개별주택가액이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액 환산 방법

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1973. 8.14. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 주택(대지 554㎡ 및 건물 219.16㎡이며, 2005. 4.30. 최초 개별주택가액으로 690,000,000원이 공시된 주택으로서, 이하󰡒쟁점주택󰡓이라 한다)과 그 외 같은 곳 ○○번지 등의 6필지의 토지와 부속건물을 2005.10. 4. ○○뉴타운사업 시행사인 청구 외 ○○공사에 양도하고, 2005.11.22. 이들 부동산양도에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서, 쟁점주택은 양도가액이 1,293,508,732원으로서 실가과세대상인 고가주택에 해당하나 취득가액을 알 수 없어 그 취득가액을 토지와 건물을 합한 양도가액으로 환산(환산취득가액 236,976,760원)하여 양도차익을 계산(1세대1주택 비과세 해당분 제외)하여 양도소득세 486,642,010원을 신고․납부(이하󰡒당초신고󰡓라 한다)하였다가, 2005.12.29. 쟁점주택의 토지와 건물의 양도가액을 구분하여 각각 계산한 환산취득가액(586,433,719원)으로 양도차익을 재산정하여 양도소득세 110,002,040원이 환급되어야 한다는 내용으로 경정청구를 하였다. 처분청은 2006. 2.23. 청구인에게 당초 신고내용이 정당하므로 경정청구를 받아들일 수 없다고 통지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 3. 6. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점주택의 양도시 토지는 1,204,765,333원으로, 건물은 88,743,399원으로 각각 구분되어 양도되었기에 그 취득가액을 환산할 때에도 각각 구분하여 환산하여야 함이 타당한데도 청구인이 당초 신고시 쟁점주택의 취득가액을 환산하면서 그 토지와 건물의 양도가액을 합하여 환산함으로써 쟁점주택의 양도소득금액을 397,40 5,262원으로 계산하여야 할 것을 736,917,747원으로 계산․신고함으로 인하여 양도소득세 110,002,040원이 과다신고․납부되었으므로 처분청이 경정청구를 거부한 것은 부당하다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 2005. 4.30. 개별주택가격이 공시됨에 따라 2005. 7.13. 소득세법 제99조 제1항 제1호 라목이 신설되었으며, 이 후 양도되는 실지거래가액 과세대상 자산의 취득가액이 불분명시, 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 같은법 시행령 제164조 제7항의 규정에 의거 산정한 다음, 같은법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 따라 환산하게 되어 있으므로 청구인이 당초 신고시 위 규정들을 적용하여 환산한 취득가액으로 신고한 것은 적법한 것이므로 경정청구를 거분한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 개별주택가액이 공시되기 전에 취득한 쟁점주택의 취득가액을 환산하면서 토지와 건물의 양도가액을 구분하여 각각 환산하여야 할 것인지, 이들을 합한 방법으로 환산하여야 할 것인지
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12.18. 개정)

○ 같은법 시행령제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서󰡒대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액󰡓이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2002.12.30. 개정)

○ 같은법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액󰡓이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999.12.31. 신설)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정 에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양 도당시의 기준시가)

○ 같은법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액
• 라. 주 택 (2005. 7.13. 신설) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 개별공시지가․개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 7.13. 개정)

○ 같은법 부칙 (2005. 7.13. 법률 제7579호) 제1조 【시행일】 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 제2조 【일반적 적용례】 이 법은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다.

○ 같은법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

⑦ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격×취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액/당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 당사간의 주장에 의하면, 청구인은 쟁점주택을 1973. 8.14. 취득하여 2005.10. 4. 1,293,508,732원(토지가액 1,204,765,333원 및 건물가액 88,743,399원)에 양도한 사실, 동 주택에 대하여 2005. 4.30. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격으로 690,000,000원이 공시되었던 사실, 쟁점주택은 1세대1주택으로서 고가주택에 해당하는 사실에 대하여는 다툼이 없고, 다만 실지거래가액에 의한 방법으로 양도차익을 계산함에 있어서 실지취득가액을 알 수 없어 의제취득일(1985. 1. 1.) 현재의 환산취득가액을 토지와 건물의 양도가액을 합하여 계산할 것이지 구분하여 각각 계산할 것인지에 대하여 다투고 있어, 이에 대하여 살펴본다.

