쟁점부동산이 양도소득세 과세대상인지 여부

이 건 심사청구는 심사청구를 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 2005. 6.29. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 92.26㎡ 지상에 지하1층, 지상2층의 다세대주택 1동 3세대 중 지하층 1세대(이하“쟁점부동산”이라 한다)를 2005. 6.28. 청구 외 유○○외 1인에게 1억2백만원에 양도한 후 2005. 8.31. 처분청에 양도소득세 예정신고와 동시에 2회에 걸쳐 분할납부하기로 하고 자진납부할세액 27,727,636원 중 13,863,820원을 분할납부하였다. 이후 청구인은 2005. 10. 6. 쟁점부동산을 양도한 것을 주택신축판매업을 영위한 것으로 보아 처분청에 양도소득세 예정신고 시 분할납부한 양도소득세 13,863,820원을 환급해 줄 것을 요구하면서 경정청구를 하였다. 처분청은 2005.10.14. 청구인의 경정청구와 관련하여 쟁점부동산의 양도는 주택신축판매업을 영위한 것으로 볼 수 없다는 이유로 청구인에게 경정청구 거부처분를 하고, 2005.11. 5. 청구인이 납부하지 않은 나머지 양도소득세(분납세액) 15,404, 210원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.11.25. 이의신청을 거쳐 2006. 2. 6. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 1980. 4.20.부터 오래 동안 거주해오던 구주택을 멸실하고 1991.12.20. 동 지상에 다가구주택을 신축하여 부동산 임대업을 하던 중 주택을 판매할 목적으로 2003. 6. 4. 다세대주택으로 용도 변경하여 다세대주택 1동 3세대로 재시공한 후 인근부동산 중개업소인 ○○공인중개사 등에 쟁점부동산인 지하층 과 지상 1층을 조속히 매매해줄 것을 의뢰함과 동시에 전단지 등을 작성하여 홍보하였으나, 부동산 거래 부재와 주택규모가 소규모인 관계로 매매가 이루어지지 않아 청구인은 지상 1층과 쟁점부동산의 임차인들에게 매매가 이루어지면 즉시 이사한다는 조건으로 일시적으로 임대업을 하던 중 지하층인 쟁점부동산을 2005. 6.29. 유○○외 1인에게 1억2백만원에 양도한 후, 쟁점부동산이 소득세법 제19조 사업소득인 건설업(주택신축판매업)에 해당되어 종합소득으로 신고해야 함에도 불구하고 세법의 무지로 인하여 2005. 8.31. 양도소득세 예정신고납부를 하는 오류를 범하였다.
• 나. 청구인은 이를 시정하기 위하여 처분청에 쟁점부동산은 소득세법 제19조 (사업소득) 소득세법시행령 제32조 (주택신축판매업의 범위) 소득세법 기본통칙 19-5(주택신축판매사업의 범위)와 같이 양도소득에 해당하지 않고 종합소득 중 건설업에 해당되므로 당초 양도소득세로 예정신고납부한 세액을 경정하여 환급해 줄 것을 요구하였다. 그러나 처분청에서는 오로지 오랫동안 장기 임대목적으로 사용되었으며 또한 사업자등록을 하지 않았다는 이유만으로 현장조사도 없이 청구인의 요구를 거부하였다. 따라서 이것은 세법의 해석 적용에 있어서 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다는 국세기본법 제18조 의 세법적용의 원칙에 위배된다.
• 다. 또한 소득세법 예규(소득46011-233, 1999.10.25.)에서도 판매를 목적으로 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경한 후 판매하였을 경우에는 건설업에 해당된다고 해석하고 있다.
• 라. 상기주장과 같이 청구인이 다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경한 것은 오로지 판매목적이지 임대할 목적이 전혀 없는 것이다. 그 이유는 당초부터 임대목적이었더라면 신축당시 다가구주택인 것을 거액의 공사비용을 추가하여 다세대주택으로 용도 변경할 하등의 이유가 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산을 포함한 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하지 않고 당초대로 판매한다면 실지거래가액이 6억원을 초과하지 않기 때문에 소득세법 제89조 제3항 의 1세대1주택의 양도소득세 비과세요건에 해당되기 때문이다. 따라서 청구인이 쟁점부동산을 매매한 것은 사업소득(건설업)에 해당된다.

