양수인이 변제한 이자를 양도가액에서 제외 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인과 청구 외 이○○는 공동(각 지분 1/2로서, 청구인과 이○○를 함께 지칭할 때는󰡒청구인 등󰡓이라 한다)으로 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 외 4필지 토지 14,851㎡와 지상건물 5,103.66㎡(이하󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)를 2001. 5. 7. 경매에 의하여 취득하여 2001. 8.23. 및 2001.10.15. 양도하고서 실지거래가액(양도가액 1,230,000,00원, 취득가액 1,200,300,000원)으로 양도소득세를 신고한데 대하여, 처분청은 청구 외 이○○에 대한 양도소득세 실지조사결과 쟁점부동산의 실지 취득가액은 1,200,300,000원으로 확인되나 실지 양도가액은 1,651,667,000원으로 확인된다 하여 각자의 양도가액을 825,833,500원으로, 취득가액을 600,150,000원으로 하여 2006. 1. 3. 청구인과 청구 외 이○○에게 각각 2001년 과세연도분 양도소득세 135,917,710원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.4.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산 중 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 등 소재 토지 7,486㎡와 지상건물(이하󰡒쟁점2차 양도분󰡓이라 한다)을 2001. 9.29. 청구 외 안○○외 4인에게 1,080,000,000원에 양도하기로 계약을 체결하면서 동 부동산에 설정된 근저당채무(청구인 등의 공동채무임) 1,280,000,000원을 매수인들이 승계(960,000,000원은 쟁점2차 양도분의 중도금과 잔금 대신, 320,000,000원은 2001. 4.10. 1차로 양도하기로 체결한 부동산의 잔금 320,000,000원 대신 승계)하기로 하였으나, 이자는 청구인 등이 부담하기로 약정하였는데, 양수인들은 자신들이 변제하지 않았어야 할 이자상당액 60,667,000원(청구인 지분 금액은 30,333,500원으로서 이하󰡒쟁점금액󰡓이라 한다)을 변제한 것을 처분청은 쟁점부동산의 양도가액에 포함하였는 바, 이는 양수인들이 반환을 요구하면 청구인 등이 변제하여야 할 채무인 것이므로, 설령 이에 대한 변제의무가 면제되어 증여에 해당하는지는 별론으로 하더라도 쟁점금액은 양도가액에서 제외되어야 한다.

• 가. 소득세법 제95조 제1항 에서 양도가액은 양도소득의 총수입금액이라고 규정하고 있는 바, 그 "총수입금액"이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고, 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 할 것이다(대법92누2967, 1992.07.14. 같은 뜻임)
• 나. 청구인이 이 건 심사청구 시 제출한 쟁점2차 양도분의 2001. 9.29.자 매매계약서(이하󰡒쟁점계약서󰡓라 한다)는 공동 양도자인 청구 외 이○○에 대한 본 건 양도소득세 실지조사 및 청구인에 대한 과세예고통지 시에도 제출한 사실이 없으며, 청구 외 이○○는 조사당시 이자부분을 포함한 매도인의 채무전체 금액이 양도가액이라고 확인(문답서)한 사실이 있을 뿐만 아니라 조사당시 제출한 매매대금의 영수증에도 이자금액을 포함하여 영수증을 발행하였고, 조사과정에서 매수인이 제출한 소명서에 의하여도 양수인 안○○외 4인은 매도인의 부동산과 관련한 부채전액을 상환하는 조건으로 매수하기에 이르렀고, 이에 매도인을 신뢰하지 못하는 상황에서 매수인이 ○○동 ○○은행 등에게 직접 상환하고 매도인에게 총 지급액 1,6 01,667,000원의 영수증을 받았음을 주장하면서 관련 영수증을 제출하였는 바, 이자를 매도인이 지급하기로 하였다면 영수증 역시 동 대위변제한 이자비용을 제외한 금액으로 발급 받았어야 했음에도 원금과 이자를 포함한 전체금액을 거래대금관련 영수증으로 수취한 사실로 미루어 보아도 쟁점금액은 양도가액에 포함함이 타당하다.
• 다. 설령 매매계약서상 이자를 청구인 등 매도자가 부담하는 것으로 약정하였다 하더라도 매매계약이 종료된 이후 현재까지 5년이 가까운 기간 동안 양수인들은 청구인 등에게 이자비용 대위변제에 대해 반환을 청구한 사실도 없고(당시 계약 등 매매실무자인 청구 외 안○○에게 확인함), 매도인인 청구인 등 역시 이자대환 변제에 대해 증여세 또는 기타소득으로 신고한 사실이 전혀 없는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 양도로 인해 발생한 총수입금액에 원금과 이자가 모두 포함되어 있다고 할 것이며, 이와 같이 계약내용과 달리 매매대금의 수수가 이루어 졌다면 국세기본법상의 실질과세의 원칙에 따라 쟁점금액을 포함하여 양도가액으로 결정한 이 사건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액은 양도가액과 관련없이 양수인이 대신 변제한 이자로서 양수인에게 반환할 채무로 보아 양도가액에서 제외되어야 하는지
• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. [개정 2000․12․29.]

