양도소득세 계산 시 필요경비 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2002.11.15. 경락으로 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 답 5,871㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 분할하여, ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 3,868㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)는 청구 외 원○○에게, ○○광역시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 2,003㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)는 청구 외 최○○에게 2004.

9.

9. 각각 양도하고, 쟁점토지의 실지거래가액(양도가액 315,000천원, 취득가액 283,000천원)에 의해 양도차익을 산정하여 2004년 과세연도 양도소득세 7,359,840원을 2004.11.30. 신고․납부하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사에서 쟁점토지의 실지양도가액은 585,000천원임을 확인하고 과소신고분에 대한 양도소득세 125,733,600원을 2006. 1.

5. 청구인에게 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 3.

7. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 2004.11.30. 양도소득세 예정신고를 하였지만, 세법에 대한 지식의 부족으로 기준시가에 의한 양도소득세 확정신고를 하지 못하였으므로, 국세기본법 제45조 의 2에 의거 기준시가로 경정청구하여 추가 납부할 것이오니 이를 인정하여 줄 것과 청구인이 양도한 쟁점토지 중 청구 외 원○○에게 양도한 쟁점①토지는 청구 외 원○○가 부동산을 매매하게 되어 실거래가액으로 양도소득세를 신고함에 따라 확인된 가액이고, 쟁점토지 중 청구 외 최○○ 지분인 쟁점②토지는 아직 양도하지 않았으므로 이 부분은 기준시가로 경정하여야 하며, 또한 청구인이 쟁점토지의 양도 시 지출된 중개수수료와 차입금이자 등 필요경비 49,519,978원을 인정하지 않고 이건 과세한 처분은 부당하다.

청구인과 같이 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고․납부 한 후 기준시가로 경정청구 하는 것은 국세기본법 제45조 의 2의 규정에 의한 경정청구 대상이 되지 않으며, 쟁점토지의 양도 시 지출된 필요경비로 주장하는 중개수수료와 컨설팅비용 등은 그 지급사실을 확인할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙서류가 없으며, 쟁점토지의 취득자금으로 사용된 차입금에 대한 지급이자 또한 소득세법 제97조 에 규정한 필요경비에 해당하지 않으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 청구인이 실지거래가액에 의거 양도소득세를 신고․납부하고 확정신고 기한이 경과한 후 기준시가로 경정하여 줄 수 있는지 여부

2. 쟁점토지의 양도 시 지출되었다고 주장하는 중개수수료, 차입금이자 등을 필요경비로 인정하여 줄 수 있는지를 가리는 데 있다.

• 나. 관련법령

○ 국세기본법(2005. 7.13. 법률 제7582호 개정되기 전의 것) 제45조의 2 【경정등의 청구】

① 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 다음 각호의 1에 해당 하는 때에는 법정신고기한 경과후 2년 이내에 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)의 결정 또는 경정을 관할세무서장에게 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때

2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미달하는 때

○ 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. 1.～5. 생 략

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (이하 생략)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (이하 생략) 2.～3. 생 략

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 시행령(2005. 2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서󰡒양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것󰡓이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】

① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 예정신고라 한다.

○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

② 생 략

③ 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다.

④ 예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 확정 신고를 하지 아니할 수 있다.

⑤ 확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실 관계

• 가) 청구인은 ○○지방법원 부동산 임의 경매(사건번호: ○○○○호)에 의하여 2002.11.15. 경락으로 취득한 쟁점토지를 2004. 9. 3. 분할하여 쟁점①토지는 청구 외 원○○에게, 쟁점②토지는 청구 외 최○○에게 2004. 9. 9. 각각 양도(매매계약서는 분할 전 1필지로 작성함)하고 실지거래가액(양도가액 315,000천원, 취득가액 283,000천원)에 의해 양도차익을 산정하여 2004년 과세연도 양도소득세 7, 359,840원을 2004.11.30. 신고․납부한 것이 심리자료에 의하여 알 수 있다.
• 나) 처분청은 양도소득세 실지조사에서 쟁점토지의 실지양도가액이 585,000천원으로서 아래<표>과 같이 과소신고금액이 270,000천원임을 확인하고, 2004년 과세연도 양도소득세 125,733,600원을 2006. 1. 5. 청구인에게 경정․고지한 것을 양도소득세결정결의서 등에 의하여 알 수 있다. (단위: 천원) 구 분 당초신고내용 확인내용 차 액 비 고 양도가액 315,000 585,000 270,000 과소신고 취득가액 283,000 283,000 0 법원경매취득 필요경비 9,056 9,056 0 관련 지방세 등 양도차익 22,944 292,944 270,000
• 다) 2004. 7.10. 작성된 부동산 매매계약서의 내용을 살펴보면, 첫째, 청구인(대리인은 청구 외 이○○으로 기재되어 있음)과 청구 외 원○○외 1인이 쟁점토지를 585,000,000원에 매매한다는 내용이고, 중개업소는 청구 외 김○○공인중개사사무소로 기재되어 있음을 알 수 있는 반면에, 청구 외 이○○은 중개업 사업자등록을 한 사실이 없음을 국세통합전산망(TIS)에 의하여 알 수 있다. 둘째, 쟁점토지의 매매와 관련하여 총 매매대금 585,000,000원 중 청구 외 원○○가 매수한 쟁점①토지의 매매대금은 386,000,000원이며, 이에 대한 중개수수료는 3,400,000원임을 청구 외 김○○가 발부한 영수증 사본에 의하여 알 수 있다.
• 라) 청구 외 원○○는 자신이 취득한 쟁점①토지를 2005. 3.25. 전○○외 2인에게 다시 양도하고, 주소지 관할 ○○세무서에 청구인과 체결한 매매계약서를 첨부(쟁점①토지의 취득가액은 385,416,450원이라고 기재함)하여 양도소득세를 신고한 것이 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서에 의거 알 수 있다.
• 마) 청구인은 이 건 양도소득세조사와 관련하여 쟁점토지의 실제 양도가액은 585, 000,000원이고, 취득가액은 283,000,000원(법원경매취득)이며, 기타 필요경비는 등록세, 취득세 및 부동산 중개수수료 등 58,575,978원이라고 2005.11.23. 처분청에 확인하여 주었으나, 청구인이 당초 신고한 필요경비는 9,056,000원으로서, 그 내역은 등록세 2,830,000원, 지방교육세 566,000원, 취득세 5,660,000원 합계 9,056,000원인 것이 지방세 세목별 과세증명서 사본에 의하여 알 수 있고, 기타 필요경비는 신고한 사실이 없었음이 심리자료에 의하여 알 수 있다.

