납세자에 의하여 제시된 가액이 실지거래가액인지 여부

○○세무서장이 2006. 3. 2. 청구인에게 결정․고지한 2004년 과세연도 양도소득세 144,570원의 부과처분은 자산양도차익을 실지거래가액에 의하여 계산함에 있어서 양도가액은 경락가액인 55,082,143원을 하고, 취득가액은 소득세법 제114조 제5항, 같은법 시행령 제176조의 2 제2항, 같은법 시행령 제164조 제7항, 같은법 시행규칙 제80조 제1항의 규정에 따라 쟁점부동산의 양도당시 경락가액인 55,082,143원을 기준시가로 환산한 금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2003. 8. 4. 취득한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 579㎡ 및 같은 리 ○○번지 대지 612㎡(이하 󰡒쟁점부동산󰡓이라 하다)에 대하여 임의경매 개시결정에 의하여 2004. 5.28. 경매되어 2005.

5.

31. 양도가액은 배당금액인 11,795,706원으로, 취득가액은 검인계약서 기재금액 35,500,000원으로 하여 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세미달로 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산 등 12개의 부동산이 307,953,021원에 경락되어 청구인에게 그 중 11,795,706원만 배당되었음이 ○○지방법원 ○○지원 배당표에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 총 경락대금 307,953,021원을 양도당시의 개별공시지가를 지분으로 안분하여 산출한 55,082,143원으로, 취득가액을 35,500,000원으로 양도차익을 산정하여 2005. 7. 8. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 8,245,360원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 9. 3. 이의신청을 하였다가 2005. 9. 7. 취하서를 제출하는 한편, 양도가액 54,231,015원, 취득가액 50,000,000원, 양도차익 2,731, 016원, 납부할 세액 130,523원, 추가 환급 8,114,837원으로 하여 경정청구를 하였다. 이에 대하여 처분청은 2006. 3. 2. 취득가액 50,000,000원으로 제출한 부동산 교환계약서 내용을 인정하지 않고 취득가액을 기준시가인 35,253,600원으로 계산하여 추가로 144,570원을 경정․고지하였다. 청구인에 이에 대하여 2006. 3.31. 심사청구를 하였다.

쟁점부동산의 취득가액이 부동산 교환계약에 의하여 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 상가 임대보증금 30,000,000원에다 교환으로 매수한 은행대출금 20,000,000원을 포함하면 50,000,000원을 주고 교환하였으므로 취득가액을 50,000,000원으로 하여 양도소득세를 산정하여야 한다.

청구인은 취득가액을 입증하기 위해서 교환계약서를 제시하고 있으나 계약서에 표시된 실지거래가액을 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 소득세법 제114조 제5항 에 의거 취득가액을 기준시가로 산정하는 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 당해 부동산의 취득가액을 교환계약서에 표시된 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지 및 건물의 기준시가 산정】

⑦ 보유기간중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

○ 소득세법 시행규칙 제80조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 영 제164조 제7항에서 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액”이라 함은 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. 취득일이 속하는 연도의 다음연도 말일 이전에 양도하는 경우에는 다음 각목의 산식에 의하여 계산한 가액. 다만, 다음 각 목의 산식에 의하여 계산한 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 적은 경우에는 취득당시의 기준시가를 양도당시 기준시가로 한다.

• 가. 양도일까지 새로운 기준시가가 고시되지 아니한 경우: 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가＋(취득당시의 기준시가－전기의 기준시가)×[양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수(100분의 100을 한도로 한다)]

2. 제1호외의 경우에는 당해 양도자산의 취득당시의 기준시가

② 제1항 제1호 각목의 규정에 의한 “기준시가 조정월수”와 동호 가목의 규정에 의한 “전기의 기준시가”라 함은 다음 각호와 같다.

1. 기준시가 조정월수: 제1항 제1호 가목의 경우에는 전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말하며, 동호 나목의 경우에는 취득당시의 기준시가 결정일부터 새로운 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다.

