매매계약서상의 매매가격이 실지취득가액인지 여부

○○세무서장이 2006. 1. 2. 청구인에게 결정 고지한 2004년 과세연도 양도소득세 27,463,840원은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 195.1㎡, 신축 중인 건물 493.9㎡(이하 토지 및 건물은 “쟁점부동산”이라 하고 건물은 “쟁점건물”이라 한다)를 19 91. 4.15. 청구 외 이○○으로부터 취득하여 2004. 6.22. 청구 외 이○○에게 양도하고, 2004. 8.31. 실지거래가액(양도가액 17억원, 취득가액 10억1천만원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 실지양도가액 17억원을 취득 당시의 기준시가 비율로 환산한 가액을 취득가액으로 결정하여 2006. 1. 2. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 27, 463,840원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 2.27. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 취득시 작성한 쟁점부동산의 매매계약서, 거래상대방의 거래사실확인서, 대금지급영수증 등에 의하면, 취득가액이 10억1천만원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)에 매매하고, 대금을 지급하였음을 알 수 있음에도,
• 나. 처분청이 취득가액이 불분명하다고 판단한 조사내용을 보면,

1. 대금수령자가 “건축주 이○○과 명의가 상이하고 수령인 인적사항이 없는 등 진위가 불분명함”이라고 하였으나, 쟁점부동산의 등기부등본 갑구란을 보면 매매예약 소유권이전청구권 가등기권리자가 대금 수령자인 청구 외 김○○임을 확인할 수 있고, 영수증 입금표에 거래 전부터 알고 지내는 수령인의 성명이 기재되어 있음에도 주소나 주민등록번호가 없다하여 진위가 불분명하다고 한 것은 부당하다.

2. 매수대금 지급내역 중 “보증금 55백만원이 임대차 관련서류를 제시하지 못하여 확인이 불가능하다고 한 것”에 대하여는, 매수 당시 건축주 이○○으로 허가 받은 건물은 신축 중으로 준공검사를 받아주는 조건으로 매매하였으며, 준공시까지 보증금 1억원 이상의 임대를 약속하였으나 소유권이전시까지 보증금 55백만원의 임대밖에 하지 못하여 동 금액만 승계하고 잔액을 지급하였으며, 약 14면이 지난 현재 관련 임대차계약서는 보관하고 있지 않다.

3. “신축 중인 건물의 평가는 건설에 소요된 비용의 합계액으로 하기 때문에 기성고에 의한 건설원가 관련 증빙서류를 제시하여야 한다.”는 점에 대하여는, 일반적으로 개인이 작은 부동산을 매매할 때에 건설원가를 확인하고 평가하여 매매하는 것이 아니므로 부동산 매매시에 매도자(건축한 자)의 건설원가관련서류를 인수하여 보관하고 있는 매수자는 없을 것으로 추정한다.

4. “취득매매계약서에 계약일자가 공란이고 매도인 및 매수인 인적사항이 공란이며 중개업자 기재란도 공란이므로 계약서의 진위여부가 불분명하다”고 한 점에 대하여, 청구인은 평소 잘 알고 지내는 청구 외 김○○과 함께 사업을 하는 이○○과의 계약이므로, 중개업자가 관여할 여지가 없었고, 모르는 사람과 계약을 하였거나 계약서를 여러 번 작성한 경험이 있었다면 위와 같은 실수는 하지 않았을 것이며, 오래전부터 잘 알고 지내는 사이에 전화번호나 주민등록번호는 가볍게 생각하여 기재를 누락하였고, 계약금만 주고받으면 계약의 효력이 있다고 생각하였으며, 계약일자가 누락된 사실도 쟁점부동산을 매도하고 양도소득세를 신고하면서 알게 되었다. 만약 세금을 적게 내기 위해 허위계약서를 작성하였다면 계약서에 공란은 만들지 않을 것으로 생각되며, 계약서의 지질이나 보관상태만 확인하더라도 매수 당시에 작성된 것임을 알 수 있다.

