새롭게 확인된 실거래가 인정 여부

○○세무서장이 2006. 1.18. 청구인에게 한 2003년 과세연도 양도소득세 30,086, 670원의 과세처분은, 청구인이 청구 외 김○○에게 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○번지 부동산(임야 5860㎡ 중 공유자 지분 5860분의 48)과 관련하여

1. 임야의 취득가액과 양도가액은 각각 12,188,400원으로 하고, 관련부동산의 자본적지출액은 별도 확인하여 필요경비 산입하며,

2. 위 지상 무허가건물의 양수(양수일 2002. 1.12.)․양도(양도일 2003. 6.13.)와 관련하여 양도가액은 95,000,000원, 취득가액은 70,000,000원으로 하고,

3. 양도비는 별도 확인 후 필요경비 산입하여 양도소득세 과세표준과 세액을 재경정합니다.

청구인은 2003. 6.26. ○○시 ○○구 ○○동 산○○번지 부동산(임야 5860㎡ 중 공유자 지분 5860분의 48, 이하 “쟁점임야”라 한다)을 청구 외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)에게 양도하고, 양도가액 29,400,000원, 취득가액 26,496,000원의 실거래가액으로 하여 2003. 7.21. 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 이에 대하여 처분청은 쟁점임야의 취득자 김○○의 실거래취득가액이 95,000,000원임을 확인하고 2006. 1.18. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 30,086, 670원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006. 2. 3. 이 건 심사청구를 하였다.

○○동 재개발과 관련하여 청구인은 무허가건물{건물번호 00000(0000-0000), 이하 “무허가건물”이라 한다.}을 청구 외 최○○(이하 “최○○”이라 한다.)으로부터 70,000,000원에 취득하였으므로 취득가액을 인정하여야 한다. 무허가건물 매수 시 청구인은 취득금액으로 이주비 10,000,000원을 제외한 60,000,000원을 공인중개사 청구 외 이○○(000000-0000000, 이하 “이○○”이라 한다.)의 계좌로 입금하였고, 이는 계약서의 단서 내용대로 임야 매입금액은 별도로 계산되며 순수한 권리금 내역이다. 따라서 양도가액은 무허가건물 양도금액 95,000,000원과 쟁점임야 양도가액인 26,496,000원의 합계인 121,496,000원이며, 취득가액은 무허가건물 취득가액 70,000,000원과 쟁점임야 취득가액 26,496,000원의 합계인 96,496,000원이다.

• 가. 청구인의 쟁점임야에 대한 양도자는 국가(산림청)이며, 대위계약자인 ○○공사 ○○지역본부장과의 계약서상 매매금액은 26,496,000원으로서 청구인이 당초 예정신고를 했던 취득가액과 동일하다.
• 나. 취득가액의 근거자료로 공인중개사 이○○에게 지급한 금융자료를 제출하였으나, 이는 쟁점임야 취득금액과 관련된 지급금액인지 여부를 확인할 수 없다.
• 다. 청구인은 취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액을 환산가액으로 결정하여 줄 것을 주장하고 있으나, 당해거래는 국가(산림청)와의 거래로서 실지거래가액이 확인되는 경우이며 양도가액과 취득가액의 실지거래가액이 확인됨에 따라 실지거래가액으로 경정ㆍ고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도소득세를 실거래가액으로 신고한 쟁점임야에 대하여 처분청이 확인한 실거래가로 경정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액 】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(2002.12.18. 단서 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.(2000.12.29. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.(2000.12.29. 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과표와 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(2001.12.31. 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29. 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2002.12.18. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

3. 삭 제 (2000.12.29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

② 생략

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999. 12.28. 개정) (이하 생략)

○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점임야를 2003. 6.26. 국가로부터 매입하여 같은 날 김○○에게 양도한 사실이 관련토지등기부등본에 의하여 확인되고,

2002. 6. 7. 작성된 쟁점임야에 관한 국유재산매매계약서에는 매도자가 국가(산림청: ○○지방산림관리청 ○○국유림관리소장)이고 매수자가 청구인으로서 이자 3,815,340원을 제외한 매매가액이 26,496,000원으로 기재되어 있으며, 매각대금 분할납부내용은 다음【표1】과 같이 기재되어 있다. 【표1】 횟수 분납금 이자 납부기일 비고 계 26,496,000 3,815,340 계약금 2,649,600 계약체결 당일 1 4,769,600

2002.. 월 일 없음 2 4,769,200 1,526,140

2003. 4. 1. 3 4,769,200 1,144,600

2004. 4. 1. 4 4,769,200 763,070

2005. 4. 1. 5 4,769,200 381,530

2006. 4. 1.

