무신고로 기준시가 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 청구 외 청구인의 숙부 김○○(이하 “김○○”이라 한다) 소유인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 외 2필지의 토지 6,008.0㎡ 및 동소 근린생활시설 775.97㎡와 주택 117.26㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2001. 6.21. 경매로 취득하여 2004. 6.30. 청구 외 청구인의 숙모 엄○○(이하 “엄○○”라 한다)에게 양도하고 확정신고기한까지 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 2005. 7. 1. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 13,793,430원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005. 9.27. 이의신청을 거쳐 2006. 1.26. 이 건 심사 청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 2001. 6.21. 311,010,000원에 낙찰 받아 2004. 6.30. 엄○○에게 양도한 것은 사실이나, 매매대금은 낙찰당시 청구인이 ○○은행 ○○영업 본부에서 대출받은 6억원 중 2억 7천만원에 대한 채무를 인수하는 조건으로 쟁점부동산의 소유권이전등기를 해 준 것이므로 양도가액은 270,000,000원이고 취득가액은 311,010,000원으로 양도차익이 없음에도 불구하고 처분청이 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

이 건은 청구인이 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 2004년 과세연도 양도소득세 확정신고기한인 2005. 5.31.까지 신고를 하지 아니하여 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다. 또한, 청구인은 매매대금이 270,000,000원으로 작성된 검인계약서는 실지거래계약서라고 주장하고, ○○은행융자금 중 270,000,000원을 엄○○가 인수하였다는 증빙서류로 제시한 ○○은행에서 발행한 금융거래확인서를 보면 2002. 7.12. 쟁점부동산을 담보로 받은 대출금은 320,000,000원(최권최고액 416,000,000원)이고 쟁점외부동산을 담보로 받은 대출금은 280,000,000원(최권최고액 364,00,000원)으로 엄○○가 대출금을 인수한 사실이 없으며, 엄○○에게 쟁점부동산 소유권이전등기가 경료된 2004. 6.30. 이후인 2004. 8.17. 엄○○가 최권최고액을 195,000,000원으로 하여 (주)○○정유에 근저당권을 설정한 것으로 확인되고 있고, 양도당시 쟁점부동산의 기준시가는 442,532,810원이며 이를 담보로 제공하고 받은 대출금은 320,000,000원임에도 불구하고 기준시가나 대출금보다 낮은 금액으로 양도하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부 및 검인계약서상 금액을 부채로 인수한 것으로 보아 이를 실지양도가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준확정신고】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

③ 제1항의 규정에 의한 양도소득과세표준의 신고는 이를 확정신고라 한다.

⑤ 확정신고에 있어서는 그 신고서에 양도소득금액의 계산의 기초가 된 양도가액과 필요경비의 계산에 필요한 서류로서 대통령령이 정하는 것을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

○ 소득세법 제99조 【기준시가 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999.12.28. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정)

• 가. 토 지 (1995.12.29. 개정; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙) 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 (1999.12.28. 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 (2003.12.30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

⑧ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 내지 다목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 동호 가목 내지 다목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액.

○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. (1995.12.29. 개정)

④ 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자의 범위 기타 부당행위계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1995.12.29. 신설)

○ 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 본문 중 “평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간”으로 본다. (2003.12.30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원 외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30 이상이거나 당해 거주자가 대표자인 법인 (2002.12.30. 개정)

5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50 이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인

6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인 (2002.12.30. 개정)

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다. (1999.12.31. 단서신설)

3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때

4. 특수관계 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

○ 재산46014-1409, 2000.11.25. 양도자가 소득세법 제94조 제1호 의 자산 중 기준시가 과세원칙인 자산을 양도당시 및 취득당시 실지거래가액에 의하여 양도차익을 신고하는 경우로서 어느 한쪽의 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 같은법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의한 환산가액으로는 신고할 수 없는 것이며, 이 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것임.

○ 국심2001전2079, 2001.10.10. 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 증명하는 증빙서류를 갖추어 확정신고기한까지 신고하지 않아 실지거래가액 결정대상이 아니며 기준시가로 과세함은 정당함.

