대금청산약정일을 등기접수일 대신 쟁점부동산의 양도일로 볼 수 있는지 여부.

이 건은 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1998.12.03.에 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 지하1층·지상3층 건물(연면적 합계: 649.36m²; 부수토지 면적: 283.3m²; 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구 외 윤○○(000000-0000000)에게 630,000,000원에 양도하고 2003.0 4.15.에 기준시가로 계산한 양도소득세 과세표준 및 세액이 없는 것으로 신고하였는데, 쟁점부동산의 등기부에는 소유권이전등기의 등기접수일이 2003.02.21.로 기재되어 있다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 양도하기 전에 청구인의 배우자인 임○○(000000- 00000000)이 2003.01.24.에 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “기타부동산①”이라 한다)를 취득하고, 2003.02.15.에 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○○○ ○○호(이하 “기타부동산②”라 한다)를 취득하였으므로, 청구인인 쟁점부동산을 양도할 때 3주택을 보유한 것으로 보고 실지거래가액으로 계산한 쟁점부동산의 양도차익에 대하여 2005.07.07.에 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 148,009,600원을 경정·고지하였는데, 양도차익을 계산할 때 취득가액은 검인계약서의 매매대금으로 기재되어 있는 210,000,000원으로 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2005.09.22.에 이의신청을 하였는데, 처분청은 2005.10. 14.에 쟁점부동산의 양도일은 등기접수일인 2003.02.21.이지만, 청구인이 주장하는 취득가액 505,000,000원과 기타의 필요경비 13,062,000원을 인정하여 양도차액을 재계산하기로 결정하였다. 청구인은 이의신청 결정에 불복하여 2006.01.13.에 이 건 심사청구를 하였다.

윤○○이 쟁점부동산의 소유권이전등기를 2003.02.21.에 하였으나, 청구인은 2003.01.28.에 쟁점부동산을 윤○○에게 양도하고 매매대금도 2003.02.14.에 청산하였으므로 쟁점부동산의 양도일은 처분청의 의견과 같이 2003.02.21.이 아니고 2003.02.14.이다. 따라서, 쟁점부동산의 양도일이 2003.02.21.이기 때문에 청구인이 쟁점부동산을 양도할 때 3주택을 보유한 것으로 본 이 건 과세처분은 부당하다. 구체적으로, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액 630,000,000원 중 은행융자금 180,0 00,000원 및 임대보증금 370,000,000원을 제외한 80,000,000원 중 계약금 50,000,000원을 계약일인 2003.01.28.에 지급받고, 잔금 30,000,000원은 2003.02.14.에 지급받았으며, 지급받은 금액으로 2003.02.15.에 기타부동산②를 취득하였다.

청구인이 대금청산일이 2003.02.14.이라는 주장을 뒷받침할 수 있는 금융증빙 등을 제출하지 않았으므로, 등기접수일인 2003.02.21.을 쟁점부동산의 양도일로 본 이의신청 결정은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 주장하는 대금청산약정일을 등기접수일 대신 쟁점부동산의 양도일로 볼 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 … 에 기재된 등기 … 접수일 …

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법시행령 제162조의2 【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. (이하 생략)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도와 기타부동산① 및 기타부동산②의 취득과 관련하여 등기부에 기재된 내용은 아래의 표와 같다. (접수일 순) 접수 등기원인 비고 기타부동산①의 취득 2003.01.24. 2001.09.14. 매매 전소유자: 최○○(000000-0000000) 기타부동산②의 취득 2003.02.15. 2003.02.26. 매매 전소유자: 이○○(000000-0000000) 쟁점건물의 양도 2003.02.21. 2003.01.18. 매매

(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 “부동산매매계약서”(이하 “쟁점계약서”라 한다)의 주요한 내용은 아래와 같다.

• 매수인: 박○○(000000-0000000, 윤○○의 배우자)

• 중개업자: ○○ 공인중개사사무소 김○○

• 계약일: 2003.01.28.

• 계약 내용 제1조 위 부동산(쟁점부동산)의 매매에 있어 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다. 융자금 180,000,000원은 현 상태에서 승계함 계약금 50,000,000원은 계약 시에 지불하고 영수함 (01/28) 잔금 400,000,000원은 2003.02.14.에 지불한다. 제2조 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 이전등기에 협력하며, ….

• 특약사항 매도인과 매수인은 금융권설정금액 180,000,000원과 보증금 370,000,000원을 승계해가는 조건으로 한다. 매수인은 잔금일을 이행하지 못할 시 본 계약을 포기한다.

(3) 심리과정에서 박○○ 및 윤○○과 통화한 바에 의하면 대금청산 약정일인 200 3.02.14.에 잔금 50,000,000원을 현금으로 인출하여 청구인에게 즉시 지급하고 소유권이전등기를 법무사에게 맡겼는데, 현금을 인출한 계좌가 어느 것이고 어느 법무사에게 등기업무를 맡겼는지는 기억하지 못한다고 한다.

(4) 심리과정에서 기타부동산②를 양도한 이○○와 통화한 바에 의하면 기타부동산②의 매매계약서를 보관하고 있지 않으며, 청구인의 주장과 같이 2003.02.15.에 잔금을 지급받았는지 여부를 기억하지 못한다고 한다.

(5) 국세통합전산망에 의하면 쟁점계약서에 중개업자로 기재된 김○○는 개업일인 2003.01.01.부터 폐업일인 2003.10.31.까지 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 ○○공인중개사사무소를 운영한 것으로 확인된다. 심리과정에서 김○○와 통화한 바에 의하면 쟁점계약서 외에 쟁점부동산의 양도일을 알 수 있는 다른 증빙은 보관하고 있지 않으며, 박○○과 윤○○의 부탁으로 이○○법무사사무소(사업자등록번호: 000-00-00000)를 소개하면서 소유권이전등기에 필요한 서류와 증빙을 전달하였다고 한다.

(6) 국세통합전산망에 의하면 이○○ 법무사는 1994.02.03. 이후 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 등에서 사업을 운영하였는데, 심리과정에서 통화한 바에 의하면 쟁점부동산의 소유권이전등기 업무를 처리한 비망기록 외의 다른 증빙은 보관하고 있지 않은데, 동(同)비망기록에는 2003.02.14.에 등기에 필요한 서류들을 받았지만 즉시 소유권이전등기 접수를 하지 않고 윤○○이 등기비용을 지급한 2003.02.20.의 다음 날인 2003.02.21.에 소유권이전등기 접수를 하였다는 내용이 기재되어 있다고 한다.

(7) 이상의 사실관계를 종합하면, 심리과정에서 수집한 이○○법무사사무소의 비망기록 외에는 쟁점부동산의 대금청산일이 2003.02.14.이라는 청구인의 주장을 뒷받침하는 어떠한 증빙도 제출되지 않았는데, 동(同)비망기록 만으로는 2003.02.14.이 쟁점부동산의 대금청산일이라고 보기 어렵고 (부동산 거래를 할 때 양도자와 양수자 간의 합의로 대금청산 전에 소유권이전등기를 하는 경우도 실제로는 많이 있는 것으로 알려짐) 따라서 대금청산일이 분명하지 아니한 것으로 보이므로, 등기접수일인 2003.02.21.을 쟁점부동산의 양도일로 보는 것이 타당하다.

(8) 따라서, 쟁점부동산의 양도일인 2003.02.14.에 청구인은 3주택을 보유하였으므로 실지거래가액으로 쟁점부동산의 양도차액을 계산해야 한다는 이의신청 결정은 정당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.