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 제시하는 2001. 9.29.자 쟁점계약서에 의하면, 쟁점2차 양도분의 부동산을 1,080,000,000원에 양도하기로 하면서 계약금은 60,000,000원은 계약과 동시에 지급하고, 중도금 및 잔금은 동 부동산에 대한 근저당 채무 1,280,000,000원을 승계 또는 변제하기로 하면서, 2001. 4.10.자로 체결한 부동산 양도대금의 잔금 3 20,000,000원을 위 근저당 채무의 정산에 포함하기로 되어있고, 부동산 명도일 이전까지의 이자는 매도인측이 부담하는 것으로 되어있다.

2. 처분청이 제시하는 쟁점부동산의 양수자인 안○○ 등 4인 명의의 소명서에 의하면, 쟁점부동산의 양수대금은 1,601,667,000원이라는 내용으로 영수증 사본, 무통장입금표 등을 첨부하여 그 지급일자별로 기재하여 제시하면서, 매도인의 부동산과 관련한 부채전액을 상환하는 조건으로 매수하기에 이르렀고, 이에 매도인을 신뢰하지 못한 상황에서 매수인이 ○○은행 등 채권자들에게 직접 상환하고 매도인에게 총지급액 1,601,667,000원의 영수증을 요구하여 영수증을 수령하였다는 내용이며, 2001.10.23.자 청구 외 이○○ 명의로 발행된 영수증에 의하면 일금 1,601, 667,000원을 정히 영수한다는 내용이다.

3. 처분청이 제시하는 2005.11.24.자 청구 외 이○○에 대한 문답서에 의하면, 조사공무원이 2001.10.23.자 영수증(1,601,667,000원)에 청구인의 서명이 없는 사유에 대한 질문에 이○○는 2001. 9.29. 모든 거래관련 계약을 종결하기로 하고 본인(이○○) 및 이○○(청구인)의 잔여 채무를 모두 안○○ 등 매수인이 대위변제하기로 하고, 나머지 6천만원을 영수하였으며, 그 이후 매수인이 채무대위변제가 완료된 시점에 법무사사무실에서 매수인 및 이○○(청구인)과 함께 참석하여 본인(이○○)이 대표자격으로 서명하였으며, 당초부터 계약서류 작성 등 문서작성은 본인이 법학을 전공하여 대체적으로 잘 알고 있는 관계로 대행하였을 뿐 자신이 혼자 영수증상의 금액을 다 받았다는 뜻은 아니며, 1,601,667,000원을 실거래 양도가액으로 인정하느냐의 질문에 인정한다는 내용으로 진술한 것으로 나타난다.

4. 이와 같은 사실관계로 보아 쟁점계약서상 이자는 매도인인 청구인 등이 부담하기로 하였더라도, 양수인들이 부담하고 쟁점부동산의 거래대금과 구분한 바 없이 그 대금에 포함하여 영수증을 교부받은 점, 청구인 등을 대표한 청구 외 이○○도 이자가 포함된 1,601,667,000원을 쟁점부동산의 실지 양도대금인 것으로 진술한 점, 매수인들이 그 이후 5년이 가까운 기간이 지난 심리일 현재까지도 반환을 청구한 사실이 없는 점 등으로 보아 쟁점금액은 영수증 발급당시 쟁점부동산의 양도가액에 포함되는 것으로 당사자간 구두상으로나 묵시적으로 변경되었다고 보이므로 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도가액에 포함하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.