실거래가액이 확인되지 아니하여 기준시가로 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1984.11. 8. ○○도 ○○시 ○○동 ○가 ○○번지 62.8㎡를 청구 외 구○○으로부터 취득하고, 1984.11.15. 청구 외 박○○로부터 같은 곳 ○○번지 49.6㎡․같은 곳 ○○번지 128.9㎡․같은 곳 ○○번지 92.6㎡(합계 271.1㎡)를 매수하여 1991.11.15. 같은 곳 ○○번지 대지 333.9㎡로 합병한 후, 동 대지상에 1991.12. 4. 지하1층～지상4층 건물 1,292.52㎡를 신축(이하 “쟁점건물”이라 한다)하여 목욕탕업을 영위하다가, 2001. 2.17. 같은 곳 ○○번지 56.8㎡를 배우자 청구 외 이○○으로부터 증여받아 2001. 2.28. 같은 곳 ○○번지와 대지를 합병등기(등기 후 면적 390.7㎡, 이하 “쟁점대지”라 한다)하였다. 그 후 청구인은 쟁점대지와 쟁점건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2001. 5. 8. 청구 외 김○○에게 양도하고 2001. 6. 7. 실지거래가액(양도가액 410,000천원, 취득가액 746,000천원)으로 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 확인조사를 실시하여 양도가액 및 취득 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아, 기준시가로 양도차익을 산정하여 2005.11.14. 청구인에게 2001과세연도 양도소득세 56,363,890원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 2.10. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 양도하고 확정신고기한 내인 2001. 6. 7. 처분청에 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였고, 쟁점부동산의 양도 및 취득 시의 실지거래가액이 과세표준 예정신고 시 제출한 부동산매매계약서ㆍ거래사실확인서 등에 의해 명백히 확인되므로, 양도 및 취득가액이 불분명하다는 이유로 기준시가로 결정한 이 건 처분은 부당하여 취소되어야 한다. 설령, 건물신축에 따른 취득가액의 증빙서류를 인정할 수 없다하여 신고한 취득가액이 불분명한 경우에도 양도가액은 410,000천원이 틀림없으므로 소득세법 제114조 및 동법시행령 제176조의 2의 규정에 의거 환산한 취득가액에 의해 양도차익을 계산하여야 한다.

청구인이 쟁점부동산의 양도가액 실지거래 증빙으로 제출한 부동산매매계약서 및 매수인의 거래사실확인서의 내용이, 매도인 및 매수인의 조사 확인 시 진술한 내용과 다를 뿐 아니라, 조사 확인되는 사항과도 전혀 일치하지 않으므로, 실지거래 양도가액을 명백히 확인할 증빙자료로 보기 어렵다. 또한 취득가액의 증빙으로는 쟁점건물 신축공사 관련 청구 외 소○○의 ‘사실확인 보증각서’, 쟁점대지 중 일부(80㎡) 취득에 관한 구○○의 확인서만 제출되었을 뿐, 건물신축 관련 공사계약서, 대지취득 관련 부동산매매계약서, 대금지급에 관한 증빙자료를 전혀 제시하지 못하고 있으므로, 취득 당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당하지 아니한다. 따라서 청구인이 양도소득 과세표준 예정신고 시 제출한 증빙만으로는 양도 및 취득금액을 확인할 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 양도 및 취득가액을 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 실거래가액으로 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였으나, 처분청이 양도 및 취득 당시의 실거래가액이 불분명한 경우로 보아, 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것)

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호생략) 또는 건물(괄호생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 1.～5. 생략

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 생략
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각 목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】(2001.12.31. 대통령령 제17 456호로 개정되기 전의 것)

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의 2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 X 취득당시의 기준시가 ───────────────── 양도당시의 기준시가 (제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.～2. 생략

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

• 다. 사실관계 【사실관계】

1. 쟁점부동산(○○시 ○○동 ○가 ○○번지)의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 아래 (표1)의 사항이 확인된다. (표1) 쟁점부동산의 취득 및 양도 내역 (단위: ㎡) 구분 취득일자 지 목 번지 (당초) 면 적 매도자 양도일자 매수자