2. 청구인이 당초 신고시 계산한 쟁점주택의 환산취득가액(236,976,760원)과 경정청구시 계산한 환산취득가액(586,433,719원)을 비교(차액 349,456,959원)하여 보면 다음과 같다.

• 가) 청구인은 일단 쟁점주택의 양도당시 기준시가(2005. 4.30. 최초 공시된 개별주택가격 690,000,000원)를 양도당시(2005.10. 4.) 토지의 개별공시지가(836,540,0 00원)와 양도당시(2005.10. 4.) 건물의 기준시가(6,136,480원)로 안분하여 양도당시 토지에 대한 기준시가는 684,975,330원으로, 양도당시 건물에 대한 기준시가는 5,024,670원으로 구분한 것으로 나타난다.
• 나) 다음 청구인은 당초 신고시에는 쟁점주택의 환산취득가액을 다음과 같이 23 6,976,760원(①+②)으로 계산한 것으로 나타난다.

① 토지환산취득가액: 쟁점주택 양도가액 1,293,508,732원×양도당시(2005.10. 4.) 토지의 개별공시지가 836,540,000원/양도당시 토지의 개별공시지가(836,540,0 00원)와 건물의 기준시가(6,136,480원)의 합계액 842,676,480원×취득당시(1985. 1. 1.) 토지의 기준시가 103,515,934원/개별주택 공시가격을 안분한 토지가액 684,9 75,330원 = 194,056,180원

② 건물환산취득가액: 쟁점주택 양도가액 1,293,508,732원×양도당시 건물 기준시가 6,136,480원/양도당시 토지의 개별공시지가와 건물의 기준시가의 합계액 842,6 76,480원×취득당시(1985. 1. 1.) 건물기준시가 22,895,246원/개별주택 공시가액을 안분한 건물가액 5,024,670원 = 42,920,580원

• 다) 그런데, 청구인은 경정청구시에는 쟁점주택의 환산취득가액을 다음과 같이 586,433,719원(①+②)으로 계산한 것으로 나타난다.

① 토지환산취득가액: 토지 양도가액 1,204,765,333원×취득당시 토지기준시가 103,515,934원/개별주택 공1세대1주택가액을 안분한 토지가액 684,975,330원 = 182,068, 467원

② 건물환산취득가액: 건물 양도가액 88,743,399원×취득당1세대1주택 건물의 기준시가 2 2,895,246원/개별주택 공시가액을 안분한 양도당시 건물기준시가 5,024, 670원 = 404,365,252원

3. 한편, 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 규정의 산식으로 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가는 개별주택가격이 되고 취득당시 기준시가는 같은법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의한 가액이 되는 바(서사-1563, 2005. 8.31. 같은 뜻임), 20 05. 8. 5. 신설된 소득세법 시행령 제164조 제7항 의 규정에 의하면, 취득당시의 기준시가는건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격×취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액/당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액)으로 산정토록 규정하고 있어, 위 시행령의 산식에 따라 쟁점주택의 취득당시(1985. 1. 1.)의 기준1세대1주택가를 계산하면 다음의 “가)”와 같이 126,411,181원으로 계산되며, 이를 기준으로 같은법 1세대1주택행령 제176조의2 제2항 제2호 규정의 산식(쟁점주택의 실지양도가액×쟁점주택의 취득당1세대1주택의 기준1세대1주택가/쟁점주택의 양도당1세대1주택의 기준1세대1주택가)에 따라 취득가액을 환산하면 다음의 “나)”와 같이 청구인이 당초 신고1세대1주택 계산한 환산취득가액 236,976,760원과 일치하므로, 토지와 건물의 양도가액을 구분하여 취득가액을 각각 환산하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

• 가) 쟁점주택의 취득당1세대1주택 기준1세대1주택가: 690,000,000원(최초 공1세대1주택 주택가액)×96,99 7,190원(취득당시 토지와 건물의 기준시가 합계액) /529, 447,320원(최초 주택가격 공시 당시의 토지와 건물의 기준시가 합계액) = 126, 411,181원
• 나) 쟁점주택 환산취득가액: 1,293,508,732원(쟁점주택 실지 양도가액)×126,41 1,181원(쟁점주택 취득당1세대1주택의 기준시가)/ 690,000,000원(쟁점주택 양도당시의 기준시가) = 236,976,760원

이 건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.