2. 전기의 기준시가: 취득당시의 기준시가결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 청구인은 2003. 8. 4. 취득한 쟁점부동산이 2004. 5.28. 임의경매 개시결정에 의하여 경매되어 2005. 5.31. 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 양도가액은 배당금액인 11,795,706원, 취득가액은 검인계약서 기재금액인 35,500,000원으로 하여 과세미달로 양도소득세 확정신고를 하였음이 조사복명서에 의하여 확인된다.
• 나) 처분청은 쟁점부동산 등 12개의 부동산이 307,953,021원에 경락되어 청구인에게 그 중 11,795,706원만 배당되었음이 ○○지방법원 ○○지원 배당표에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시의 개별공시지가를 지분으로 안분하여 산출한 55,082,143원으로, 취득가액을 35,500,000원으로 양도차익을 산정하였음이 조사복명서에 의하여 확인된다.
• 다) 청구인은 2005. 9. 7. 양도가액 54,231,015원, 쟁점부동산의 취득가액은 부동산 교환계약에 의한 상가 임대보증금 30,000,000원에다 인수한 융자금 20,000, 000원을 포함한 50,000,000원으로 하여 8,114,837원을 환급하는 것으로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2006. 3. 2. 취득가액을 50,000,000원으로 제출한 부동산 교환계약서 내용을 인정하지 않고 기준시가인 35,253,600원으로 계산하였음이 조사복명서에 의하여 확인된다.

(1) 청구인은 부동산 교환계약서에 기재된 물건소재지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(소유자: 청구 외 김○○)의 상가 1층에서 음식점(○○수산, 000-00-00000, 개업일자 2002. 3.22., 폐업일자 2003. 8. 5.)을 영위하는 사업자로 30,000,000원에 임차한 것으로 국세청 전산조회자료에 의하여 확인되나, 교환계약에 의하여 음식점을 인수한 청구 외 황○○은 음식점을 영위한 사실이 확인되지 않고 있다.

(2) 청구인이 교환하여 취득한 청구 외 황○○ 소유의 쟁점부동산을 담보로 융자한 20,000,000원은 청구인이 승계하기로 부동산 교환계약서에 기재되어 있으나 등기부등본에도 확인되지 않고 있으며, 이에 대한 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.

○ 판단

• 가) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 부동산 교환계약에 의하여 50,000,000원에 취득하였다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면,

(1) 교환으로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 당해 부동산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이나, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 환산가액으로 하도록 되어있다.(서면4팀-953, 2006. 4.13. 같은 뜻) (2) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 부동산 교환계약서에 의한 교환가액인 50, 000,000원이라고 주장하나, 임대보증금 30,000,000원을 인수한 청구 외 황○○은 음식점업을 영위한 사실이 확인되지 않고 있으며, 청구인이 승계하기로 한 쟁점부동산을 담보로 융자한 20,000,000원도 계약서에만 기재되어 있지 사실확인이 가능한 구체적인 증빙자료를 제시하지 않으므로 실지거래가액으로 인정하기 어려운 측면이 있고,

(3) 처분청도 실지거래가액 과세대상인 쟁점부동산이 취득 후 1년 이내에 양도된 부동산인데도 실지거래가액이 확인되지 않으므로 차선책으로 취득가액을 기준시가인 35,253,600원으로 보는 것은 실거래가액에 의한 양도소득계산 시 취득가액이 불분명한 경우 환산가액 등을 적용하도록 규정한 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 어긋나는 것으로 그 타당성을 인정하기 어렵다고 보여진다.

• 나) 따라서 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 실거래가액으로 계산하면서 양도가액은 경락가액인 55,082,143원을 하고, 취득가액은 실거래가액이 확인되지 아니한다고 하여 기준시가인 35,253,600원으로 적용한 것은 적법하다고 보기 어렵다고 판단되므로 소득세법 제114조 제5항, 같은법 시행령 제176조의 2 제2항, 같은법 시행령 제164조 제7항, 같은법 시행규칙 제80조 제1항의 규정에 따라 쟁점부동산의 양도당시 경락가액인 55,082,143원을 기준시가로 환산한 금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으나 처분청의 결정에 잘못이 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.