5. 처분청에서는 1991년 건물 매매사례가액을 ㎡당 375,000원으로 계산하여 청구인의 신축대금을 터무니없는 가액이라 하였으나, 매매사례가액으로 채택한 부동산의 신축연도를 알고 싶으며, 청구인이 알기로는 마감재에 차이가 있지만 취득 당시 건물신축원가가 ㎡당 600,000원～900,000원으로 알고 있는 바, 처분청이 채택한 매매사례가액은 터무니없는 가액이다.

6. 처분청은 “무통장입금증의 금액은 실제거래가액으로 추정하나, 영수증, 약속어음, 임대보증금은 가공허위금액으로 추정된다.”라고 하였는 바, 무통장입금액의 수령인이나 영수증상의 수령인이 동일이고 영수증에 영수인의 이름이 기재되어 있고, 영수증에 날인이 없는 영수증과 날인이 되어 있는 영수증을 비교하면 영수인 김○○의 자필로 작성한 동일인의 영수증이란 것을 누구나 알 수 있음에도 실제지급여부 확인불가라고 함은 부당하다. 약속어음은 1990.11.19. 3천만원을 빌려주면서 지급기일을 1991. 3.20.로 하여 받은 약속어음으로서, 1991. 2월 쟁점부동산 매매계약을 하면서 쟁점부동산 매수대금으로 대체되었음을 알 수 있음에도 허위작성으로 판단함은 부당하다. 그리고 쟁점부동산을 매수 당시 몇 년을 보유할 것인지 양도소득세제가 어떻게 바뀔 것인지를 알 수 없는 청구인이 약 14년 후에 사용하기 위해 어설픈 계약서를 작성 보관한다는 것은 상식에 맞지 않는다.

• 다. 위와 같이 사실관계 및 정황 등을 종합하여 보면 중개인이 개입되지 않아 정형적인 서식에 의하지 아니한 영수증 등 6하 원칙에 맞지 않은 거래증빙을 보관하고 있었지만, 매도자의 거래사실확인서와 인감증명서 등 실지거래사실을 확인할 수 있는 서류를 첨부하여 신고시 제출하였음에도 처분청이 사실관계를 소홀히 확인하고 고지한 이건 처분은 부당하다.

• 가. 부동산 매매계약서상 계약일자 미상으로 부동산매매계약서 자체의 진위여부를 확인할 수 없고, 건축 중인 건물에 대한 평가는 토지대금과 건설에 소요된 비용으로 결정되는 것임에도 기성고에 대한 건설원가 관련 증빙서류를 제시하지 못하고 있으며,
• 나. 매수대금 지급내용 및 증빙 등을 살펴보면, 무통장입금액 6건 388백만원의 수령인은 매도자 청구 외 이○○이 아닌 제3자인 청구 외 김○○으로 그 지급사유가 불분명하고, 계약금 8천만원을 포함하여 현금 등으로 지급하고 받았다는 영수증 3건 537백만원은 통상 사용하는 영수증이 아닌 편지지 또는 편지봉투 등 일정한 규격이 없고, 영수한 날짜도 없이 청구 외 김○○이 작성한 것으로 이 중 1991. 3. 3. 362백만원의 고액을 현금 및 수표로 지급하였다고 하나 이튿날인 1991. 3. 4. 20백만원과 30백만원을 각각 무통장 입금한 사실이 있으므로 신빙성이 없다고 할 것이고, 약속어음으로 지급한 1건 30백만원은 1990.11.19. 발행한 것으로 발행인과 수취자가 바뀌어 있고 그 이유에 대해서는 청구인이 김○○에게 돈을 대여해 주고 추후에 쟁점부동산 매매계약을 하면서 쟁점부동산 매수대금으로 대체되었다고 하나 그 진위가 불분명하다.
• 다. 임대보증금 55백만원을 부채 승계한 것으로 주장하나, 신축 중인 건물에 임대보증금이 존재하는지 여부는 임대차계약서를 제시해야 알 수 있으나 청구인은 제시하지 못하고 세무서에 보관된 서류를 확인하라고 하나 매도인 청구 외 이○○은 사업자미등록으로 확인이 불가능하고 청구인은 1992. 3.10. 과세특례자로 임대업 등록되어 있다.
• 라. 위와 같이 청구인이 제출한 부동산계약서 및 증빙들이 구체적이고 객관적으로 입증되지 못하므로 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당되어 취득가액을 환산가액으로 재계산하여 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 관하여 청구인이 주장하는 취득 당시 거래가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제162조 의 3 【지정지역의 기준 등】