○ 심사양도2002-34, 2002.03.11. 양도세 무신고한 경우로서 기준시가로 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익에 미달되므로 기준시가에 의한 과세처분 정당함

• 다. 사실관계 및 판단

○ 사실관계

• 가) 청구인은 김○○소유 쟁점부동산을 2001. 6.21. 경매로 취득하여 2004. 6.30. 엄○○에게 양도한 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인되고 있으며, 김○○은 엄○○와 부부관계인 사실이 가구사항 전산조회결과 확인된다.
• 나) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도가액 442,532,810원, 취득가액 351,876,840원, 필요경비 10,556,303원, 양도차익 80,099,667원으로 하여 양도소득세 13,739,430원을 결정․고지한 사실이 양도소득세 결정결의서 세율별 전산조회결과 확인되며, 기준시가에 의하여 산출한 양도차익에 대하여 처분청과 청구인간에 달리 다툼이 없다.
• 다) 청구인은 김○○이 고향에서 관광농원사업을 하다가 경영악화로 주위에 많은 피해를 주고 농원이 4차 경매에 부쳐저 파산지경이 되어 집안의 명예를 지키고 온 집안사람들을 구하기 위하여 경매에 참여하여 쟁점부동산을 311,010,000원에 경락을 받았으나, 관광농원 운영에 여러가지 어려운 점들이 많아 2002년 봄에 상경하면서 농원관리를 엄○○에게 위탁하였으며, 관광농원은 농어촌구조개선사업법에 의하여 허가가 난 사업시설이므로 ○○시에 거주하는 청구인은 소유할 수 없다며 허가를 취소하겠다는 통지와 이의 시정을 요구하여 허가가 취소될 때 재산적 가치하락이나 경영정상화에 타격이 클 것 같아서 엄○○에게 매도하였다고 주장하고 있으나,

(1) 청구인이 쟁점부동산을 311,010,000원으로 경락받은 사실이 ○○지방법원 ○○지원 낙찰허가결정 사건번호 ○○○○ 부동산임의경매(2001. 4. 9.)사건에 의하여 확인되고 있으며,

(2) 청구인은 2002. 7.12. 쟁점부동산을 담보로 제공하고 320,000,000원을 대출받은 것으로 처분청의 의견서에 의하여 확인되고 있으나, 쟁점부동산을 매수한 엄○○가 대출금을 인수한 사실이 없을 뿐만 아니라

(3) 쟁점부동산을 청구인이 엄○○에게 270,000,000원에 양도하고 그 대가는 청구인이 ○○은행 ○○영업본부로부터 받은 대출금 6억원 중 270,000,000원을 인수하는 것으로 하였다는 주장을 하고 있으나, 엄○○가 대출금을 인수한 사실이 확인되지 아니하며, 엄○○는 쟁점부동산을 2004. 6.30. 취득한 후 2004. 8.17. 채권최고액 195,000,000원으로 하여 청구 외 (주)○○정유에 근저당권을 설정한 것으로 등기부등본에 의하여 확인되고 있다.

○ 판단

• 가) 청구인은 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과하여야 한다고 주장하고 있으나, 소득세법 제96조 제1항 에서 “자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다”고 규정하고 있고, 제96조 제1항 제6호에서 “양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 양도 및 취득가액을 실지거래에 의한다”고 규정하고 있음에도 불구하고 청구인은 양도소득세 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고를 한 사실이 없으므로 처분청이 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 부과한 것은 정당하다.
• 나) 또한, 양도소득세를 기준시가에 의하여 결정하는 경우 기준시가에 의한 산출세액은 실직거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없는 것이나,

(1) 청구인은 쟁점부동산을 311,010,000원에 경락받았으며 취득세 및 등록세 등 18,038,580원을 합하면 실지 취득가액은 329,048,580원이 되고 쟁점부동산을 담보로 2002. 7.12. 받은 대출금 320,000,000원에 대한 이자를 2년간 부담하다가 양도한 쟁점부동산을 엄○○에게 270,000,000원에 양도하였다는 주장은 건전하고 합리적인 경제적 측면에서 판단해볼 때 이를 사실로 받아들이기 어려울 뿐만 아니라, (2) 소득세법 제101조 (양도소득의 부당행위계산) 제1항에서 “양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다.”고 규정하고 있고, 동법 시행령 제167조 및 시행령 제98조 제3항 및 제4항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다”고 규정하고 있고, 제5항에서 “제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법 시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다”고 규정하고 있는 바 쟁점부동산의 양도소득세를 기준시가에 의하여 결정한 양도소득세 산출세액 13,739,430원은 상속세 및 증여세법의 양도소득의 부당행위계산부인 규정에 의하여 평가한 가액을 시가로 본 양도가액 442,532,810원, 취득가액(경락가액) 311, 010,000원, 필요경비(취득세 및 등록세 등) 18,039,580원으로 하여 계산한 양도차익 93,483,230원을 초과하지 아니한다 따라서 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세를 기준시가에 의하여 이 건 부과 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.