○ 판단

• 가) 기준시가로 경정을 요구한 것에 대하여 살펴보면,

(1) 쟁점토지는 당초 기준시가 과세대상임에도 청구인은 부동산매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 2004.11.30. 양도소득세예정신고를 하였고, 확정신고기한이 경과한 심리일 현재 쟁점토지를 기준시가로 계산하여 양도소득세를 신고하는 것이 유리하다고 판단되어 기준시가로 양도소득세를 다시 계산하여 국세 기본법 제45조 의 2의 규정에 의거 경정청구 등을 할 수는 없는 것이라고 판단된다. (서일-802, 2004. 6.14., 징세-1723, 2004. 5.31. 외 같은 뜻)

(2) 청구 외 최○○에게 양도한 부분에 대하여 기준시가 과세를 요구하였으나, 당초 청구인이 양도 당시 1개의 필지를 1건의 매매계약서에 의하여 청구 외 원○○와 최○○에게 양도한 건을 이후 양수인의 양도여부에 따라 달리 계산할 이유가 없다고 여겨진다.

• 나) 필요경비 인정을 요구한 것과 관련하여 살펴보면, (1) 청구인이 주장하는 중개수수료 지급내역은 다음과 같다. 성 명 금액(원) 비고 이○○ 15,000,000 중개수수료 김○○ 10,000,000 소개비 노○○ 10,000,000 수고비 및 컨설팅비 합 계 35,000,000

(2) 청구인은 청구 외 이○○(000000-0000000)에게 중개수수료 15,000천원을 지급하였다고 주장하면서 영수증 사본을 제시하였으나, 첫째, 쟁점토지의 매매계약서상 공인중개사는 청구 외 김○○로 기재되어 있으며, 청구 외 이○○은 중개업 사업자등록을 한 사실이 없음을 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다. 둘째, 쟁점토지의 총 매매대금 585,000,000원 중 청구 외 원○○가 매수한 쟁점①토지의 매매대금은 386,000,000원(총 매매대금 대비 65.9%)이며, 이에 대한 중개수수료가 3,400,000원인 점을 감안하면 청구주장은 사회통념상 이를 인정하기 어려우며, 청구주장과 같이 이를 지급하였다고 인정할 금융자료 등 객관적인 증빙도 심리일 현재까지 제시한 사실이 없다.

(3) 소개비 및 컨설팅 비용으로 청구 외 김○○과 노○○에게 10,000,000원씩 각각 지급하였다고 영수증 사본을 임의 제시하였으나, 이 또한 구체적으로 그 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙은 제시하지 않았다.

(4) 또한, 청구인이 쟁점부동산의 취득자금 지급수단으로 사용된 차입금(1억2천만원)의 이자는 2003. 2.10.부터 2004. 8.24.까지 총 14,519,978원임을 대출금거래내역조회 사본에 의하여 알 수 있으나, 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비는 소득세법 제97조 제1항 각호의 규정에 의한 것을 말하는 것인 바, 매매당사자간에 약정된 매매지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자상당액은 필요경비에 해당하지 않으므로(재일 46014 - 1360, 1997. 6. 3. 외 같은 뜻), 실제 지출된 필요경비가 58,575,978원이라는 청구주장은 당초 신고한 등록세 등 9,056,000원 이외에 이를 인정할 만한 객관적 증빙이 없으므로 당초 처분은 정당하다고 여겨진다.

이 건 심사청구는 청구주장이 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.