실지취득가액이 확인되므로 환산취득가액으로 과세한 것은 부당하다고 한 사례
실지취득가액이 확인되므로 환산취득가액으로 과세한 것은 부당하다고 한 사례
○○세무서장이 2006. 2. 1. 청구인에게 경정․고지한 2002년 귀속 양도소득세 10, 510,535원의 부과처분은, 취득 시의 실지거래가액 145,000,000원을 취득 당시의 토지 및 건물의 기준시가에 의하여 안분계산한 금액 중 토지가액에 상당하는 금액의 1/2에 상당하는 금액을 취득가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인은 1990. 4.17. ○○ ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 383㎡와 건물 83.7㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구 외 이○○으로부터 청구 외 이○○와 공동(청구인의 지분은 50%이다)으로 취득하였다가 2002. 5.22. 대지 383㎡(이하 “쟁점대지”라 한다)을 양도하고 양도가액을 80,000,000원, 취득가액을 72,500,000원으로 양도차익을 산정하여 2002. 5.22. 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 취득가액이 확인되지 아니한 것으로 조사하여 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 2006. 2. 1. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 10,510,535원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 3. 8. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 쟁점부동산의 실지거래가액 145,000,000원으로 취득하였으나 법무사가 등기신청 시 취득․등록세를 산출하기 위해 매매대금을 80,000,000원으로 하였다가 61, 280,000원으로 정정한 검인계약서를 첨부하여 소유권이전등기를 하였다.
2. 검인계약서와 실제계약서를 살펴보면, 검인계약서는 1990년도에 부동산매매계약서를 일반적으로 수기로 작성하는 것과는 달리 타자로 작성되었고 실제계약서에 날인한 인장과 다른 인장을 사용한 점, 명도일자와 중개인 없이 매도인과 매수인만 기재하여 형식적으로 작성되었음을 알 수 있으며, 실제계약서는 매도인과 매수인 외에 중개인의 서명날인 및 단서조항이 기재되어 있는 등 사실적으로 작성된 것임이 확인된다.
3. 또한, 매도자와 쟁점부동산을 중개한 중개인이 인감증명을 첨부하여 실제취득가액이 145,000,000원임을 확인하고 있으며, 실제계약서의 지질 및 내용, 물리적인 상태로도 원본계약서에 의한 취득가액은 145,000,000원이 진실된 것이므로 이 건 부과처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
1. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 145,000,000원으로 주장하고 있는 바, 먼저 취득가액의 적정 여부를 살펴보면 쟁점부동산은 도로가의 높은 지대에 위치하고 있어 매매가 잘 이루어지지 않은 물건임이 전소유자 및 취득자 등에 의해 확인되고 있으며, 양도 당시 실지거래가액은 160,000천원으로 기준시가 199,160천원보다 훨씬 낮은 가액으로 거래되었던 것으로 취득 당시 실지거래가액이 145,000천원으로 기준시가 94,530천원보다 높게 거래하였다는 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다.
2. 계약서의 진위 여부를 살펴보면, 전소유자 이○○은 쟁점부동산을 양도할 당시 실지 80,000천원으로 거래하고 145,000천원은 모르는 금액이라며 당초 ○○세무서에 계약서와 확인서를 제출하였으나 이후 이○○이 청구인을 접촉하고 증언을 번복한 것으로, 이○○의 확인서는 증빙서류로서 부적합하며 청구인이 제출한 145, 000천원의 계약서상의 필체가 실제 이○○의 필체와 상이할 뿐만 아니라 청구인이 주장하는 2장의 검인계약서상의 이○○의 도장이 서로 상이한 점을 볼 때 145,000천원의 계약서가 실제 계약서이고 나머지 계약서가 모두 검인계약서라는 청구주장은 인정하기 어렵다.
3. 또한, 청구인은 취득 당시 공인중개사의 중개에 의하여 거래되었다며 중개사 김○○의 계약서 보관사실을 근거로 청구내용을 주장하나 중개사 김○○은 건물부분의 소유자인 박○○의 처로 청구인의 이해관계가 있는 자의 증언에 불과하다.
4. 위 내용과 같이 청구인은 기준시가 이하로 거래되는 쟁점부동산을 기준시가보다 높게 취득하였다고 주장하나 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단되며 취득 당시 계약서가 3부에 달하고 있어 실지 취득가액을 확인할 수 없으므로 환산한 취득가액에 의하여 결정한 당초처분은 정당하다.
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득․수익․재산․행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것〈이하 생략〉
○ 소득세법 제100조 【양도차익 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 〈중 략〉
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.〈이하 생략〉
○ 소득세법 제114조 【양도소득 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】 〈중 략〉
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 각목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 〈중 략〉
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.〈이하 생략〉
1. 청구인은 이○○와 공동소유(각 1/2)인 쟁점대지를 2002. 5.22. 양도하고 실지거래가액인 72,500,000원과 80,000,000원을 각각 취득가액과 양도가액으로 신고한데 대하여, 처분청은 실지조사를 실시하여 쟁점대지의 양도가액은 사실로 인정하였으나 취득가액은 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산취득가액인 37,971,538원을 취득가액으로 하여 이 건 과세를 하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.
2. 쟁점대지의 취득 및 양도 당시의 기준시가와 경정한 내용은 다음과 같다. 구 분 신고금액 기준시가 경정금액 비 고 양도가액 80,000,000 99,580,000 80,000,000 신고 실가 인정 취득가액 72,500,000 47,265,072 37,971,538 환산취득가액 경정
3. 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사내용에 의하면, 쟁점부동산은 도로가의 높은 지대에 위치하고 있어 물건매매가 잘 이루어지지 않는 것으로 확인하고 양도가액은 신고한 금액을 인정하였으며 취득가액은 매도자 이○○이 진술을 번복하고 취득에 대한 금융증빙 등 입증서류를 제시하지 못하여 환산취득가액에 의하여 양도소득세를 경정한다고 되어 있다.
4. 청구인은 1990. 4.17. 체결한 부동산매매계약서 원본과 매도자 및 부동산중개인의 사실확인서를 제출하며 쟁점부동산의 실지취득가액은 145,000,000원(청구인의 지분은 72,500,000원임)임을 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.