미등기양도 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 청구 외 ○○공제회(이하 “분양회사”라 한다)가 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 건설 중이던 ○○아파트 ○○동 ○○호(62평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 분양권을 당초 수분양자인 청구 외 정○○로부터 2000. 3.28. 총125,100, 000원(분양계약금 123,600,000원 및 프리미엄 1,500,000원)에 취득한 후 총 분양대금 618,000,000원 중 5백만원을 제외한 613,000,000원을 분양회사에 납부한 상태에서 2004. 3.26. 청구 외 김○○에게 9억5천만원에 양도하고, 2004. 4.30. 양도가액을 9억원으로, 또한 잔금청산이 되지 아니하였다 하여 분양권 양도에 대한 세율 9%～36％를 적용, 양도소득세 79,542,000원을 신고하였다. 처분청에서는 청구인이 양도가액을 9억원으로 하여 5천만원을 과소신고 하였고, 쟁점아파트가 2003.10.22. 사용승인 되어 2003.10.29. 분양회사 명의로 소유권보존등기가 이루어진 후에, 분양대금 중 미미한 금액만을 미납한 상태에서 쟁점아파트를 양도한 것은 ‘분양권’의 양도가 아닌 ‘미등기자산’의 양도라 하여 미등기양도소득세율 70％를 적용, 2005.10.10. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 152, 131,610원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.18. 이의신청을 거쳐 2006. 3. 9. 이 건 심사청구 하였다.

청구인은 쟁점아파트의 분양권을 2000. 3.28. 취득하여 분양대금을 불입하여 왔으나, 청구인의 주거형편상 62평형이 좁아 더 넓은 평형인 같은 아파트 ○○동 ○○호(69평형)를 2003.10.30. 1,071백만원에 구입하였고, 쟁점아파트의 분양권을 처분하려 하였으나 부동산종합대책 등으로 매매가 되지 않아 은행에서 5억원을 대출받아 ○○동 ○○호 취득잔금을 지급하고 2004. 1. 6. 등기 완료하였는 바(등록세 및 취득세 44,103,110원), A동 1804호의 분양권 매입으로 인하여 청구인은 쟁점아파트의 나머지 분양잔금 5백만원 및 등기비용을 납부할 자금여력이 없어 등기를 하지 못한 채 그대로 양도하게 된 것이므로 분양권의 양도에 해당됨에도 처분청에서 청구인이 고의로 분양 잔금을 납부하지 아니한 상태에서 미등기 양도한 것으로 보아 70%의 세율로 중과세함은 부당하다.

청구인은 2000. 3.28. 쟁점아파트의 분양권을 취득하여 보유하다가 2003.10.22. 사용승인 되고 2003.10.29. 분양회사 명의로 소유권 보존등기 된 후 총분양대금 618백만원 중 5백만원만을 미납부한 상태에서 2004. 3.26. 9억5천만원에 양도하였는 바, 일반분양의 경우에는 잔금청산일을 취득시기로 봄이 타당하나, 청구인의 경우와 같이 양도 당시 소유권보존등기가 완료되고 사용가능한 아파트를 납부 능력이 됨에도 불구하고 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급을 이행하고 소액만을 남겨 놓은 상태라면 이는 취득시기가 도래하여 이미 쟁점아파트를 취득한 것으로 보아야 할 것이며, 등기가 가능한 부동산을 미등기 상태로 양도하였으므로 미등기자산의 양도로 보아 과세함은 정당하다.

• 가. 쟁점 잔금청산이 되지 않은 아파트의 양도를 분양권이 아닌 미등기자산의 양도로 보아 70％의 양도소득세율을 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (이하 생략)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증 교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (중략)

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. (이하 생략)

○ 소득세법 제103조 【양도소득기본공제】

① 양도소득이 있는 거주자에 대하여는 다음 각호의 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득. 다만, 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 양도소득금액에 대하여는 그러하지 아니하다. (이하 생략)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 2.～2의 3. (생략)

3. 미등기양도자산 (2003.12.30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 (중략)

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (이하 생략)

○ 소득세법 제55조 【세율】(2004.12.31. 법률 제7319호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 당해연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 󰡒종합소득산출세액󰡓이라 한다)을 그 세액으로 한다. 〈종합소득과세표준〉 〈세 율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 (중략) 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 2000. 3.28. 분양권을 매입하여 권리의무를 승계한 쟁점아파트의 분양계약내용을 보면, 총 분양대금은 618,000,000원이고, 계약금 123,600,000원은 계약 시(1999.12.19.)에, 중도금 432,300,000원은 2000. 5.15. ∼ 2003. 3.14. 기간 중 6회에 걸쳐 분할 납부하며, 잔금 62,100,000원은 입주 시 납부토록 약정되어 있다.