① 법 제96조제1항제6호의2에서 "대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 "지정지역"이라 한다)을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각호의 1에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (괄호 생략)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산을 1991. 4.15. 청구 외 이○○으로부터 취득하여 2004. 6.22. 청구 외 이○○에게 양도하고, 2004. 8.31. 실지거래가액(양도가액 17억원, 취득가액 10억1천만원, 필요경비 46,866,240원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 한 것에 대해, 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액이 불분명하다하여 쟁점부동산의 실지양도가액 17억원을 취득 당시의 기준시가 비율로 환산한 가액을 취득가액으로 결정하여 2006. 1. 2. 청구인에게 2004년 귀속분 양도소득세 27,463,840원을 경정․고지하였음이 이 건 심사청구서 및 결정결의서 등에 의해 확인된다.

2. 쟁점부동산의 등기부등본, 건축허가대장, 처분청의 조사서 등에 의하면, 토지는 매도자 청구 외 이○○이 1990. 3.10. 매매를 원인(접수일 1990. 4. 9.)으로 취득하였고, 청구 외 김○○이 1990. 4.17. 매매예약(접수일 1990. 4.18.)에 의한 소유권이전청구가등기를 한 후 소유권이 청구인에게 이전된 1991. 4.13. 가등기는 말소되었으며, 건물은 매도자 청구 외 이○○이 1990. 4.23. 건축허가를 득하고 1990. 5. 1. 착공하여 1991. 5. 9. 청구인으로 건축주명의가 변경된 이후인 1991. 5.31. 준공되어, 청구인이 1991. 6.13. 지상 4층 지하 1층의 근린생활시설을 보존등기 하였음이 확인된다.

3. 당 심에서 대금수령인 청구 외 김○○에게 2006. 5.11. 전화로 확인한 바, 청구 외 김○○이 쟁점건물을 매도자 청구 외 이○○과 같이 신축하고 있던 중에 같은 교회에 다니면서 친하게 지내는 청구인이 쟁점부동산을 취득하겠다고 하여 부동산중개인이 없이 쟁점취득가액에 매매하고, 매매계약서는 청구 외 김○○이 작성하였으며 대금도 청구 외 김○○이 지급받아 청구 외 이○○과 배분하였다고 진술하고 있다.

4. 쟁점부동산이 양도 당시 투기지역으로 지정되어 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 대상에 해당한다는 사실과 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지양도가액 17억원 및 필요경비 46,866,240원에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지취득가액 10억1천만원에 대하여 다툼이 있는 바, 처분청은 청구인이 제출한 증빙 중 금융자료인 무통장입금증 이외의 취득매매계약서, 영수증 등은 그 진위가 불분명하고 또한, 인근의 매매사례가격과 비교한 결과 등으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다는 의견이므로, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 처분청은 매매계약서에 매매일자가 기재되어 있지 아니하고, 매도인과 매수인의 주민등록번호, 전화번호 및 중개인에 대한 사항이 기재되어 있지 아니하여 계약서의 진위여부를 확인할 수 없다고 하였으나,

① 매도자 청구 외 이○○이 인감증명을 첨부하여 제출한 ‘거래사실확인서’상의 매매대금이 1,010,000,000원인 점 ② 청구 외 김○○이 토지의 가등기권리자이면서 건축관련사업을 영위사실이 국세통합시스템에 의해 확인되는 점으로 보아 청구 외 김○○의 상기 진술 및 진실성이 보이는 점, ③ 제출된 매매계약서의 원본 등 여러 정황 등을 볼 때 계약서상에 계약일자, 매매당사자들의 주민등록번호와 전화번호, 중개인에 대한 사항이 기재되지 않았다하여 청구인이 제시한 매매계약서가 허위계약서라고 단정하기는 어렵다고 보인다.

