실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 도로 1,319㎡, 같은 곳 ○○번지 도로 298㎡, 같은 곳 ○○번지 도로 357㎡ 중 청구인의 소유지분 22분의 4(이하“쟁점토지”라 한다)를 2004.11. 3. 청구 외 강○○․이○○에게 양도하고 양도소득세 확정신고 기한까지 신고를 하지 아니하여 처분청은 기준시가에 의해 양도차익을 산정한 후 2005.12.19. 청구인에게 2004과세연도 양도소득세 1,723,750원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 3.16. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 대법원 판례(대법98두908, 1998. 4.10.) 등에 의하면, 부동산의 실지거래가액이 확인되는 이상 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다고 판시하고 있는 바,
• 나. 쟁점토지는 지목이 도로이므로 수요자가 없어 다른 토지와 함께 58백만원에 일괄양도하고 그 금액을 매수자와 협의하여 3,988,900원으로 안분하였으므로 쟁점토지의 실지 양도가액은 3,988,900원이고, 취득가액은 감정가액에 의해 17,855,275원으로 확인되어 양도차손이 발생함에도 청구인에게 양도소득세 1,723,750원을 부과한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액이 명백하게 드러난다고 주장하고 있으나 수기로 작성된 매매계약서외에 달리 양도가액을 입증할만한 서류와 취득가액에 대한 감정평가 서류를 제시하지 아니하였고,
• 나. 양도소득세 확정신고기한 내에 신고를 이행하지 아니하여 소득세법 제114조 및 같은 법 제96조 내지 제97조에 근거하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 과세함은 타당하다.

• 가. 쟁점 양도소득세 확정신고를 하지 아니하여 기준시가로 결정한 후 청구인이 제출한 증빙서류에 의해 실지거래가액으로 경정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 지적법에 의한 신규 등록 토지

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

④ 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. ․1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × (취득당시의 시가표준액 / 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액)

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

• 다. 사실관계

1. 양도소득세 결정결의서에 의하면, 청구인이 쟁점토지 양도 후 양도소득세 확정신고 기한까지 신고를 하지 아니하여, 처분청이 양도가액은 2004.11. 3. 현재의 기준시가로, 취득가액은 의제취득일인 1985. 1. 1. 현재의 기준시가로 환산하여 아래와 같이 결정․고지한 것으로 확인되고, 양도소득세 무신고에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 것으로 보인다. 양도소득세 결정내역 (단위: ㎡, 천원) 토 지 지 번 면적 지분 양도가액 취득가액 양도차익 고지세액

○○도

○○군

○○면

○○리

○○번지 1,319 4/22 18,334 4,307 13,898

○○도

○○군

○○면

○○리

○○번지 298 4/22 4,142 742 3,378

○○도

○○군

○○면

○○리

○○번지 357 4/22 4,962 889 4,046 계 27,438 5,938 21,322 1,723

2. 처분청은 위와 같이 결정함에 있어 쟁점토지의 개별공시지가가 없어 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의해 쟁점토지 관할 ○○세무서장에게 토지평가를 의뢰하여 2005.10.14. 회보된 평가금액(1990. 1. 1. 현재 49,750원, 2004. 1. 1. 76,450원, 이하 ㎡당 가액)에 의해 기준시가로 결정하였음이 확인된다.

3. 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세를 실지거래가액으로 결정하여 줄 것을 주장하면서 양도당시의 “부동산매매계약서”와 “실거래가 안분계산 명세서”를 제출하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 부동산매매계약서는 쟁점토지 외 59개 필지를 매도인 권○○이 매수인 강○○․이○○에게 58백만원에 일괄양도하는 것으로 2004. 5월 매매계약을 체결하였으며, 계약서는 중개인 없이 작성한 것으로 기재되어 있다.
• 나) 매매대금은 계약금 8백만원, 잔금 50백만원으로 하되 잔금은 상속등기 후 즉시 지불하기로 한다.
• 다) 매매부동산은 쟁점토지 외 59개 필지로 목록을 별지 작성하였으며, 소유자는 권○○, 권○○, 권○○, 권○○, 윤○○, 김○○ 외 5인 등이고, 지목은 도로, 구거지, 제방, 하천, 유지 등으로 기재되어 있다.
• 라) 특약사항란에는 ①위의 부동산은 권○○, 권○○, 김○○, 권○○, 윤○○ 소유 부동산이나 상속인 및 현 소유주를 대표하여 권○○이 대신 계약하고, ②매매대금 중 권○○ 토지 매매대금은 13백만원으로 하고 즉시 이전토록 하며, ③부당이득금 청구소송에 필요한 서류 일체와 그 권한은 매수인에게 양도한다. ④또한 제세공과금은 매수인이 부담하며, ⑤중도금은 상호 협의하여 지불토록 하고 ⑥제세공과금에는 양도소득세, 상속세, 기타 경비가 포함된다.