2. 쟁점아파트는 2003.10.22. ○○구청장으로부터 사용승인을 받고, 분양회사인 청구 외 ○○공제회 명의로 2003.10.29.자 소유권 보존등기 되었음이 등기부등본 등에서 확인된다.

3. 청구인은 2003.12.18. 쟁점아파트 분양잔금 62,100,000원 중 57,100,000원을 분양회사에 납부하고 5백만원을 미납한 상태에서 쟁점아파트의 분양권을 청구 외 김○○에게 950,000,000원에 양도하기로 2004. 2.20. 양도계약을 체결하고 2004. 3.26. 양도잔금을 수령하였으며, 2004. 4.30. 양도소득세 예정신고 시 양도가액을 9억원으로, 또한 쟁점아파트의 양도를 분양권의 양도라 하여 분양권 양도에 대한 세율을 적용하여 신고하였음이 심리자료에 의해 확인되고 이에 대하여는 서로간에 다툼이 없다.

4. 처분청은 양도가액 과소신고분 5천만원을 소득금액에 가산하고, 청구인이 쟁점아파트에 대한 사용승인일 및 소유권 보존등기일이 지난 후 총 분양대금의 0.8%에 해당하는 미미한 금액만을 납부하지 아니한 상태에서 소유권이전등기를 하지 아니한 채 양도하였다 하여 미등기자산의 양도로 보아 미등기양도소득세율 70％를 적용하여 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 조사서 및 양도소득세 결정결의서에 의해 확인된다.

5. 청구인은 당초 분양계약한 쟁점아파트를 더 넓은 평형의 아파트로 대체취득 하는 과정에서 자금여력이 부족하여 쟁점아파트를 청구인 명의로 소유권이전등기를 하지 못한 채 양도하게 된 것으로, 소득세법 시행령 제162조 에 의하면 자산의 취득시기는 대금청산일이고, 조세회피 목적 없이 부득이한 사정으로 잔금청산 전에 양도하였으므로 분양권의 양도라고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 먼저, 청구인이 잔금 중 5백만원을 미납한 것이 자금여력의 부족으로 인한 부득이한 경우에 해당하는지 여부를 보면,

(1) 청구인은 청구 외 (주)○○와 (주)○○ 양 법인의 대표이사로 (주)○○전자로부터의 근로소득금액은 1998년 이후 매년 3억원 이상이며, 2000년에는 668백만원에 이르고 있고,

(2) 종전에 거주하던 주택인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○단독 ○○호 232. 61㎡는 청구인의 배우자 명의로 되어 있으면서 거주 이전 시 처분하지 않고 임대를 하고 있어 청구인은 쟁점아파트를 제외하고도 1세대 2주택자에 해당하며,

(3) 청구인이 잔금을 청산할 자금여력이 없었는지의 여부는 사회통념상 타당하다고 인정되어야 할 것으로, 3억원이 넘는 고액의 연봉을 받고 있고 쟁점아파트 양도 당시 대형주택 1세대 2주택 보유자로 주택임대를 하고 있는 청구인이 잔금 5백만원이나 등기비 수천만원이 없어 등기를 하지 못하였다는 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

• 나) 다음으로, 잔금청산 여력이 있음에도 잔금청산을 하지 않고 소유권이전등기를 하지 아니한 채 양도한 경우, 쟁점아파트의 양도가 분양권의 양도인지 부동산의 양도인지에 대하여 보면,

(1) 쟁점아파트는 2003.10.22. 사용승인을 받고, 2003.10.29. 분양회사 명의로 소유권 보존등기가 되어 잔금 5백만원을 납부한다면 언제라도 청구인 명의로 소유권 이전이 가능한 상태로,

(2) 다수의 판례 및 예규(국심2005서165, 2005.08.17. 외)에 따르면, 분양받은 아파트의 분양대금을 사회통념상 거의 지급이 되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행된 상태에서 소유권 이전등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 소득세법 제104조 제3항 의 규정에 의한 미등기양도자산으로 보고 있는 바, 청구인의 경우에도 이와 달리 볼 여지는 없어 보인다.

6. 따라서 처분청에서 쟁점아파트의 양도를 미등기 자산의 양도로 보고, 미등기양도소득세율 70%를 적용하여 이 건 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.