2. 2003. 4.25. 청구인과 김○○이 작성한 무허가건물매매계약서에는 “부동산매매금액이 95,000,000원으로 기재되어 있고, 계약금 10,000,000원은 2003. 4.25.에, 중도금 40,000,000원은 2003. 5.13.에, 잔금 45,000,000원은 2003. 6.13.에 각각 지불한다”고 기재되어 있으며, 또한 특약사항에 “이주비 1,000만원을 승계하며 잔금 시 공제함”이라 기재되어 있고, “토지불하대금은 잔금 시 매수자가 별도 계산한다.”라고 기재되어 있다.

3. 청구 외 이○○(000000-0000000)은 청구인의 남편으로서 2002. 1.12. ○○시○○금고에서 20,000,000원의 대출을 받은 사실이대출금(원금․이자)계산서에서 확인된다.

4. 청구 외 이○○이 제출한 기존무허가건물 철거사실 확인의뢰에 대하여 2001. 12.14. ○○구청장은 다음【표2】와 같이 회신하였다. 【표2】 위치 건물번호 구조 건평 소유자 철거일자

○○동 산○○번지 00000 (0000-0000) 세멘조 16평 최○○ (000000-0000000) 2001.11.15.

5. 청구인은 무허가건물의 양도가액 95,000,000원에 대하여는 인정을 하고 있다. 다만 무허가건물을 2001.12.21. 최○○으로부터 70,000,000원에 취득하였으므로 취득원가를 인정해야 한다고 주장하면서 관련부동산매매계약서,요구불 거래내역 의뢰 조회표, 잔금지급영수증 및 중개사 수수료지급영수증을 제시하고 있어 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 2001.12.21. 작성한 청구인과 최○○과의 무허가건물매매계약서에는 부동산매매금액이 70,000,000원으로 기재되어 있고, 계약금 7,000,000원, 잔금 53,000,000원은 2002. 1.12.에 지불하는 것으로 기재되어 있으며, 특약사항에 “이주비 1,000만원을 승계하며 잔금 시 공제함”이라 기재되어 있다. 또한 중개업자는 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○공인중개사사무소 이○○(Tel 0000-0000)으로 기재되어 있다.
• 나) 무허가건물의 매매금액에 대한 자금결제는 2001.12.21. 타행출금으로 계약금 7,002,500원이 청구인 계좌(000000-00-000000)에서 출금되어 부동산중개인 이○○ 계좌로 입금의뢰되었고, 2002. 1.12. 청구인의 같은 계좌에서 이○○의 ○○은행계좌로 전화이체된 39,000,000원과 같은 날 청구인의 남편 청구 외 이○○이 ○○시 ○○금고에서 대출한 금액 중 14,000,000원 합계 53,000,000원을 잔금으로 지급하고 최○○으로부터 잔금지급영수증을 받았음이 확인된다.

6. 당심이 ○○구청(주택과 담당 임○○, 전화 000-0000)에 확인한 바, ○○구 ○○동 산 ○○번지는 ○○제1구역 재개발지역(2003.11.25. 관리처분계획인가, 시공사 ○○공사, 입주예정일 2006년 8월 말경)으로서, 입주권리자는 재개발지역 토지 소유자뿐만 아니라 국(시)유지를 점유하고 있는 무허가건물 소유자도 해당되는 바(도시 및 주거환경 정비법제26조), 무허가건물소유자에 대하여는 2002. 6. 7.부터 국유지를 불하함에 따라 청구인은 쟁점임야를 2003. 6.26. 등기이전한 사실이 관련토지등기부등본에서 확인된다. 위의 사실내용을 종합하여 보면, 청구인은 2002. 1.12.(잔금 청산일임) 최○○으로부터 무허가건물을 70,000,000원(계약금 7백만원, 잔금 53백만원, 이주비 10백만원)에 취득하고, 이 무허가건물의 소유권에 근거하여 2002. 6.26. 쟁점임야를 국가로부터 26,496,000원(청구인이 양도 당시까지 기불입한 금액은 12,188,400원임)에 불하받아 같은 날 양도한 것으로서, 무허가건물소유권과 관련하여 쟁점임야를 별도로 취득한 이 건의 경우, 최○○에게 무허가건물 양도와 관련하여 별도의 양도소득세를 부과하는 것은 별론으로 하고, 처분청이 청구인에게 취득가액 70,000,000원을 인정하지 않는 것은 잘못이라고 판단되고, 또한 청구인이 쟁점임야의 취득과 관련하여 취득세 및 등록세 등 자본적지출금액과 양도비용을 지출하였을 것으로 판단되므로 이를 확인하여 필요경비로 공제함이 타당하다고 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.