대지 1984.11. 8. 대지

○○ 62.8 구

○○ 1984.11.15. 대지

○○ 49.6 박

○○

○○ 128.9

○○ 92.6 1984.11.15. 1차합병

○○ 333.9

2001. 2.17. 대지

○○ 56.8 이

○○

2001. 2.28. 2차합병

○○ 390.7

2001. 5. 8. 김

○○

건물 1991.12. 4. 목욕탕 건물신축

○○ 1,292.52

2001. 5. 8. 김

○○

2. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2001. 6. 7. 양도소득세 과세표준 예정신고를 하면서, 양도가액은 410,000천원, 취득가액은 746,000천원으로 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 신고한 사실이 양도소득세 과세표준 예정신고서에 의하여 확인되고,

3. 처분청은 2005년 9월 청구인의 신고내용에 대한 확인조사를 실시하여 청구인이 신고당시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아, 기준시가(양도가액 530,404천원, 취득가액 374,145천원)로 양도차익을 산정하여 이 건 과세한 사실이 양도소득세 확인조사복명서와 결정결의서에 의하여 확인된다.

4. 처분청의 조사확인 과정에서 청구인에 대하여 2005. 9. 8. 작성한 문답서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 양도와 관련한 부동산 매매계약서와 건물신축시의 도급계약서와 대금지급 등에 관한 증빙서류를 보관하고 있지 않다고 진술하고 있다.

5. 쟁점부동산의 양도가액에 관련하여 살펴본다.

• 가) (주) ○○금고가 2001. 4. 3. 청구인을 채무자로 하여 채권최고액 570,000천원의 근저당권을 설정하였다가 2001. 5.11. 말소등기한 사실, 2001. 5.10. ○○○○신용협동조합이 청구 외 권○○(김○○의 배우자)을 채무자로 하여 채권최고액 39 0,000천원, ○○○○신용협동조합이 2001. 8.29. 청구 외 이○○을 채무자로 하여 채권최고액 130,000천원의 근저당권을 설정한 사실이 확인된다.
• 나) 청구인이 제출한 양도 당시 부동산매매계약서(작성일자 2001. 4.21.로 기재)에 의하면, 총매매대금은 410,000천원으로, 계약금 10,000천원은 계약 당일, 잔금 4억원은 2002. 5. 8. 지급받기로 약정되어 있을 뿐 임대보증금과 2001. 4. 3. 설정된 채권최고액 570,000천원의 근저당권 승계여부에 대한 특약사항이 전혀 기재되어 있지 아니한, 2001. 5. 8. ○○시장에게 검인을 받은 검인계약서로 확인된다.
• 다) 처분청에서 제시한 매수인 김○○ 명의로 된 확인서(2005. 9. 6.)에 의하면 “2001. 4.21. 계약 시 계약금 10,000천원을 현금 및 수표로 쟁점부동산 소재지에서 지급하고, 2001. 5.10. 잔금지급은 ○○○○신용협동조합, ○○○○신용협동조합으로부터 차용한 대출금 4억원을 청구인의 통장으로 입금한 사실이 있다”고 배우자 권○○이 김○○를 대신하여 확인하고 있다. 그러나 양도소득세 과세표준 예정신고서에 첨부된 김○○가 작성한 거래사실확인서(2001. 5.30.)에 의하면, “1층 미용실 전세금 35,000천원은 매수인이 승계한다. 쟁점부동산을 담보로 한 매도인의 ○○○○금고의 대출금 3억8,000만원을 승계한다. 위 차액인 500만원을 등기서류 양도 시 매수인에게 매도인이 지급한다. 상기 부동산을 2001. 5. 8. 청구인으로부터 위 조건에 매수하였음을 확인한다.”라고 기재되어 있다.

6. 쟁점부동산의 취득가액에 관련하여 살펴본다.

• 가) 청구인이 쟁점건물의 취득가액에 대한 증빙서류로 건축업자라고 주장하는 소○○가 2001. 5.14. 작성한 제출한 ‘사실확인 보증각서’에 의하면, 소○○는 쟁점부동산의 건물을 아래 (표2)와 같이 총 도급가액 716,000천원에 공사를 하였다고 확인하고 있으나, ○○시청에 제출된 쟁점건물의 ‘준공신고서 및 준공검사필증’에 의하면 공사시공자가 청구 외 (주)○○건설(대표이사 이○○)로 나타나고 있어, ‘사실확인 보증각서’만으로는 소○○가 쟁점건물을 신축하였는지 여부가 확인되지 아니한다. (표2) ‘사실확인 보증각서’상의 건축비 명세 (단위: 평, 천원) 층 별 면적(평) 평당 가액 도급금액 지하 및 1층 164.5 900 148,050 2층 및 3층 185.7 1,900 352,830 4층 40.7 1,600 65,120 설비(보일러, 한증실, 수도 등) 150,000 합 계 390.9평 716,000
• 나) 취득 당시 실거래가액 증빙으로 제출된 구○○의 확인서(2001. 5.14.)에 의하면, “쟁점대지 중 ○○번지 80㎡를 1985. 3. 5. 매매대금 1,000만원에 청구인에게 양도하였다”라고 기재되어 있으나, 등기부등본상 취득일(1984.11. 8.), 면적(62.8㎡), 번지(○○번지)가 상이하고 매매대금에 대한 객관적 증빙은 제출하지 아니하였다.
• 다) 쟁점대지 중 박○○로부터 매매취득한 271.1㎡와 관련된 증빙서류 없이 임의로 20,000천원(총746,000천원