• 나) 처분청은 무통장 입금액만 실제 거래가액으로 추정되나 대금지급관련 영수증, 약속어음, 임대보증금은 실제지급여부 확인이 불가하여 허위로 추정된다고 하여 청구인의 취득가액을 불분명하다고 하였는 바, 청구인이 제출한 대금지급관련 증빙에 대하여 살펴보면,

① 비록 일부 영수증에 일자가 없거나 대금수령사유가 명백히 기재되어 있지 않으나, 영수인이 토지의 가등기권리자이면서 신축자인 청구 외 김○○으로서 영수증 간의 필체가 동일할 뿐 아니라 영수증과 매매계약서상의 필체와도 동일하고 거래 당시에 청구 외 김○○에 의해 작성된 것으로 보이며, ② 약속어음은 발행일인 1990.11.19. 청구인이 청구 외 김○○에게 3천만원을 무통장 입금한 것이 확인되는 것으로 보아, 만기일인 1991. 3.20. 쟁점부동산의 매매대금과 대체했다는 청구주장은 신빙성이 있어 보이며, 취득자금증빙으로 활용하기 위해 허위로 약속어음을 작성하지는 않은 것으로 보인다. 또한, ③ 청구인은 청구 외 김○○이 쟁점건물을 보증금 1억원에 임대해 준다고 약속하였으나 실제 임대보증금은 55백만원에 불과하여 45백만원은 추후에 대금을 주었고, 임대보증금은 잔금과 대체하였다고 주장하면서 이에 대한 증빙은 제시하지 못하고 있지만, 임대보증금으로 건축비를 충당하는 것이 통상적인 상거래에서 있을 수 있다고 보인다. [표 1] 청구인이 제시한 취득대금관련 증빙 일 자 금 액 증빙종류 내 용? 80,000,000 영수증 김○○ 수령, 일자 미기재

91. 3. 3. 362,000,000 〃 김○○ 수령, 쟁점부동산 대금 영수 표기

91. 3. 4. 20,000,000 무통장입금증 청구인이 김○○에게 입금

91. 3. 4. 30,000,000 〃 〃

91. 3.20. 30,000,000 약속어음 발행일 90.11.19., 지급일 91. 3.20. 발행인 김○○, 수령인 박○○

91. 4. 3. 100,000,000 무통장입금증 청구인이 김○○에게 입금

91. 4.10. 193,000,000 무통장입금증 청구인이 김○○에게 입금

91. 4.11. 95,000,000 영수증 수령인 김○○? 100,000,000

• 임대보증금 1억원으로 잔금과 대체하려 했으나 실 임대보증금이 55백만원에 불과하여 차액 45백만원은 나중에 지불 하였다고 주장 계 1,010,000,000 (단위: 원)

• 다) 쟁점부동산을 부동산전문 잡지인 ‘○○○○’의 1991년 6월호에 매물로 등록되어 있는 아래 [표 2]와 같이 유사한 부동산과 비교해 보면, 평당 가격이 비슷한 것으로 나타나고 있는 점으로 보아, 쟁점취득가액은 실거래가액으로 보인다. [표 2] 구 분 소재지 거래 시기 가격 (백만원) 토지 면적 (평) 건물면적 (평) 평당 가격 (만원) 신축연도 용도 쟁점 부동산

○○동 ○○번지 1991년4월 1,010 59 149 677 1991 지1층, 4층 근린시설 매물정보부동산

○○동 -○○ 빌라입구 -○○ 백화점건너 1991년6월 1,500 92 230 652 1989 5층 사무실 그러나 처분청이 인근매매사례가액 비교한 내용을 보면, 비교대상인 인근의 부동산은 [표 3]과 같이 거래시기, 기준시가, 건물용도 등이 유사하지 않음에도 이를 매매사례가액으로 비교함은 잘못이 있다할 것이다. [표 3] (단위: 원) 구 분 소재지 거래시기 기준시가 건물용도 쟁점 부동산

○○동 ○○번지

1991. 4.15. 1,800,000 근린생활시설 인근 매매사례 부동산

○○동 ○○번지

2000. 3. 9. 2,000,000 상가주택

• 라) 위와 같이 청구인이 제출한 취득매매계약서와 취득대금 관련 영수증 등의 원본을 확인한 바, 신빙성이 있는 서류로 보이고, 인근의 유사 부동산의 평당 가격과 쟁점부동산의 평당 가격이 비슷한 것 등을 종합하여 볼 때, 쟁점취득가액이 쟁점부동산의 실취득가액으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 에 의하여 주문과 같이 결정합니다.