수수료의 양도소득세 필요경비 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2003. 4. 4. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○아파트 제상가동 지하○○호 상가건물 및 대지권(건물 1166.85㎡, 대지권 1687.267㎡, 이하 건물 및 대지권을 합하여 “쟁점상가”라 한다)을 ○○지방법원으로부터 1,257,800천원에 경락받아 2004. 8.19. 1,790,000천원에 양도하였으나, 쟁점상가에 대한 양도소득세를 실거래가액으로 신고하면서 쟁점상가의 양도가액을 1,500,000천원, 취득가액을 1,257,800천원, 필요경비로 73,429,600원을 계상하여 2004.10.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.

○○지방국세청장은 2005년 11월 쟁점상가에 대한 조사결과 청구인이 과소신고한 양도가액 290,000천원을 양도가액에 합산하고, 청구인이 지불하였으나 신고하지 아니한 양도비용(부동산중개수수료) 31,000천원을 추가로 필요경비에 산입하여 그 조사결과를 처분청에 통보하였고, 처분청은 ○○지방국세청장의 조사결과 통지에 따라 2006. 1.11. 청구인에게 2004과세연도 양도소득세 120,602,760원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 4. 5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점상가를 경락받기 위하여 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌딩 3층에 소재한 청구 외 ○○(주)(이하 “청구외법인”이라 한다)와 부동산 경매 용역계약을 체결하고 컨설팅비용 19,000천원(2002.11. 1. 10,000천원, 2003. 4. 9. 7,000천원, 2003. 4.16. 2,000천원, 이하 “쟁점컨설팅비용”이라 한다)을 지불하였고, 쟁점상가 경락 후에 쟁점상가에 임차인으로 입주해 있던 세입자로부터 쟁점상가를 명도받기 위하여 소송을 제기하여 변호사비용으로 8,000천원(2003. 6.19. 2,000천원, 2003.12.18. 6,000천원, 이하 “쟁점소송비용”이라 한다)을 지불하였으며, 쟁점상가 세입자의 정확한 임차보증금을 알아보기 위하여 2003. 8.26. 신용정보수수료 5,030천원(이하 “쟁점신용정보수수료”라 한다)을 지불하였다. 따라서 쟁점컨설팅비용은 쟁점상가의 취득가액에 합산되어야 하고, 쟁점소송비용, 쟁점신용정보수수료는 쟁점상가의 양도비용이므로 쟁점상가 양도소득 계산 시 필요경비에 산입하여야 한다.

쟁점컨설팅비용은 계약서 등을 제출하지 아니하여 정확한 내용을 알 수 없어 쟁점상가의 취득비용인지 확인되지 아니하므로 취득가액에 산입할 수 없고, 쟁점소송비용과 쟁점신용정보수수료는 쟁점상가의 자본적 지출이나 양도비용이 아니므로 쟁점상가 양도소득 계산 시 필요경비에 산입할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점컨설팅비용을 쟁점상가 취득가액에 산입할 수 있는지 여부와, 쟁점소송비용과 쟁점신용정보수수료를 양도비로서 쟁점상가 필요경비에 산입할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29. 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12.18. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

3. 삭 제 (2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

② 생략

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12.28. 개정) (이하 생략)

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설)

② 생략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000.12.29. 개정)

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000.12. 29. 개정)

④ 삭 제 (2000.12.29.)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정)

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정)

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정) (이하 생략)

○ 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

① 생략

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998.12.31. 신설)

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998.12.31. 신설)

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998.12.31. 신설)

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998.12.31. 신설)

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998.12.31. 신설)

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998.12.31. 신설) (이하 생략)

○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점컨설팅비용을 쟁점상가 취득가액에 산입할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인은 쟁점상가를 경락받기 위하여 청구외법인과 부동산 경매 용역계약을 체결하고 컨설팅비용으로 2002.11. 1. 10,000천원, 2003. 4. 9. 7,000천원, 2003. 4.16. 2,000천원을 지불하였다고 주장하면서 그 증빙으로 예금통장 사본을 제출하고 있는 바 이에 대하여 살펴보면, 청구인이 주장한 내용대로 지급된 것은 확인이 되나, 지급된 예금통장은 청구인의 것이 아닌 청구 외 서○○ 예금계좌(000-00- 000000)로 확인된다.
• 나) 청구인은 추가 제출한 이유서와 증빙에서 청구인이 쟁점컨설팅비용 지급 시 자금이 부족하여 청구 외 서○○로부터 빌려 지급하는 과정에서 서○○의 예금계좌에서 청구외법인 대표자에게 계좌이체하여 송금하였고, 차입한 자금 19,000천원은 2003. 4.24. 청구인의 예금계좌에서 현금으로 인출하여 갚았다고 주장하고 있는 바 이에 대하여 살펴보면, 청구인의 ○○은행 예금계좌(000-00-000000)에서 2003. 4.24. 25,000천원이 출금된 사실은 확인이 되나, 청구주장과는 달리 출금내역이 현금으로 인출된 것이 아니고 대체(계좌이체, 00000000-00)되었음이 확인되어 청구주장은 신빙성이 없다고 보여진다.

2. 쟁점소송비용이 쟁점상가의 양도비용이나 자본적 지출에 해당되는지에 대하여 살펴본다. 청구인이 제출한 판결문 사본을 보면, 청구인은 쟁점상가를 경락받은 후 쟁점상가에 세들어 있던 세입자와의 분쟁이 생겨 그 세입자를 내보내기 위하여 소송을 제기하였던 바, 쟁점소송비용은 그 소송의 변호사비용으로 쟁점상가의 관리비용이지 쟁점상가의 자본적 지출이나 양도비용으로 볼 수는 없다고 판단된다.

3. 쟁점신용정보수수료가 쟁점상가의 양도비용이나 자본적 지출에 해당되는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 심사청구에서 쟁점상가 세입자의 정확한 임차보증금을 알아보기 위하여 쟁점신용정보수수료를 지불하였다고 주장하고 있으나, 쟁점신용정보수수료는 쟁점상가의 관리비용이지 쟁점상가의 자본적 지출이나 양도비용으로 볼 수는 없다고 판단된다.

4. 위 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점컨설팅비용은 청구인이 실제 지출하였는지 여부가 불분명하여 쟁점상가의 취득가액에 산입할 수 없으며, 쟁점소송비용과 쟁점신용정보수수료는 쟁점상가의 관리비용으로서 자본적 지출이 아니며, 쟁점상가의 양도비용으로 보기도 어렵다고 보여지므로 이를 쟁점상가 양도소득 계산 시 필요경비에 산입할 수 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.