4. 쟁점토지 등기부등본에 의하면, 공유자 호주상속인 권○○은 1958. 6.27. 사망하고 권○○은 1980. 5. 8. 사망하였으므로, 재산상속인인 청구인 외 5명(김○○, 권○○, 권○○, 권○○, 권○○) 명의로 1990. 7. 5. 소유권보존등기한 것으로 기재되어 있다.

5. 당심에서 2006. 7.21. 매수자 강○○에게 전화(000-000-0000)로 문의한 바, 매도인의 대표자격인 권○○으로부터 58백만원에 취득하였으나 계약서 외의 다른 증빙은 보관하고 있지 않다고 밝히고 있으며, 같은 날 계약서에 대리인으로 기재된 박○○에게 전화(000-000-0000)로 문의한 바, 양도인 권○○은 본인의 후배이고 양수인들도 잘 알고 있어 양수인으로부터 위임을 받아 본인이 직접 계약서를 작성하고 매매계약을 체결하였다고 진술하고 있다.

• 라. 판단 앞의 사실관계를 종합하면, 청구인은 2004.11. 3. 쟁점토지 양도 후 2005. 5.31.까지 양도소득세 확정신고를 하지 아니하여 처분청이 2005.12.19. 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정․고지한 것으로 확인된다. 청구인은 비록 양도소득세 확정신고기한 내에 신고를 이행하지 아니하였다 하더라도 관련 증빙서류에 의해 실지거래가액이 확인되는 이상 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 1) 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정은 기준시가 과세원칙에 대한 예외로서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액을 확정신고기한 내에 증빙서류를 갖추어 관할세무서장에게 신고하여 실지거래가액이 확인되는 경우에 적용하는 규정인 바, 청구인이 실지거래가액을 증명하는 증빙서류를 확정신고기한 내에 제출하지 아니하였으므로 처분청이 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 기준시가에 의하여 결정한 부과처분은 적법한 것으로 판단된다(국심2001전2079, 2001.10.10., 국심2000서782, 2000. 6.27. 같은 뜻).

2. 청구인이 제출한 부동산매매계약서는 다수의 소유자가 쟁점토지 외 59개 필지를 일괄양도한 것으로서 계약서외에는 금융거래 내역 등 객관적인 증빙서류를 제시하지 아니하여 이를 양도 당시 작성한 진실된 계약서로 인정하기 어려운데다가, 취득가액은 감정가액이라고 주장만 할 뿐 그 증거서류를 제출하지 아니하여 실지거래가액으로 인정하기에는 그 증거가 불충분하다. 더구나 동 계약서에는 매수인이 제세공과금(양도소득세, 상속세, 기타 경비 포함)을 부담하는 조건으로 약정함에 따라 소득세법상 양도가액에는 매수인이 부담한 공과금을 가산하는 것이 타당하다 할 것임에도 청구인이 제출한 증빙서류만으로는 이러한 양도가액을 산정할 수가 없다.

3. 청구인은 전체의 실지거래가액은 확인되므로 각 필지에 대한 실지거래가액은 기준시가에 의하여 안분계산 하여야 한다고 주장하면서 안분계산한 가액을 제시하고 있지만, 일괄양도한 토지의 지목은 도로․구거지․제방․하천․유지 등으로 대부분 개별공시지가가 없는 토지임에도 청구인이 인근 토지의 개별공시지가를 임의 적용하여 계산한 가액은 합리적인 안분계산으로 보기 어려운 점, 매매대금 중 권○○ 토지 매매대금은 13백만원으로 한다는 약정사항을 무시한 채 전체 양도금액을 기준으로 안분계산한 점으로 볼 때, 청구인이 제시하는 쟁점토지의 실지거래가액은 신빙성이 낮아 보인다.

4. 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 있어서도 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없는 것임에도 양도차손이 발생한 쟁점토지에 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 실지거래가액이 확인되지 아니한 경우까지 이를 적용할 수 없다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 양도 및 취득가액을 기준시가에 의해 결정․고지한 이 건 부과처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.