청구인은 쟁점부동산 소재지 대지를 1980. 4.29 취득하여 1991.12.20. 다가구주택을 신축하고 판매목적으로 2003. 6. 4. 다세대주택으로 용도 변경하여 양도한 것은 주택신축판매업으로 사업소득에 해당된다고 주장하나, 보유기간이 14년이며 사업자등록을 신청한 사실이 없고, 다세대주택으로 용도변경한 후 2005. 6.28. 양도하기 전까지 주택으로 임대한 사실이 있고 현재까지 청구인이 거주하고 있는 사실 등 판매목적여부가 불분명하고 주택신축판매업으로 볼 수 있는 증빙자료도 없으므로 당초 양도소득세 예정신고 시 자진납부할세액 중 납부하지 않은 세액(분납할 세액)에 대하여 결정․고지한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 양도소득세 과세대상인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제19조 【 사업소득】

① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (1994.12.22. 개정)

1. ～5. (생략)

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 7.～16. (생략)

○ 소득세법시행령 제32조 【 주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 󰡒대통령령이 정하는 주택신축판매업󰡓이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

2. 삭 제 (1995.12.30.)

② ～④ (생략)

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 2005.10.14. 청구인의 경정청구와 관련하여 쟁점부동산의 양도는 주택신축판매업을 영위한 것으로 볼 수 없다는 이유로 2005.11. 5. 청구인이 납부하지 않은 나머지 양도소득세(분납세액) 15,404,210원을 결정․고지한 사실이 처분청의 결정결의서 등에 의하여 확인되는바, 쟁점부동산이 양도소득세 과세대상인지 여부를 살펴본다.

1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재의 대지를 1980. 4.29. 취득하여 보유하던 중 1991.12.20. 다가구주택(지하층, 지상 1～2층)을 신축하여 청구인은 지상 2층에 거주하면서 2003. 6. 4. 다가구주택을 다세대주택(3세대)으로 용도 변경하여 쟁점주택을 청구 외 황○○에게 주택으로 임대(주민등록상 전입일 2003. 7.26.～전출일 2005. 4.14.)한 사실이 집합건축물대장, 청구인과 청구 외 황○○(이하 “황○○”이라 한다)간에 작성한 부동산임대계약서, 황○○의 주민등록초본에 의해 확인된다.

2. 2005. 6.29. 쟁점주택을 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 유○○외 1인에게 양도한 후 2005. 8. 8. 쟁점부동산을 기준시가로 양도소득세 예정신고를 하였다가, 2005. 8.31. 실거래가액으로 정정신고하면서 자진납부할 세액 27,727,636원 중 13,863,820원을 분할납부한 사실이 청구인의 양도소득세 신고서 및 매매계약서, 국세청 전산조회결과에 의하여 확인된다.

3. 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 주택신축판매업으로 보아 종합소득세 신고대상이나 세법무지로 양도소득세 신고․납부하였다고 하여 경정청구서를 2005. 9. 29. 제출하였으나, 처분청에서는 쟁점부동산의 양도는 사업소득인 건설업(주택신축 판매업)으로 볼 수 없다고 하여 2005.10.14. 청구인의 경정청구를 거부처분한 사실이 있다.

4. 주택의 신축판매가 건설업에 해당하는지 여부는 그 행위가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 할 것인 바(같은 뜻 대법94누 8969, 1994.12. 9.), 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산 소재 지상에 1991.12.20. 다가구주택으로 신축한 후 판매목적으로 2003.6.4. 다세대주택으로 용도 변경하여 일시적으로 주택으로 임대하였다고 주장하나, 국세청 전산조회결과 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전에 건설업(주택신축판매업)으로 사업자등록한 사실과 주택을 신축판매한 이력이 확인되지 않으며, 청구인이 쟁점부동산 소재지에서 오랫동안 계속하여 거주하고 있는 사실 등으로 보아 청구인이 주택신축판매업을 목적으로 종전의 다가구주택에서 다세대주택으로 용도 변경하여 쟁점부동산을 양도한 것으로는 보기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 청구인에게 경정청구를 거부처분하고 당초 자진납부할 양도소득세 중 납부하지 않은 나머지 분납할 세액에 대하여 결정․고지한 이 건 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.