• 쟁점건물 건축비 716,000천원

• 구○○으로부터 대지 취득비 10,000천원)원을 취득가액으로 계상하여 신고하였음이 확인된다. 【판단】

1. 부동산의 양도가액 또는 취득가액은 당해 자산의 양도 또는 취득 당시의 기준시가에 의하되 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 이에 따라 소득세법시행령(2000.12.29. 법률 제6292호로 개정된 것) 제100조 제1항에서는, 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다고 규정하고, 실지거래가액에 의할 수 있는 예외적 경우의 하나로서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 확정신고기한 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 들고 있다(소득세법 제96조 제1항 제6호). 이들 규정은 일정한 자산을 양도한 경우에 그 양도차익 산정에 관하여 기준시가 과세원칙에 대한 예외로서, 실질거래 내용으로 과세함에 따라 기준시가에 의한 양도차익의 산정 시 보다 불이익을 받지 아니하도록 보완하기 위한 규정으로 해석된다. 그러므로 일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는바, 청구인이 신고한 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지 여부에 대하여 본다.

2. 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시, 1층 미용실의 전세보증금 35,000천원이 있었고, 쟁점부동산의 채권최고액 570,000천원의 근저당권이 설정되어 있었으나, 청구인이 제시한 양도당시 부동산 매매계약서(검인계약서)에는 총매매대금 4억1,000만원에서 계약금 1,000만원은 계약당일, 잔금 4억원은 2002. 5. 8. 지급받기로 약정되어 있을 뿐, 위의 미용실 전세보증금과 근저당권인수나 승계에 대한 내용이 전혀 약정되어 있지 아니하므로, 동 매매계약서를 거래사실에 따라 작성된 신빙성 있는 계약서로 인정하기 어렵고, 양도 당시 쟁점부동산의 기준시가(530,404천원) 보다 훨씬 낮은 금액(410,000천원)으로 양도하였다는 주장은, 객관적인 금융자료에 의하여 거래금액이 확인되지 않는 한 일반적인 부동산 매매관행을 고려해 볼 때 계약서상의 금액을 양도 당시 실지거래가액으로 인정하기 어려운 바, 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 부동산 매매계약서와 매수인의 거래사실 확인서만으로 양도 당시의 실지거래가액이 확인된다고 인정하기는 어렵다 하겠다.

3. 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 746,000천원(쟁점대지 30,000천원, 쟁점건물 716,000천원)으로 신고하였으나, 쟁점건물 신축에 대한 건설도급계약서나 쟁점대지 매매계약서 등을 제시하지 못하고 있는 바, 달리 객관적인 금융자료에 의하여 거래금액이 확인되지 않는 한, 사후에 작성된 구○○의 확인서(쟁점대지 중 구○○ 양도분 10,000천원)와 쟁점건물을 시공한 자로 확인되지 아니하는 소○○의 ‘사실확인 보증각서’(쟁점건물 건축비 716,000천원) 만으로, 청구인이 쟁점부동산을 746,000천원에 취득하였다고 인정하기는 어렵다 하겠다.

4. 또한 청구인은 양도가액이 명백히 확인되므로 환산한 취득가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 한다고 주장하는 바, 소득세법 시행령 제176조 의 2 제4항에서 납세자가 의제취득일(1985. 1. 1.) 전에 취득한 자산에 대하여 취득가액을 환산할 수 있도록 규정하고 있어, 쟁점대지 중 1985. 1. 1. 이전 취득한 제1차 합병분 333.9㎡에 대한 취득가액은 환산가액을 적용할 수 있겠으나, 이 경우에도 양도가액이 확인되지 아니하므로 동 규정을 적용하기 어렵다 하겠다.

5. 따라서, 쟁점부동산의 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로, 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.