서류들을 살펴볼 때 채무자와 사이에 금전거래가 있는 것은 사실로 보여지고, 채권자는 확인서 말미에서 대위변제 후 채무자 가족들의 부동산 담보가액을 30억원에서 50억원으로 협의하여(2006. 1.20.) 근저당을 설정하였으나 당해 부동산의 가치가 20억원에 불과하여 현재까지 이자도 받지 못하였고, 이자는 정기예금 수준으로 원금 정산시에 계산하기로 하였다고 진술하고 있다.

○ 판단

• 가) 쟁점부동산 등기부등본에서와 같이 2005. 4.29. 작성된 약정서에 따라 소유권이 채권자에게 이전되면서 근저당권이 말소되었고, 2006. 1.20. 작성된 합의해제 계약서에 의하여 당초 소유권 이전등기가 말소되면서 채권최고액을 50억원으로 하여 다시 근저당권이 설정된 사실 및 우리은행 당산동 지점에서 발송한 대위변제 안내문에 의하면 채권자가 가족들의 정기예금을 담보로 제공하여 채무자로 하여금 대출받게 한 사실 등으로 보아 채권자와 채무자 사이에 금전거래가 있었던 것은 사실로 인정된다.
• 나) 이러한 금전거래를 하면서 청구인 등은 채권자에게 쟁점부동산을 담보로 제공하면서 약정서를 작성하였고, 약정서 제4항에서 청구인 등과 채권자는 2005년 말까지 10억원 내지 15억원을 추가로 대여할 것을 약정하였는데 이에 대한 채권자의 불이행으로 합의해제 하게 되었고, 합의해제를 원인으로 하여 소유권이전등기가 말소되었다.
• 다) 약정서를 작성하고 그 문건에 의하여 소유권을 이전할 때 등기원인을 매매로 하고, 양도자가 소득세법 시행령 제151조 에서 정하고 있는 양도담보의 요건인 신고를 하지 아니하였거나 양도담보계약서를 첨부하지 아니하였더라도 채권자에게 일시 이전되었던 토지가 청구인 등에게 다시 그대로 환원된 사실 등으로 보아 양도담보로 보는 것이 타당할 것이고(같은 뜻: 국심98광2490, 1999. 1.11.외 다수), 또한 약정서 제6-2항에서 “추가 대여금이 제공되었을 시는 갑, 을, 병은 최종 담보토지에 대한 매매대금 및 을의 소유권확정을 협의할 수 있다.”고 약정을 하고 있어 추가 대여금은 확정되지 안했지만 그러한 금액의 수수를 잔금으로 보고 그 때에 양도가 있었다고 볼 수 있을 것인데, 추가 대여금의 확정 및 수수가 없었음이 전시한 입증자료에 의하여 확인되므로 당초 매매를 원인으로 한 소유권이전이 양도에 해당한다고 볼 수 없으므로 이 건 부과처분은 취소함이 타당하다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.